【正文】 驗(yàn)證房屋內(nèi)部設(shè)施 買房子，最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證，否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，都會(huì)給自 己生活帶來(lái)無(wú)窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專家經(jīng)驗(yàn)，附上 36 條驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法，均是新樓容易發(fā)生的問(wèn)題?！渡唐贩夸N售 (預(yù)售 )許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。 “二書 ”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。 買一手房：第三步 房屋驗(yàn)證 查看開發(fā)商資質(zhì) 購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的 “五證 ”、 “二書 ”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。 公用建筑 面積分?jǐn)傆?jì)算：各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。每戶陽(yáng)臺(tái) (無(wú)論凹、凸陽(yáng)臺(tái) )面積在 6 平方米以下的，不計(jì)算使用面積；超過(guò) 6 平方米的，超過(guò)部分按陽(yáng)臺(tái)凈面積的 1/2 折算計(jì)入使用面積。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）。 明確了購(gòu)房目的，在收集房源信息、選擇房源時(shí)才能有的放矢！ 商品房面積計(jì)算規(guī)則 在我國(guó)大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測(cè)算？商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 對(duì)于一般非投資目的購(gòu)房者而言，選房時(shí)就應(yīng)該在滿足居住要求的同時(shí)，還要方便上班、上學(xué)、購(gòu)物及滿足交往的需要。 用來(lái)投資：主要考慮保值增值潛力，對(duì)于長(zhǎng)期出租的，要考慮出租機(jī)會(huì)、投資回報(bào)率、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)等；對(duì)于準(zhǔn)備隨時(shí)轉(zhuǎn)讓取得收益的，要考慮 物業(yè)的升值潛力、轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)等因素。 買一手房全套流程及注意事項(xiàng) 買一手房：第一步 了解行情 買一手房：第二步 挑選房源 弄清楚購(gòu)房目的 買房首先要明確購(gòu)房的目的：為什么要買房？對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，買房無(wú)異有兩個(gè)目的，一是居住，二是投資。 用來(lái)自己居?。阂鶕?jù)家庭人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、工作特點(diǎn)、對(duì)交通的要求狀況、對(duì)小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及特點(diǎn)要求，以及將來(lái)自己的經(jīng)濟(jì)變化所引起的生活要求變化程度來(lái)確定。 用于居住還是投資，主取決于個(gè)人的意愿與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)于資金并不是很充足的普通工薪家庭來(lái)說(shuō)，您適合于購(gòu)買房屋用作居家，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、手中閑散資金較多的家庭，如果對(duì)于其它的投資類型不是很了解或所期望利潤(rùn)太低，購(gòu)買房屋用于投資倒是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。如果購(gòu)房純粹是為了投資，哪么重點(diǎn)就要考濾樓盤所處在位置、升值的潛力及品牌效應(yīng)，還要 注重開發(fā)商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理服務(wù)水平等。 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 其中，套內(nèi)建筑面積 =套 內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí)，其一半的面積凈高不低于 米，其余部分最小凈高不低于 米，符合以上要求的可計(jì)入使用面積；否則不算使用面積。 套內(nèi)墻體面積： 商品房各套（單元）內(nèi) 使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 單元分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由兩部分組成： ①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積； ②各單元與樓宇公共建筑空間之間 的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50。 公用建筑面積： 整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積一般高層住宅公建分?jǐn)傁禂?shù)為 左右。 “五證 ”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》 (建設(shè)工程開工證 )、《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》。 “五證 ”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售 (預(yù)售 )許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。 “兩書 ”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。你不妨記住并逐條檢查看一看。 6．開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？ 7．窗 戶玻璃是否完好？ 8．窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有則可能是窗戶漏水。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重， 該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。 16．頂棚有無(wú)水漬、裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。 17．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。 26．磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象？ 27．廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗？ 28．水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢 ？ 29．衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。 32．自來(lái)水水質(zhì)怎么樣？ 其他 33．廚柜柜身有無(wú)變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？ 34．試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。為了用電的安全和方便 ，國(guó)家出臺(tái)了《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于 5 個(gè)。 35．供水管的材質(zhì)？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。另一個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水