【文章內(nèi)容簡介】 %22%12%3%13%27%26%35%27%30%16%24%30%20%12%37%34%28%30%20%10%0%10%20%30%40%1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022投資完成額 住宅 商業(yè)營業(yè)用房 辦公樓資料來源：國家統(tǒng)計年鑒，遠卓分析 中國房地產(chǎn)投資增長率 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) ? 2022年、 2022年中國房地產(chǎn)投資增長高達 30％，出現(xiàn)一定的過熱跡象，2022年受國家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)投資增速放緩 ? 住宅物業(yè)投資增長率相對穩(wěn)定，近年來保持了 22％～ 30％的增長速度 ? 自 1999年開始，伴隨中國商業(yè)進一步繁榮，商業(yè)地產(chǎn)投資加速； 2022年、 2022年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增速一度達 37％、 35％，遠高于全國房地產(chǎn)投資增速 ? 辦公物業(yè) 2022年開始爆發(fā)增長，2022年增長速度達 34% BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 31 2022年以來商業(yè)地產(chǎn)高速增長有著鮮明的爆發(fā)性特點 ， 特別集中于一 、 二線城市黃金地塊的投資發(fā)展 ， 優(yōu)質(zhì)地塊的持有經(jīng)營成為典型模式 經(jīng)濟發(fā)展提速 城市化進程加快 有規(guī)模企業(yè)數(shù)量上升 人均收入水平上升 零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速 一線城市土地稀缺性凸顯 二線城市土地價值上升 跑馬圈地，更新改造 202 2022年 商業(yè)用房、辦公用房 投資增長速度超過 30％ 嘉里建設(shè)素來以高端商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展著稱 ， “ 土地供應(yīng)有限之黃金地段向為首選 ， 此等地段在市況不明的情況下 ， 有較強的保值及反彈能力 ” BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 32 目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 ? 中國宏觀經(jīng)濟 ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進程 ? 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細分行業(yè)中的機會分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 33 零售地產(chǎn)外部機會評估 市場空間 競爭空間 獲利空間 ? 2022年零售地產(chǎn)增量總額達 1900～ 2022億 ? 目前我國零售地產(chǎn)存量約 ，預(yù)計2033年零售地產(chǎn)總量將達 9億～ ，理論年平均增長率為 5％～ 6％； ? 北京市目前零售地產(chǎn)面積約 1324萬平米，預(yù)計到 2020年將發(fā)展到 3000萬平米，理論年平均增長率在 5％～ 6％ ? 0 04年零售地產(chǎn)增長率達 30％以上，導(dǎo)致階段過剩、空置率迅速上升 ? 外資企業(yè)在零售地產(chǎn)具有相對領(lǐng)先優(yōu)勢，國內(nèi)企業(yè)快速發(fā)展 ? 市場集中度不高，但有快速集中趨勢 ? 優(yōu)質(zhì)土地、大規(guī)模資金、商業(yè)及地產(chǎn)開發(fā)整合能力是行業(yè) KSF ? 北京華融下屬金融街控股已經(jīng)投資完成四季商城單體高端零售地產(chǎn)項目，目前正在進行招商管理工作，預(yù)計 2022年投入運營 ? 零售地產(chǎn)是人口、經(jīng)濟依賴地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最具備全國擴張地潛力，目前一些企業(yè)（如萬達）正通過與零售企業(yè)地聯(lián)盟合作大舉拓張 ? 對于零售地產(chǎn)，華融與金融街控股地觀點有較大差異，華融系統(tǒng)需要盡快明確對零售地產(chǎn)的戰(zhàn)略態(tài)度 ? 近年來零售地產(chǎn)處于暴利階段，獲取優(yōu)質(zhì)地塊的企業(yè) ?開發(fā)環(huán)節(jié) IRR約 15％～ 20％ ?投資持有環(huán)節(jié) IRR約 9％～ 12％ ? 但伴隨黃金地塊的圈地結(jié)束，企業(yè)獲利水平將下滑 關(guān)鍵結(jié)論 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 34 零售地產(chǎn)受宏觀環(huán)境因素 、 零售業(yè)發(fā)展影響重大 零售業(yè) ?政策管制放松 ?1992年零售業(yè)初步對外資開放 ?1999年起深度開放 ?2022年全面開放 ?中國零售業(yè)整體保持持續(xù)快速增長，年平均增長率達 10％以上，自 2022年起將進入第三次消費高峰 ?零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速，不同的業(yè)態(tài)會有不同的發(fā)展速度 ?