【正文】 產）、房地產投資完成額增長率比較圖 ? 零售地產的增長節(jié)奏與同年房地產發(fā)展情況緊密吻合，但波動幅度更大 ? 2022年、 2022年全國商業(yè)營業(yè)用房投資增速一度達 37％、 35％，遠高于全國房地產投資增速；受政府針對房地產的宏觀調控政策影響， 2022年商業(yè)營業(yè)用房投資增長率下跌至 16％ 資料來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 2022》 ，國家統(tǒng)計局 0%5%10%15%20%25%30%35%40%19921993199419951996199719981999200020012002200320042005GDP 零售業(yè) 零售地產 房地產投資完成額BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 29 商業(yè)地產綜述 （ 續(xù) ） 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 23 住宅類房地產上 市公司銷售毛利率和凈利潤率 2022年，以住宅開發(fā)為主的房地產上市公司利潤比 2022年有較大幅度上升，凈利潤率達到 12% 11%10%7% 7%9%12%33%35%32%29% 29%34%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2022 2022 2022 2022 2022 2022凈利潤率 銷售毛利率資料來源：仲量聯(lián)行、遠卓分析 股票名稱 市 盈 率 個股成交量占總成交量比重‰ 近三年平均現(xiàn)金紅利收益率 近三年平均現(xiàn)金紅利支付率 近三年平均ROE % 近兩年凈利潤增長率 % 近三年平均速動比率 近三年平均速動比率 萬科A 招商地產 北京城建 金地集團 中華企業(yè) 以住宅開發(fā)為主的房地產上市公司部分指標 從房地產上市公司分析 ， 住宅類企業(yè)盈利水平近年來有所波動 ， 但仍然保持在較高的水平 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 15 中國城市化空間布局 ?三大城市群 ? 珠江三角洲城市群、長江三角洲城市群、京津環(huán)渤海城市群 ? 外向型經濟為主，制造業(yè)和服務業(yè)發(fā)達，具備強大的輻射作用 ?七大城市帶是 ? 沿長江城市帶、沿隴海鐵路城市帶、哈大沈大城市帶、沿京廣鐵路城市帶、濟青煙威城市帶、綿德成渝沿線城市帶、沿南昆鐵路城市帶 ? 經濟增長潛力較大，第一、第二產業(yè)為主，第三產業(yè)較弱 ?中心城市是 ? 以省會城市和具有優(yōu)勢的特色地級市為主的區(qū)域中心城市 ? 地區(qū)經濟發(fā)展的排頭兵 ? 該布局將容納 ? 全國人口的 50％，高素質人才的 75％ ? 可創(chuàng)造 85％的 GDP，全國工業(yè)總產值的 90％ ? 外貿進出口總量 95％ ? 未來 20年，有 2/3財富向珠三角、長三角和京津環(huán)渤海三大城市群集聚 未來中國城市化演進將形成三大城市群 、 七大城市帶和若干中心城市圈的格局 * * 未來全國城市空間布局還會直接受政府區(qū)域發(fā)展政策影響 BJHRamp。 國企特征對北京華融房地產戰(zhàn)略的影響 ? 有良好的政府關系資源 ， 但同時面對政府任務及企業(yè)市場化發(fā)展的利益平衡 ? 企業(yè)治理結構影響企業(yè)競爭力和最終的經營業(yè)績 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 4 本部分研究所要回答的關鍵問題 182。 北京華融綜合投資公司戰(zhàn)略咨詢項目 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 7 主要發(fā)現(xiàn)綜述 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 12 政府通過金融 、 土地 、 稅收政策 ， 從供需兩方面對整個行業(yè)施加影響 ， 促使市場降溫 ?促進土地供應透明化，規(guī)范了房地產企業(yè)行為 ?通過加強政府對土地的規(guī)劃和出讓的控制，加強了政府調控市場的力度 ?企業(yè)囤積土地的行為受到抑制 ?提高了土地獲取的難度和成本 ?促進了行業(yè)內企業(yè)項目策劃等業(yè)務能力的提升 ?