【正文】 JRJEXTERNAL20220820ZHS 63 酒店業(yè)主要受旅游業(yè)發(fā)展的帶動 ， 酒店業(yè)的需求與一國的 GDP增長之間表現(xiàn)出很強的相關(guān)性 10%0%10%20%30%40%1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022G D P 增長率 入境游增長率 國內(nèi)游增長率美國 GDP增長與對客房需求的增長對照 我國 GDP增長與入境及國內(nèi)游增長的對比 “GDP與酒店需求有一個經(jīng)驗數(shù)據(jù) ,大體上 10億元 GDP需要一家酒店 ” －－社科院旅游研究中心 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 55 三大區(qū)域未來的發(fā)展趨勢良好 ， 金融街在租金和空置率方面將會保持比較好的水平 1 0 3 . 91 1 0 . 17 3 . 71 3 9 . 71 2 9 . 57 3 . 7020406080100120140160CBD 金融街 中關(guān)村2022 2022萬平方米 三大區(qū)域存量變化預測 ? CBD：租金仍然保持最高并有少量下滑；存量成為最大；空置率也會因市場的有效吸納下降明顯 ? 金融街：租金會有少量下滑；存量成為第二大；空置率會少量上升，但仍為三大區(qū)域內(nèi)最低 ? 中關(guān)村：租金在三大區(qū)域中處于最低，而且會有所下降；由于市場吸納和基本沒有新增存量，空置率下降明顯 資料來源：高力國際；遠卓分析 1 2 . 4 0 %1 8 . 9 0 %1 3 . 9 0 %9 . 6 8 %1 1 . 6 0 %1 7 . 8 6 %0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%2022 2022CBD 金融街 中關(guān)村三大區(qū)域空置率預測 CBD 中關(guān)村 金融街 3 0 . 5 2 9 . 82 7 . 6 32 6 . 2 52 3 . 9 92 2 . 7 9051015202530352022 2022CBD 金融街 中關(guān)村美元 /月 /平方米 三大區(qū)域租金走勢預測 CBD 中關(guān)村 金融街 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 48 宏觀調(diào)控政策對寫字樓行業(yè)的影響非常大 ， 2022年開始的爆發(fā)性增長 ， 很大程度上是受前幾年受政策影響的投資不足所致 14%22%12%3%14%21%23%30%30%20%27%12%24%34%28%13%30%20%10%0%10%20%30%40%1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022投資完成額 寫字樓1998－ 2022年全國房地產(chǎn)與寫字樓投資完成額增速 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) ? 1998年開始執(zhí)行的、原則上禁止黨政機關(guān)和國企三年內(nèi)新建及購置辦公樓的政策，造成 1999和 2022年連續(xù) 2年寫字樓投資負增長 ? 2022年開始，辦公樓投資壓抑之后開始爆發(fā)式增長，2022年增速更是達到了 34％的高點 ? 2022年下半年受國家宏觀調(diào)控政策影響，投資增速再次減緩 資料來源：國家統(tǒng)計局；遠卓分析 受政策影響，投資不足 BJHRamp。 0 5 ) 東京 紐約北京市人均商業(yè)面積與其他城市比較 國際發(fā)達國家人均商業(yè)面積為 /人 01朝陽 海淀 東城 西城 宣武 崇文 其他北京市各區(qū)人均商業(yè)面積比較 單位：人 /平方米 國際人均商業(yè)面積標準 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 37 ? 以上推論未考慮現(xiàn)階段核心城市零售地產(chǎn)更新因素； ? 202 2022年中國零售地產(chǎn)投資增長速度達 30％以上；年投入使用的商業(yè)營業(yè)用房達 6000~7000萬平米 /年 從長期看 ， 零售地產(chǎn)增長空間巨大 ， 現(xiàn)階段零售地產(chǎn)投資增長過快值得警惕 單位：萬平米 中國城鎮(zhèn)零售地產(chǎn)面積 2022年 2033年 人口總量 13億 15億 城市化率 ~ 人均商業(yè)面積 ～ 1～ 2022年 2033年 22022 90000 68000 126000 36000 基本 樂觀 ? 現(xiàn)狀： –中國城鎮(zhèn)人口合計擁有商業(yè)面積 ? 未來預期： 2033年中國達到人口高峰 –基本情景：城鎮(zhèn)人口擁有商業(yè)面積 9億平米 –樂觀情景：城鎮(zhèn)人口擁有商業(yè)面積 ? 