【正文】 器有限公司、中日合資華川 新建的郵政大樓和 15 萬門程控電話主機(jī)大樓和移動(dòng)電話機(jī)站已投入使用 ,開辦了國(guó)際國(guó)內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務(wù)；新建的電視臺(tái)、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學(xué)校、各類專業(yè)市場(chǎng)已相繼投入使用。建成日供水 25 萬噸供水設(shè)施 ,建成 110 千伏、 220 千伏變電站各一座 。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已投入近 12 億元用于道路、通訊、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施和市政服務(wù)設(shè)施建設(shè)。該區(qū)位于成都市東的龍泉驛區(qū) ,處于成都市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略確定的區(qū)域內(nèi) ,距市中心 千米。 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1990 年 ,總體規(guī)劃面積 26 平方千米。有年產(chǎn)值過 10 億元的企業(yè) 5 家，過億元的企業(yè) 34 家， 過千萬元的企業(yè)80 家。到 2000年底， 成都高新區(qū)引進(jìn)各類企業(yè) 3600 多家，注冊(cè)資本近 120 億元，其中外商投資企業(yè) 300多家，總投資 10 億多美元，世界 500 強(qiáng)已有 11 家在這里投資興辦獨(dú)資、合資企業(yè)。 該開發(fā)區(qū)位于成都市南郊 ，面積47 平方千米 ,人口 20 萬人，緊臨成都火車南站和雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，市區(qū)的一環(huán)路、二環(huán)路和成（都）樂（山）高等級(jí)公路橫貫其間，地理位置極為優(yōu)越，現(xiàn)已基本完成 25 平方千米起步區(qū)的建設(shè)，共投入基本建設(shè)資金 15 億元，各類基本建設(shè)項(xiàng)目開工面積 166 萬平方米，竣工面積 78 萬平方米，水、電、氣、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模，中小學(xué)校配套 設(shè)施相繼投入使用，銀行、稅務(wù)、海關(guān)均設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，區(qū)內(nèi)還設(shè)有進(jìn)出口公司和保稅倉庫，為投資者提供全方位服務(wù)。 開發(fā)區(qū)發(fā)展情況 —— 成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 始建于 1988 年。人民生活初步達(dá)到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng) 6%左右。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷完善和鞏固，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整優(yōu)化，到 2020 年，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為 7::， 城市化水平達(dá)到 38%以上。 進(jìn)入新世紀(jì)，成都將抓住西部大開發(fā)這一歷史機(jī)遇，加快發(fā)展，使成都成為西部大開發(fā)的亮點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)。外商投資 的大項(xiàng)目和大企業(yè)增加，美國(guó)康寧、日本豐田、法國(guó)拉法基等世界 500 強(qiáng)企業(yè)來蓉投資和設(shè)立代表處達(dá) 60 多家。 有國(guó)家級(jí)的開發(fā)區(qū) 3 個(gè)，省級(jí)開發(fā)區(qū) 5 個(gè)，都已形成規(guī)模 。成都市作為中國(guó)西部的特大中心城市和國(guó)家規(guī)劃定位的西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通通訊樞紐，在西部具有相對(duì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、科技優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效明顯，能源、交通、通信的 “ 瓶頸 ” 制約明顯緩解，城市綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。一、 二、三產(chǎn)業(yè)增加值比重由 1995 年末的 ::42 調(diào)整為 2001 年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理。特別是 九五 計(jì)劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。 2000 年成都市總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，比上年增加 1%左右，市區(qū)人口為 330 萬人，人口平均密度為每平方公里 765 人， 平原地區(qū)為 1000 人 /平方公里以上。 成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤(rùn)、四季分明。 調(diào)查思路 —— 從宏觀到微觀，從整體到局部 ` 項(xiàng)目發(fā)展背景分析 市場(chǎng)背景分析結(jié)論 整體供應(yīng) 片區(qū)供應(yīng) 經(jīng)濟(jì)概況 城市發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 個(gè)盤分析 消費(fèi)者特征 社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況 互動(dòng)分析 尋找市場(chǎng)切入點(diǎn) 成都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述 —— 成都位 于中國(guó)川西平原的腹地，是四川省省會(huì)和一座具有悠久歷史的文化古城。 四川省成都市龍泉驛區(qū) 房地產(chǎn)項(xiàng)目 前期研究策劃 初步建議書 深圳市云灝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司 二 O O 二年七月二十八日 敬 啟 者 ： 中 鐵 五 局 集 團(tuán) 成 都 天 泉 置 業(yè) 有 限 公 司 有關(guān)： 成 都 市 龍 泉 驛 區(qū) 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 前 期 研 究 策 劃 工 作 本 公 司 蒙 貴 司 之 邀 請(qǐng) ，為 上 述 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 之 前 期 研 究 策 劃 工 作 提 交 物業(yè) 發(fā) 展 初 步 建 議 書 。 敬 請(qǐng) 查 收 分析 調(diào)查目的 ： 針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展背景（宏觀市場(chǎng)及微觀市場(chǎng)背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，本項(xiàng)目應(yīng)采取的最佳市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略，為項(xiàng)目發(fā)展定位（價(jià)格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場(chǎng)依據(jù)。 1999 年被國(guó)務(wù)院確定為中國(guó)西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機(jī)的現(xiàn)代化城市。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 129 平方公里，平原僅占 %，全市共有 8 區(qū) 4 市 8 縣。 改革開放 20 多年，成都經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。2001 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1419 億元，年均增長(zhǎng) %，提前實(shí)現(xiàn)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值較 1980 年 翻三番 和人民生活達(dá)小康 的目標(biāo)。 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制初步建立 ,市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用明顯增 強(qiáng)。