區(qū)域發(fā)展不平衡，經(jīng)濟發(fā)達、人口規(guī)模大的城市零售業(yè)發(fā)展迅速 ?行業(yè)集中度快速提高 ?經(jīng)濟影響因素 ?中國經(jīng)濟近年來繼續(xù)保持 9％以上的增長速度 ?2022年中國人均 GDP達 1000美元以上，進入大發(fā)展階段 ?人口影響因素 ?人口持續(xù)增長，預(yù)計 2033年達人口高峰 ?人口結(jié)構(gòu)老齡化、垂直化，人均消費水平將顯著提升，消費偏好將發(fā)生重大變化 ?城市化帶來人口向城市集中 ?1999年伴隨零售業(yè)的深度市場化，真正意義的零售地產(chǎn)開始形成 ?零售地產(chǎn)受宏觀調(diào)控、零售業(yè)發(fā)展及城市規(guī)劃三重因素影響，有特殊的發(fā)展特點 ?1999年以來，中國固定資產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)投資過快增長引發(fā)經(jīng)濟過熱增長擔(dān)心， 2022年國家加大宏觀調(diào)控力度，影響零售地產(chǎn)投資增速下滑 ?零售行業(yè)發(fā)展有力支撐零售地產(chǎn)發(fā)展，零售行業(yè)區(qū)域不平衡、業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速帶來眾多零售地產(chǎn)機會 ?零售地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，特別是百貨業(yè)等高度依賴城市商業(yè)圈，土地資源的稀缺性影響零售地產(chǎn)發(fā)展 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 35 零售地產(chǎn)同時受兩個行業(yè)波動性影響 —— 零售行業(yè) 、房地產(chǎn)行業(yè) ? 1992年初步開放以來 ， 中國零售業(yè)增長節(jié)奏與 GDP增長節(jié)奏基本吻合 ， 相關(guān)度在 ? 1999年以來 ， 商業(yè)營業(yè)用房 漲跌情況與前一年的零售業(yè)漲跌相吻合 ， 增長率平均比零售業(yè)高 GDP、零售業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房（零售地產(chǎn)）、房地產(chǎn)投資完成額增長率比較圖 ? 零售地產(chǎn)的增長節(jié)奏與同年房地產(chǎn)發(fā)展情況緊密吻合，但波動幅度更大 ? 2022年、 2022年全國商業(yè)營業(yè)用房投資增速一度達 37％、 35％，遠高于全國房地產(chǎn)投資增速；受政府針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策影響， 2022年商業(yè)營業(yè)用房投資增長率下跌至 16％ 資料來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 2022》 ，國家統(tǒng)計局 0%5%10%15%20%25%30%35%40%19921993199419951996199719981999200020012002200320042005GDP 零售業(yè) 零售地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資完成額BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 36 區(qū)域經(jīng)濟水平?jīng)Q定了中國商業(yè)發(fā)展梯次成熟度不同 ，直接影響不同類型商業(yè)地產(chǎn)的高速增長階段 資料來源：國家統(tǒng)計年鑒 012345678910上海 北京 天津 浙江 江蘇 廣東 山東 遼寧 福建內(nèi)蒙古河北黑龍江全國 吉林 新疆 山西 湖北 河南 重慶 海南 湖南 寧夏 青海 陜西 江西 西藏 四川中國各省的 2022 年人均 GDP 千美元 / 人 大型購物中心 （大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長區(qū)域 百貨獲得高速增長的區(qū)域 便利店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 37 ? 以上推論未考慮現(xiàn)階段核心城市零售地產(chǎn)更新因素； ? 202 2022年中國零售地產(chǎn)投資增長速度達 30％以上；年投入使用的商業(yè)營業(yè)用房達 6000~7000萬平米 /年 從長期看 ， 零售地產(chǎn)增長空間巨大 ， 現(xiàn)階段零售地產(chǎn)投資增長過快值得警惕 單位：萬平米 中國城鎮(zhèn)零售地產(chǎn)面積 2022年 2033年 人口總量 13億 15億 城市化率 ~ 人均商業(yè)面積 ～ 1～ 2022年 2033年 22022 90000 68000 126000 36000 基本 樂觀 ? 現(xiàn)狀： –中國城鎮(zhèn)人口合計擁有商業(yè)面積 ? 未來預(yù)期： 2033年中國達到人口高峰 –基本情景：城鎮(zhèn)人口擁有商業(yè)面積 9億平米 –樂觀情景：城鎮(zhèn)人口擁有商業(yè)面積 ? 