增長預測： –基本情景：平均年增長 2428萬平米，年復合增長率為 ％ –樂觀情景：平均年增長 3714萬平米，年復合增長率為 ％ 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) BJHRamp。 一句話結(jié)論：市場空間適中 ， 短期暴利導致過熱增長 ， 預期未來 2～ 3年內(nèi)圈地時代將逐步結(jié)束 ， 增長速度放緩 ， 市場集中度將快速上升 ， 細分市場的行業(yè)領(lǐng)導者將在未來 3年內(nèi)形成 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 25 北京市住宅市場近年高速增長 ， 2022年開始銷售面積超過竣工面積 ， 價格也開始急速攀升 受宏觀調(diào)控的影響， 2022年北京的竣工面積下降，首次低于銷售面積，在受價格因素抑制下銷售面積持續(xù)上升，住宅會長期會保持旺盛的需求 萬平方米 0 500 1000 1500 2022 2500 3000 2022 2022 2022 2022 2022 2022 住宅銷售面積及竣工面積 銷售面積 竣工面積 資料來源：北京市統(tǒng)計局 北京住宅價格及年增長率 元 /平米 4786455747164467 4456474758530 . 4 % 4 . 8 %3 . 5 % 5 . 3 % 0 . 2 %6 . 8 %2 3 . 3 %010002022300040005000600070001999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%現(xiàn)房價格 年增長率BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 17 從城市內(nèi)部空間格局看 ， 經(jīng)濟發(fā)展 、 城市規(guī)模 、 人口數(shù)量有著共性的演變趨勢 居住工業(yè)商業(yè) 中心商業(yè)區(qū)萌芽 混合居住區(qū) 中心商業(yè)區(qū) 居住區(qū) 郊區(qū)工業(yè)區(qū) 近郊工業(yè)區(qū) 副城心 郊區(qū)居住區(qū) I II III IV V 城市發(fā)展階段及內(nèi)部空間變化 伴隨經(jīng)濟發(fā)展 、 城市規(guī)模擴大 、 人口數(shù)量增長 ? 住宅總量擴張最大 ， 并且逐步外延 、 郊區(qū)化 ? 商業(yè)地產(chǎn) （ 商務(wù)地產(chǎn) 、零售地產(chǎn) ） 有較強的區(qū)位屬性 ， 一般集聚在城市幾何中心 ， 總量變化不大 ， 位置相對固定 ，適合商業(yè)地產(chǎn)用地稀缺 ? 工業(yè)逐步郊區(qū)化甚至會從城市剝離 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 9 三大宏觀因素從根本上決定未來中長期中國房地產(chǎn)市場的樂觀局面 ， 但政府宏觀調(diào)控帶來了短期不確定性 2 3 1 房地產(chǎn)行業(yè)高速增長 人口增長及 結(jié)構(gòu)變化 宏觀經(jīng)濟發(fā)展 城市化提速 BJHRamp。 與北京華融相關(guān)的細分市場吸引力如何 ？ ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。機密 房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報告 2022年 2月 14日 北京 此報告僅供客戶內(nèi)部使用。JRJEXTERNAL20220820ZHS 5 房地產(chǎn) 住房地產(chǎn) 商務(wù)地產(chǎn) 零售地產(chǎn) 工業(yè)地產(chǎn) 其它 商業(yè)地產(chǎn) 典型代表 市場影響因素 業(yè)務(wù)特征 ?住宅 ?別墅 ?酒店式公寓 ?寫字樓 ?商務(wù)酒店 ?商場 ?Shopping Mall ?商鋪 ?倉庫 ?工業(yè)廠房 ?會展中心 ?旅游酒店 ?度假村 ?人口數(shù)量 /結(jié)構(gòu) ?人均收入水平 ?居住條件及需求 ?位置、環(huán)境配套 ?城市地位、城市經(jīng)濟水平 ?城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?城市布局特點 ?人口數(shù)量 /結(jié)構(gòu) ?人均消費水平 ?城市規(guī)模及布局 ?商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新 ?城市工業(yè)特點、地位及結(jié)構(gòu) ?城市規(guī)劃布局 ?增量開發(fā) ?存量交易 ?銷售為主，周期短 ?增量開發(fā)、存量改造 ?銷售、租賃以及經(jīng)營管理等可選擇方式多 ?資金需求較大 ?增量開發(fā)、存量改造 ?商業(yè)運營為先導 ?多長期持有與經(jīng)營結(jié)合 ?資金占用大 ?