貸款利率的提高，貸款審批條件的嚴格，將抑制部分區(qū)域房地產投資購買過熱的現(xiàn)象，控制總體的需求規(guī)模，減慢需求增長速度擠出市場需求中的泡沫成份 ?政策總體導向為通過對供需的影響，達到在供需基本平衡的情況下房價穩(wěn)步上升 土地政策 金融政策 供應 需求 ?提高開發(fā)企業(yè)銀行貸款的門檻，有利于資金實力強的企業(yè)的快速發(fā)展，促進行業(yè)的整合和產業(yè)升級 ?促進房地產企業(yè)金融手段的創(chuàng)新 ?減緩房地產企業(yè)的發(fā)展速度，降低發(fā)展的風險 ?促進行業(yè)業(yè)務模式的轉變 ?促進產品結構的轉變 ?自 2022年 6月 1日起，對個人購買住房不足 2年轉手交易的，征收全額營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2年（含 2年）轉手交易的，征收差額營業(yè)稅；同時對別墅轉讓交易征收土地增值稅 稅收政策 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 20 目錄 與華融房地產戰(zhàn)略相關的重要宏觀因素分析 ? 中國宏觀經濟 ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進程 ? 政府調控 華融在房地產主要細分行業(yè)中的機會分析 ? 住宅地產 ? 商業(yè)地產 – 零售地產 – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 28 商業(yè)地產關鍵發(fā)現(xiàn)綜述 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 32 目錄 與華融房地產戰(zhàn)略相關的重要宏觀因素分析 ? 中國宏觀經濟 ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進程 ? 政府調控 華融在房地產主要細分行業(yè)中的機會分析 ? 住宅地產 ? 商業(yè)地產 – 零售地產 – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 40 相比全國 ， 北京零售業(yè)尚有更大的發(fā)展空間 ， 同時零售地產業(yè)起伏受地產業(yè)影響也更大 0%10%20%30%40%50%60%19921993199419951996199719981999200020012002200320042005GDP 零售業(yè) 零售地產 房地產投資完成額北京市 GDP、零售業(yè)、零售地產、房地產投資完成額增長率比較 資料來源：北京市統(tǒng)計信息網，北京市統(tǒng)計局，中國統(tǒng)計年鑒，國家統(tǒng)計局 ? 相比全國，北京零售業(yè)發(fā)展速度長期低于經濟發(fā)展速度，可預期隨著零售地產等硬件的發(fā)展，零售業(yè)有更大的發(fā)展空間 ? 相比全國，北京地產業(yè)受宏觀調控影響更大；同時零售地產業(yè)起伏受地產業(yè)影響也更大 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 43 近兩年全國及北京零售物業(yè)空置面積快速上升 ， 也反映出市場風險的迅速放大 2022 (1月 6月 ) 2 0 0 5 ( 1 月 6 月)18萬平方 米43萬平方 米133%北京市近年商業(yè)營業(yè)用房空置增長情況 ? 北京市零售地產發(fā)展速度大大超過了零售業(yè)發(fā)展速度， 2022年上半年其空置率快速增長，階段性過熱的趨勢初步呈現(xiàn) ? 另一方面，北京市人均商業(yè)面積遠低于上海、深圳，離發(fā)達國家人均商業(yè)面積也有很大差距，理論上應有很大需求空間 ? 造成這種有效需求不足的根源與全國零售地產有效需求不足的癥結一樣：商業(yè)規(guī)劃和需求方沒有真正對接 資料來源： 國家發(fā)改委，行遠顧問 2022，北京市統(tǒng)計信息網， 成業(yè)行房地產投資顧問 ，高力國際 截止 2022年 6月底，北京優(yōu)質零售地產空置率為 % 2022 20223 1 4 2 萬平方米3 8 7 2 %全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積 2022年全國零售地產空置率高達 20%25% BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 51 北京寫字樓市場受世界經濟變化和供需結構影響始終處于波動之中 1993 2022 2022 2022 20222022 ? 