【正文】 售業(yè)發(fā)展及城市規(guī)劃三重因素影響，有特殊的發(fā)展特點(diǎn) ?1999年以來(lái)，中國(guó)固定資產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱增長(zhǎng)擔(dān)心， 2022年國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度，影響零售地產(chǎn)投資增速下滑 ?零售行業(yè)發(fā)展有力支撐零售地產(chǎn)發(fā)展，零售行業(yè)區(qū)域不平衡、業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速帶來(lái)眾多零售地產(chǎn)機(jī)會(huì) ?零售地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，特別是百貨業(yè)等高度依賴城市商業(yè)圈，土地資源的稀缺性影響零售地產(chǎn)發(fā)展 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 30 不同物業(yè)類型近年來(lái)的增長(zhǎng)速度差異較大 ， 但與國(guó)家整體房地產(chǎn)投資波動(dòng)趨勢(shì)保持一致 30%22%2%35%12%22%12%3%13%27%26%35%27%30%16%24%30%20%12%37%34%28%30%20%10%0%10%20%30%40%1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022投資完成額 住宅 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 辦公樓資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒，遠(yuǎn)卓分析 中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) ? 2022年、 2022年中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)高達(dá) 30％，出現(xiàn)一定的過(guò)熱跡象，2022年受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)投資增速放緩 ? 住宅物業(yè)投資增長(zhǎng)率相對(duì)穩(wěn)定，近年來(lái)保持了 22％～ 30％的增長(zhǎng)速度 ? 自 1999年開始，伴隨中國(guó)商業(yè)進(jìn)一步繁榮，商業(yè)地產(chǎn)投資加速； 2022年、 2022年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增速一度達(dá) 37％、 35％，遠(yuǎn)高于全國(guó)房地產(chǎn)投資增速 ? 辦公物業(yè) 2022年開始爆發(fā)增長(zhǎng)，2022年增長(zhǎng)速度達(dá) 34% BJHRamp。 競(jìng)爭(zhēng)格局分散 ， 總體市場(chǎng)集中度不高 ? 商業(yè)地產(chǎn)除香港 、 新加坡等領(lǐng)先企業(yè)以外 ， 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)尚未形成真正的領(lǐng)先者 ，多數(shù)由歷史住宅開發(fā)企業(yè)發(fā)展而來(lái) ， 經(jīng)驗(yàn) 、 能力 ， 特別是資本實(shí)力有很大欠缺 ? 市場(chǎng)集中度不高 ， 但國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛謀求打通資本通道并加強(qiáng)專業(yè)化能力 ， 預(yù)期行業(yè)領(lǐng)先者將快速產(chǎn)生 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 26 總體而言 ， 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái) 10年左右時(shí)間仍將保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng) 2022年 市場(chǎng)總量將處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，住宅郊區(qū)化特征更加明顯 ? 2020年前后北京規(guī)劃人口 1800萬(wàn) ? 人均 GDP將達(dá)到10000美元 ? 人均居住面積 30平米以上 市場(chǎng)總量 時(shí)間 北京房地產(chǎn)發(fā)展示意圖 2022～2022年 2020年 ?2022年北京市房地產(chǎn)場(chǎng)化進(jìn)程加快，土地出讓政策逐步規(guī)范透明，金融信貸管制更加嚴(yán)格， “ 三外 ”企業(yè)紛紛涌入，競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)率水平趨降 ?受奧運(yùn)會(huì)影響，市場(chǎng)總量會(huì)出現(xiàn)膨脹期、萎縮期和恢復(fù)期等階段性波動(dòng)，但總體發(fā)展將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)； ?到 08年預(yù)計(jì)人均 GDP將達(dá)到 5000～ 6000美元，人均居住面積 28平方米，市場(chǎng)總量增長(zhǎng)將逐步趨緩 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 22 近年來(lái)住宅市場(chǎng)供需兩旺 ， 整體呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì) 1997－ 2022年全國(guó)住宅竣工、銷售面積變化 (億平方米 ) 97 98 99 00 01 02 03 04 05住宅竣工面積 住宅銷售面積5 . 3 %2 1 . 8 %2 4 . 6 %2 9 . 4 %2 2 . 7 %3 5 . 7 %3 7 . 5 %1 4 . 3 %1 6 . 