增長預(yù)測： –基本情景：平均年增長 2428萬平米，年復(fù)合增長率為 ％ –樂觀情景：平均年增長 3714萬平米，年復(fù)合增長率為 ％ 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 38 零售地產(chǎn)與城市規(guī)模 、 城市商圈的緊密關(guān)聯(lián)關(guān)系 商務(wù)圈 商業(yè)圈 寫字樓 酒店 (商務(wù) ) 辦公樓逐步出現(xiàn) 賓館為初級或不存在 為城市幾何中心，量少 商業(yè)、商務(wù)一體化 少量高檔寫字樓出現(xiàn) 少量高檔酒店出現(xiàn) 出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈 商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟快速發(fā)展 核心商圈更新改造，升級，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來新機會 寫字樓快速發(fā)展 酒店少量發(fā)展 寫字樓離散聚集 布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān) 若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集 商業(yè)地產(chǎn)崛起 零售業(yè)及零售地產(chǎn)的特征 向心聚集 —— 商業(yè)向城市的幾何中心聚集 離心分散 —— 商業(yè)向城市的幾何中心及少量外圍新商圈發(fā)展 離心聚集 —— 除傳統(tǒng)商圈外，商業(yè)離開城市幾何中心，向郊區(qū)聚集 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 39 北京市老商圈和發(fā)展中的新商圈正給零售地產(chǎn)新的發(fā)展機遇 主要發(fā)現(xiàn) 老商圈優(yōu)勢 /劣勢 新商圈優(yōu)勢 /劣勢 馬甸商圈 石景山沃 爾瑪商圈 馬連道商圈 木犀園商圈 高碑店商圈 中關(guān)村商圈 亞運村商圈 亞奧商圈 望京商圈 燕莎商圈 朝外商圈 國貿(mào)商圈 西單 商圈 新世界 商圈 新商圈 老商圈 資料來源：偉業(yè)顧問 《 北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書 》 從城市規(guī)模及空間布局看，北京市已經(jīng)發(fā)展到由第四向第五階段過渡的時期 核心商圈 王府井商圈 賽特商圈 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 40 相比全國 ， 北京零售業(yè)尚有更大的發(fā)展空間 ， 同時零售地產(chǎn)業(yè)起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也更大 0%10%20%30%40%50%60%19921993199419951996199719981999200020012002200320042005GDP 零售業(yè) 零售地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資完成額北京市 GDP、零售業(yè)、零售地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資完成額增長率比較 資料來源：北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)，北京市統(tǒng)計局，中國統(tǒng)計年鑒，國家統(tǒng)計局 ? 相比全國，北京零售業(yè)發(fā)展速度長期低于經(jīng)濟發(fā)展速度，可預(yù)期隨著零售地產(chǎn)等硬件的發(fā)展，零售業(yè)有更大的發(fā)展空間 ? 相比全國，北京地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控影響更大；同時零售地產(chǎn)業(yè)起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也更大 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 41 北京市人均商業(yè)面積跟上海 、 成熟國際大城市如東京和紐約比還有很大差距 資料來源：偉業(yè)咨詢，遠卓分析 ? 北京市人均商業(yè)面積近 平方米 /人 ， 離發(fā)達國家水平 （ /人 ） 還有一定差距 ， 與上海 、 成熟國際大城市如東京和紐約相比 ， 還有很大發(fā)展空間 ? 參考：國內(nèi)大城市上海的發(fā)展勢頭迅猛 ， 它很可能于 2022年達到紐約的人均商業(yè)面積 ， 即 2 平方米 /人 2012北京( 39。 0 2 ) 北京( 39。 0 5 ) 上海( 39。 0 4 ) 上海( 39。 0 5 ) 東京 紐約北京市人均商業(yè)面積與其他城市比較 國際發(fā)達國家人均商業(yè)面積為 /人 01朝陽 海淀 東城 西城 宣武 崇文 其他北京市各區(qū)人均商業(yè)面積比較 單位：人 /平方米 國際人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn) BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 42 05001000150020222500300035002022 2022 2022 2020CAGR=22%CAGR=4%CAGR=6%《 北京城市總體規(guī)劃（ 2022年 — 2020年） 》 ，偉業(yè)咨詢，遠卓分析 以發(fā)展的觀點來看 ， 北京市在未來相當(dāng)長時間內(nèi)還有很大發(fā)展空間 ? 根據(jù) 《 北京城市總體規(guī)劃（ 2022年 — 2020年 ） 》 ，北京市常住人口將于 2020年達 1800萬高峰 ? 以國際發(fā)達城市東京為參