全方位對(duì)外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。 成都 —— 四川省會(huì) —— 西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往 西南中心 —— 西南科技、商貿(mào)、金融中心 文化名城 —— 2300 多年的歷史文化名城 風(fēng)光民俗 —— 獨(dú)具魅力的旅游勝地 開放之都 —— 西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、邁向國(guó)際化的 大城市 成都對(duì)外開放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進(jìn)入中國(guó)城市 40優(yōu)行列。 2001 年實(shí)際利用外資 億元，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額（海關(guān)口徑） 億美元。成都先后與美國(guó)菲尼克斯市、日本甲府市，加拿大溫尼伯市等 9個(gè)國(guó)外城市結(jié)為友好城市 ,與國(guó)內(nèi) 16個(gè)大中城市建立友好合作關(guān)系。為此，成都繪制了未來發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，確定了新世紀(jì)前 10 年 構(gòu)建西部戰(zhàn)略高地，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標(biāo)，提出了 十五 奮斗目標(biāo)，即：全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 10%以上，到 2020 年人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 2500 美元。城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。社會(huì)保障體系健全，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展。 1991 年 3 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 1996 年 3月成立成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì) ， 作為成都市人民政府派出機(jī)構(gòu)，行使市級(jí)管理權(quán)限，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、行政、社會(huì)事業(yè)工作 。 成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術(shù)、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)。有高新技術(shù)企業(yè) 378 家，分別占四川省和成都市的 55％和 73%，高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 54%。目前，成都高新區(qū)成為中國(guó)西部外商投資最多、發(fā)展較好的區(qū)域。 2000 年 2 月國(guó)務(wù)院辦公廳正式批復(fù)同意成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)列為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， 成為四川省第一個(gè)國(guó)家 級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 開發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越 ,交通方便 , 成 渝、成 昆鐵路環(huán)繞開發(fā)區(qū) ,成渝高速公路穿區(qū)而過 ,距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 30 千米。建成總長(zhǎng) 28 公里 ,寬分別為50、 30 米的三條主干道和四條支干道，與國(guó)道 、省道溝通成網(wǎng) ,形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò) 。日輸天然氣 30 萬立方米 。城市綜 合配套服務(wù)設(shè)施日趨完善 , 配套功能齊全 ,具備接納現(xiàn)代化大工業(yè)進(jìn)區(qū)建設(shè)的條件。雅馬哈摩托車部品有限公司 ,中外合資晶華光學(xué)有限公司 、美國(guó)RBI、澳大利亞的 BHP、北京匯源集團(tuán) 等。 2000 年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，工業(yè)增加值 億元 ,入庫稅收 億元 ,出口 1033萬美元。借鑒臺(tái)灣新竹科學(xué)園區(qū)和高雄出口加工區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn) ,以臺(tái)商 (外商 )投資為主，按國(guó)際 II類工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) ,規(guī)劃面積 6 平方千米。6000門 5ESS程控交換機(jī)已于 1993年初開通使用 。完成了供氣 20萬立方米的設(shè)計(jì)工作 ,已實(shí)現(xiàn)首期供氣2萬立方米 /日。 2001年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ,入庫稅收 ,出口 843萬美元。該開發(fā)區(qū)位于成都外南機(jī)場(chǎng)路雙流段，西起西南最大的航空港成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東與成都市區(qū)接壤，東西長(zhǎng) 45千米 ,南北寬4 千米，規(guī)劃面積 13 平方千米，起步區(qū) 4 平方千米。開發(fā)區(qū)投資環(huán)境優(yōu)越，距成都市區(qū)僅 6千米，地勢(shì)平坦，境內(nèi)交通發(fā)達(dá)，西有國(guó)際空港成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，東有成昆線成都火車南站，高等級(jí)的機(jī)場(chǎng)公路，德（陽）樂（山）大件路穿越全境，集航空、鐵路、公路于一地 ,具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，水、電、氣、通訊全部配套，現(xiàn)有 110千伏變電站一座，為成都大電網(wǎng)覆蓋區(qū)，電能質(zhì)量好，實(shí)行環(huán)網(wǎng)供電；航空港郵電局已建成。開發(fā)區(qū)引進(jìn)了德國(guó)拜耳 (四川 )動(dòng)物保健公司、泰國(guó)正大集團(tuán)等 60 多個(gè)外商投資項(xiàng)目 , 形成了 以醫(yī)藥、精細(xì)化工、電子、高效農(nóng)業(yè)等為主，兼具第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系。 新都衛(wèi)星城工業(yè)開發(fā)區(qū) 始建于 1985年，是四川省發(fā)展最早，以開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)， 1994年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)列入省級(jí)重點(diǎn)開 發(fā)區(qū)。全區(qū)規(guī)劃面積 18平方千米 ,現(xiàn)已完成開發(fā)面積 6 平方千米，規(guī)劃為工業(yè)、商貿(mào)、旅游、生活四個(gè)功能小區(qū)，并以電子、機(jī)械、食品、化工、旅游、房地產(chǎn)等為開發(fā)重點(diǎn)。開發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施較為完善 ,德陽 樂山高等級(jí)大件路、 成都 綿陽高速公 路、成都市外環(huán)線和國(guó)道 108線穿越開發(fā)區(qū) 。開發(fā)區(qū)內(nèi)有 8條標(biāo)準(zhǔn)水泥道路已建成投入使用。區(qū)內(nèi)已建成 100 千伏變電站 2 座 ,擁有 1座日產(chǎn)水 5 萬噸的水廠 ,建有二級(jí)配氣站 1座 ,三級(jí)配氣站2座。 2000年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 ,實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 元 ,入庫稅收 ,出口 。該區(qū)位于成都衛(wèi)星城 郫縣。成都高新西區(qū)現(xiàn)已投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 億元 ,完成迪康、興港等 40千米主干道建設(shè)，建成 110KV