7 %02022400060008000100001202297 98 99 00 01 02 03 04 05 1 0 %0%10%20%30%40%住宅開發(fā)投資 住宅投資增速1997－ 2022年全國(guó)住宅開發(fā)投資完成額及增長(zhǎng)率 全國(guó)商品住宅平均售價(jià)走勢(shì)圖 單位平米均價(jià)（元） 756996120830992549219720922022194818571854179016051509119491 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 18 住宅 商務(wù)圈 商業(yè)圈 工業(yè)區(qū) 寫字樓 酒店 (商務(wù) ) 與 工業(yè)、商業(yè)結(jié)合 辦公樓逐步出現(xiàn) 賓館為初級(jí)或不存在 為城市幾何中心，量少 為城市經(jīng)濟(jì)核心動(dòng)力 圍繞市區(qū)發(fā)展范圍擴(kuò)大 商業(yè)、商務(wù)一體化 為城市經(jīng)濟(jì)核心動(dòng)力 混合居住，新住宅區(qū)建設(shè) 少量高檔寫字樓出現(xiàn) 少量高檔酒店出現(xiàn) 出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈 工業(yè)地位下降，受環(huán)保壓力越來(lái)越大 居住區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，新增 商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 核心商圈更新改造，升級(jí)，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來(lái)新機(jī)會(huì) 近郊工業(yè)區(qū)新建要求 寫字樓快速發(fā)展 酒店少量發(fā)展 住宅郊區(qū)化，形成衛(wèi)星城 寫字樓離散聚集 布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān) 若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集 工業(yè)區(qū)郊區(qū)化或脫離，產(chǎn)生新建需求 發(fā)展焦點(diǎn) 住宅持續(xù)發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)崛起 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 典型城市規(guī)模擴(kuò)張對(duì)城市規(guī)劃 、 各種地產(chǎn)發(fā)展的影響 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 14 受國(guó)家宏觀環(huán)境 、 行業(yè)特殊因素等影響 ， 不同類型物業(yè)市場(chǎng)化歷程 、 增長(zhǎng)爆發(fā)點(diǎn)不同 91～ 92年 87年 98年 99年 2022年 03年 04年 05年 02年 01年 住宅 商業(yè)物業(yè) 寫字樓 酒店 住宅 寫字樓 商業(yè)用房 規(guī)模 住宅 、 商業(yè)用房 、 辦公用房投資總量及增長(zhǎng)示意圖 南巡講話及十四大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確立 酒店 取消福利分房、銀行按揭配合 零售業(yè)深度對(duì)外資開放 辦公用房政策性限制影響減弱 05年全面兌現(xiàn)WTO承諾，零售業(yè)良好預(yù)期促使零售地產(chǎn)快速發(fā)展 94年 96年 城市化率超過(guò) 30％ ， 開始加速發(fā)展 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 10 40%20%0%20%40%60%80%100%120%1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022商品房屋銷售額增長(zhǎng)率 全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 G D P 增長(zhǎng)率—— 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分 —— 過(guò)熱－調(diào)控 2022年出臺(tái)土地招拍掛制度 2022年央行 121號(hào)文件，提高房地產(chǎn)貸款門檻 2022年提高銀行存貸款利率 初步起飛期 真正意義上的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自 1987年開始形成 超常發(fā)展期 調(diào)控期 平穩(wěn)發(fā)展期 二次調(diào)控期 理性化規(guī)模發(fā)展期 ? 中國(guó)房地產(chǎn)新一輪增長(zhǎng)已經(jīng)持續(xù)了 11年 ， 現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)正處于二次調(diào)控期 BJHRamp。 但也是重大的挑戰(zhàn) ? 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控將是政府長(zhǎng)期艱巨的任務(wù) ， 對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不確定性 ? 市場(chǎng)高速增長(zhǎng)同時(shí) ， “ 透支未來(lái) ” 帶來(lái)階段總量過(guò)剩及結(jié)構(gòu)失衡 ， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加 ? 國(guó)際流動(dòng)資本過(guò)剩 ， 國(guó)內(nèi)過(guò)度投機(jī)加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 進(jìn)入專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 ， 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸限制了業(yè)務(wù)發(fā)展 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 5 房地產(chǎn) 住房地產(chǎn) 商務(wù)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn) 其它 商業(yè)地產(chǎn) 典型代表 市場(chǎng)影響因素 業(yè)務(wù)特征 ?住宅 ?別墅 ?酒店式公寓 ?寫字樓 ?商務(wù)酒店 ?商場(chǎng) ?Shopping Mall ?商鋪 ?倉(cāng)庫(kù) ?工業(yè)廠房 ?會(huì)展中心 ?旅游酒店 ?度假村 ?人口數(shù)量 /結(jié)構(gòu) ?人均收入水平 ?居住條件及需求 ?位置、環(huán)境配套 ?城市地位、城市經(jīng)濟(jì)水平 ?城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?城市布局特點(diǎn) ?人口數(shù)量 /結(jié)構(gòu) ?人均消費(fèi)水平 ?城市規(guī)模及布局 ?商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新 ?城市工業(yè)特點(diǎn)、地位及結(jié)構(gòu) ?城市規(guī)劃布局 ?增量開發(fā) ?