多以自用廠房倉庫為主，收益最穩(wěn)定 按物業(yè)用途劃分 ， 房地產(chǎn)可分為住宅 、 商務(wù) 、 零售 、工業(yè)地產(chǎn)等四大類 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 10 40%20%0%20%40%60%80%100%120%1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022商品房屋銷售額增長率 全國房地產(chǎn)投資增長率 G D P 增長率—— 中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分 —— 過熱－調(diào)控 2022年出臺土地招拍掛制度 2022年央行 121號文件，提高房地產(chǎn)貸款門檻 2022年提高銀行存貸款利率 初步起飛期 真正意義上的中國房地產(chǎn)行業(yè)自 1987年開始形成 超常發(fā)展期 調(diào)控期 平穩(wěn)發(fā)展期 二次調(diào)控期 理性化規(guī)模發(fā)展期 ? 中國房地產(chǎn)新一輪增長已經(jīng)持續(xù)了 11年 ， 現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)正處于二次調(diào)控期 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 18 住宅 商務(wù)圈 商業(yè)圈 工業(yè)區(qū) 寫字樓 酒店 (商務(wù) ) 與 工業(yè)、商業(yè)結(jié)合 辦公樓逐步出現(xiàn) 賓館為初級或不存在 為城市幾何中心，量少 為城市經(jīng)濟核心動力 圍繞市區(qū)發(fā)展范圍擴大 商業(yè)、商務(wù)一體化 為城市經(jīng)濟核心動力 混合居住，新住宅區(qū)建設(shè) 少量高檔寫字樓出現(xiàn) 少量高檔酒店出現(xiàn) 出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈 工業(yè)地位下降，受環(huán)保壓力越來越大 居住區(qū)范圍進一步擴大，新增 商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟快速發(fā)展 核心商圈更新改造，升級，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來新機會 近郊工業(yè)區(qū)新建要求 寫字樓快速發(fā)展 酒店少量發(fā)展 住宅郊區(qū)化，形成衛(wèi)星城 寫字樓離散聚集 布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān) 若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集 工業(yè)區(qū)郊區(qū)化或脫離，產(chǎn)生新建需求 發(fā)展焦點 住宅持續(xù)發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)崛起 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 典型城市規(guī)模擴張對城市規(guī)劃 、 各種地產(chǎn)發(fā)展的影響 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 26 總體而言 ， 北京房地產(chǎn)市場在未來 10年左右時間仍將保持高速穩(wěn)定增長 2022年 市場總量將處于平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)，住宅郊區(qū)化特征更加明顯 ? 2020年前后北京規(guī)劃人口 1800萬 ? 人均 GDP將達到10000美元 ? 人均居住面積 30平米以上 市場總量 時間 北京房地產(chǎn)發(fā)展示意圖 2022～2022年 2020年 ?2022年北京市房地產(chǎn)場化進程加快，土地出讓政策逐步規(guī)范透明，金融信貸管制更加嚴格， “ 三外 ”企業(yè)紛紛涌入，競爭激烈，利潤率水平趨降 ?受奧運會影響，市場總量會出現(xiàn)膨脹期、萎縮期和恢復期等階段性波動，但總體發(fā)展將保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢； ?到 08年預計人均 GDP將達到 5000～ 6000美元，人均居住面積 28平方米，市場總量增長將逐步趨緩 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 30 不同物業(yè)類型近年來的增長速度差異較大 ， 但與國家整體房地產(chǎn)投資波動趨勢保持一致 30%22%2%35%12%22%12%3%13%27%26%35%27%30%16%24%30%20%12%37%34%28%30%20%10%0%10%20%30%40%1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022投