受 1999開始的宏觀控制影響，寫字樓供給量不大，市場供不應求，租金持續(xù)上漲 ? 由于市場行情看好，2022年也成為幾年來寫字樓投資量較大的一年 ? 隨著網絡經濟泡沫不斷破裂，網絡公司對于寫字樓的需求難有大規(guī)模的擴張，加上 911導致美國經濟下滑， 2022年甲級寫字樓市場處于低潮 1995 ? 1993至 1995年是北京寫字樓市場的黃金時代。JRJEXTERNAL20220820ZHS 58 土地的稀缺 、 市場競爭加劇等因素 ， 促使經營模式由開發(fā)后出售向寫字樓持有經營轉變 投資 開發(fā) 出售 投資 持有 /經營 開發(fā) 風險過大 ? 開發(fā)環(huán)節(jié)承受巨大的政策風險 ， 開發(fā)出售模式所承擔的風險過于集中 土地的稀缺性 ? 優(yōu)質適用地塊的稀缺和拿地的難度加大 市場競爭加劇 ? 一些城市的寫字樓市場已經由賣方市場轉變?yōu)橘I方市場 市場行情 ? 新增供應量的加大導致售價逐步下滑 ， 而租金卻可以保持較高的水平 ， 并不斷上漲 未來可能會出現(xiàn)專業(yè)化、品牌化的物業(yè)持有經營企業(yè) 資料來源：遠卓分析 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 66 02/04年扭虧為盈 全行業(yè)虧損 我國酒店行業(yè)起步于我國的對外改革開放 ， 其發(fā)展也呈現(xiàn)周期性波動 ， 目前正處于新一輪上升周期 ， 預計此輪周期持續(xù)的時間可能會更長 1979年 國務院發(fā)布了 《 國務院辦公廳轉發(fā)國家旅游局關于建立酒店管理公司及有關政策問題請示的通知 》 ；也促成了90年代的擴張 起步于我國對外改革開放，政府批準了第一家酒店合資項目，開始了第一批合資合作飯店的建設 1984年 亞洲金融危機后，中國酒店行業(yè)出現(xiàn)全行業(yè)虧損 ，全國房價下降了136%， 虧損一直持續(xù)到 2022年 1998年 1999年 1995年 由于擴張過猛導致供給總量過剩 ，中國酒店的建設高潮開始回落，飯店業(yè)的利潤率逐年下降 中國酒店業(yè)在低迷中進行調整，2022年才扭轉虧損局面 1988。JRJEXTERNAL20220820ZHS 60 目錄 與華融房地產戰(zhàn)略相關的重要宏觀因素分析 ? 中國宏觀經濟 ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進程 ? 政府調控 華融在房地產主要細分行業(yè)中的機會分析 ? 住宅地產 ? 商業(yè)地產 – 零售地產 – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 52 從 2022年開始 ， 北京的寫字樓市場整體表現(xiàn)出較快增長 北京寫字樓整體市場變化情況 0200400600800100012001Q03 2Q03 3Q03 4Q03 1Q04 2Q04 3Q04 4Q04 1Q05 2Q05 3Q05 4Q05 1Q06總存量 總入住量萬平米 0% 5% 10% 15% 20% 25% 集中放量階段 空置率 43％ 資料來源：高力國際；遠卓分析 ? 新增供應量巨大，同時市場需求也非常強勁，市場整體表現(xiàn)出階段性波動的特點 ? 從 2022年開始供應集中放量，導致空置率有所上升，但目前供需兩方面的關系又有所變化，空置率在2022年下半年開始回落 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 45 目錄 與華融房地產戰(zhàn)略相關的重要宏觀因素分析 ? 中國宏觀經濟 ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進程 ? 政府調控 華融在房地產主要細分行業(yè)中的機會分析 ? 住宅地產 ? 商業(yè)地產 – 零售地產 – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。 0 2 ) 北京( 39。JRJEXTERNAL20220820ZHS 34 零售地產受宏觀環(huán)境因素 、 零售業(yè)發(fā)展影響重大 零售業(yè) ?政策管制放松 ?1992年零售業(yè)初步對外資開放 ?1999年起深度開放 ?2022年全面開放 ?中國零售業(yè)整體保持持續(xù)快速增長，年平均增長率達 10％以上，自 2022年起將進入第三次