存量交易 ?銷售為主，周期短 ?增量開發(fā)、存量改造 ?銷售、租賃以及經(jīng)營(yíng)管理等可選擇方式多 ?資金需求較大 ?增量開發(fā)、存量改造 ?商業(yè)運(yùn)營(yíng)為先導(dǎo) ?多長(zhǎng)期持有與經(jīng)營(yíng)結(jié)合 ?資金占用大 ?多以自用廠房倉(cāng)庫(kù)為主，收益最穩(wěn)定 按物業(yè)用途劃分 ， 房地產(chǎn)可分為住宅 、 商務(wù) 、 零售 、工業(yè)地產(chǎn)等四大類 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 3 外部環(huán)境研討會(huì)將在繼承北京華融歷史戰(zhàn)略規(guī)劃成果的基礎(chǔ)上 ，審視新環(huán)境變化帶來(lái)的歷史性機(jī)遇及威脅 ， 我們將討論的核心議題是： 要求 ：本次研討會(huì)將聚焦于北京華融未來(lái)整體發(fā)展，而不簡(jiǎn)單局限于各子業(yè)務(wù)單元的發(fā)展，希望各位參會(huì)人員以集團(tuán)利益最大化角度思索問(wèn)題并提出建設(shè)性觀點(diǎn) ? 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢(shì)如何？ ? 細(xì)分市場(chǎng)的市場(chǎng)空間及發(fā)展趨勢(shì)如何？競(jìng)爭(zhēng)情況如何？未來(lái)行業(yè)獲利趨勢(shì)如何？ 本次研討會(huì)目標(biāo) 是否對(duì)我們有影響？ 影響是什么？ 未來(lái)我們應(yīng)如何選擇？ BJHRamp。機(jī)密 房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告 2022年 2月 14日 北京 此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。JRJEXTERNAL20220820ZHS 2 公司遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略 環(huán)境分析 內(nèi)部診斷 最佳實(shí)踐研究 綜合分析 實(shí)施舉措 外部環(huán)境分析在戰(zhàn)略研究框架中的地位 BJHRamp。 與北京華融相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)吸引力如何 ？ ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。 置身中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是北京華融的重要機(jī)會(huì) ? 龐大的市場(chǎng)總量及潛在持續(xù)的增長(zhǎng) ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡帶來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)梯級(jí)發(fā)展機(jī)會(huì) 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 9 三大宏觀因素從根本上決定未來(lái)中長(zhǎng)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀局面 ， 但政府宏觀調(diào)控帶來(lái)了短期不確定性 2 3 1 房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng) 人口增長(zhǎng)及 結(jié)構(gòu)變化 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城市化提速 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 13 目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 ? 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) ? 人口發(fā)展趨勢(shì) ? 城市化進(jìn)程 ? 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 17 從城市內(nèi)部空間格局看 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 城市規(guī)模 、 人口數(shù)量有著共性的演變趨勢(shì) 居住工業(yè)商業(yè) 中心商業(yè)區(qū)萌芽 混合居住區(qū) 中心商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 郊區(qū)工業(yè)區(qū) 近郊工業(yè)區(qū) 副城心 郊區(qū)居住區(qū) I II III IV V 城市發(fā)展階段及內(nèi)部空間變化 伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 城市規(guī)模擴(kuò)大 、 人口數(shù)量增長(zhǎng) ? 住宅總量擴(kuò)張最大 ， 并且逐步外延 、 郊區(qū)化 ? 商業(yè)地產(chǎn) （ 商務(wù)地產(chǎn) 、零售地產(chǎn) ） 有較強(qiáng)的區(qū)位屬性 ， 一般集聚在城市幾何中心 ， 總量變化不大 ， 位置相對(duì)固定 ，適合商業(yè)地產(chǎn)用地稀缺 ? 工業(yè)逐步郊區(qū)化甚至?xí)某鞘袆冸x BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 21 住宅地產(chǎn)外部機(jī)會(huì)評(píng)估 市場(chǎng)空間 競(jìng)爭(zhēng)空間 獲利空間 ? 中國(guó)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程較早，目前總量達(dá) ，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體 ? 預(yù)計(jì)至 2033年前住宅市場(chǎng)仍將保持 15％～ 20％的平均增長(zhǎng)率 ? 2022年政府調(diào)控力度加大，對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生不確定影響 ? 全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡產(chǎn)生各區(qū)域梯級(jí)發(fā)展機(jī)會(huì) ? 市場(chǎng)集中度不高，既有全國(guó)發(fā)展的專業(yè)企業(yè)，也有區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)存在