【正文】 驗證房屋內部設施 買房子，最重要的是所購房屋質量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自 己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內在質量如何檢查，這里綜合有關專家經驗，附上 36 條驗查房屋質量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題?！渡唐贩夸N售 (預售 )許可證》的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否在預售范圍內。 “二書 ”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。 買一手房：第三步 房屋驗證 查看開發(fā)商資質 購房者在購房時應要求房地產開發(fā)商和銷售商提供齊全的 “五證 ”、 “二書 ”，這是法律對銷售方的基本要求。 公用建筑 面積分攤計算：各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。 將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。 陽臺建筑面積：按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。每戶陽臺 (無論凹、凸陽臺 )面積在 6 平方米以下的，不計算使用面積；超過 6 平方米的，超過部分按陽臺凈面積的 1/2 折算計入使用面積。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內樓梯（按投影面積）。 明確了購房目的，在收集房源信息、選擇房源時才能有的放矢！ 商品房面積計算規(guī)則 在我國大部分城市，根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計算價格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測算？商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。 對于一般非投資目的購房者而言，選房時就應該在滿足居住要求的同時，還要方便上班、上學、購物及滿足交往的需要。 用來投資：主要考慮保值增值潛力，對于長期出租的，要考慮出租機會、投資回報率、投資回報風險等；對于準備隨時轉讓取得收益的，要考慮 物業(yè)的升值潛力、轉讓機會、投資回報風險等因素。 買一手房全套流程及注意事項 買一手房：第一步 了解行情 買一手房：第二步 挑選房源 弄清楚購房目的 買房首先要明確購房的目的：為什么要買房？對于大多數(shù)人來說，買房無異有兩個目的，一是居住，二是投資。 用來自己居住：要根據(jù)家庭人口數(shù)量、結構、工作特點、對交通的要求狀況、對小區(qū)物業(yè)管理內容及特點要求，以及將來自己的經濟變化所引起的生活要求變化程度來確定。 用于居住還是投資，主取決于個人的意愿與經濟實力，對于資金并不是很充足的普通工薪家庭來說，您適合于購買房屋用作居家，對于經濟實力雄厚、手中閑散資金較多的家庭，如果對于其它的投資類型不是很了解或所期望利潤太低，購買房屋用于投資倒是一個不錯的選擇。如果購房純粹是為了投資，哪么重點就要考濾樓盤所處在位置、升值的潛力及品牌效應，還要 注重開發(fā)商信譽、小區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理服務水平等。 商品房銷售面積 =套內建筑面積 +分攤的公用建筑面積 其中，套內建筑面積 =套 內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積 套內使用面積的概念是每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低于 米，其余部分最小凈高不低于 米，符合以上要求的可計入使用面積；否則不算使用面積。 套內墻體面積： 商品房各套（單元）內 使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。 單元分攤的公用建筑面積由兩部分組成： ①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積； ②各單元與樓宇公共建筑空間之間 的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50。 公用建筑面積： 整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面積套內建筑面積之和。分攤的公用建筑面積 =公用建筑面積分攤系數(shù)套內建筑面積一般高層住宅公建分攤系數(shù)為 左右。 “五證 ”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》 (建設工程開工證 )、《商品房銷售 (預售 )許可證》。 “五證 ”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售 (預售 )許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。 “兩書 ”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。你不妨記住并逐條檢查看一看。 6．開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？ 7．窗 戶玻璃是否完好？ 8．窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 45 度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重， 該住宅有嚴重結構性質量問題。這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間的熟化所致。 16．頂棚有無水漬、裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。 17．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。 26．磚縫有無滲水現(xiàn)象？ 27．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？ 28．水池龍頭是否妥當，下水是否順暢 ？ 29．衛(wèi)生、廚房內有否地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。 32．自來水水質怎么樣？ 其他 33．廚柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？ 34．試一下全部開關、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應仔細了解。為了用電的安全和方便 ，國家出臺了《住宅設計規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于 5 個。 35．供水管的材質？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內水質，銅可以抑制細菌生長，增長水