買(mǎi)一手房全套流程及注意事項(xiàng)-文庫(kù)吧資料
2024-10-27 09:51本頁(yè)面
【正文】 買(mǎi)一手房：第六步 繳付房款 按揭貸款 按揭貸款的流程： 1)借款人到貸款銀行辦理借款申請(qǐng)。 您如果對(duì)簽訂合同沒(méi) 有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買(mǎi)的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。另外，一旦將來(lái)與銷(xiāo)售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。 因此，購(gòu)房者在買(mǎi)房前一定要注意《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，如果購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與賣(mài)房者簽訂合同，但因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭(zhēng)議而不能達(dá)成一致意見(jiàn)，致使購(gòu)房者不能認(rèn)購(gòu)房屋的，此責(zé)任不應(yīng)由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還“訂金”。 定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔(dān)保性質(zhì)。 交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。若收受方違約，只能要求退回原訂金，但無(wú)法要求雙倍返還；若給付方違約，收受方會(huì)以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。當(dāng)事人一方受定金處罰后，可以依法向第三人追償。對(duì)于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則 。二是主合同部分得到履行，部分沒(méi)有履行，一方當(dāng)事人因此受到了損失，但是合同的目的沒(méi)有完全落空，這時(shí)，既要對(duì)不完全履行合同的當(dāng)事人進(jìn)行定金處罰，又不能使定金全部被罰?！稉?dān)保法》規(guī)定以當(dāng)事人一方 不履行約定的債務(wù)作為適用定金罰則的條件， 解釋 進(jìn)一步對(duì) 不履行 分不同情況作了不同規(guī)定?！稉?dān)保法》第八十九條對(duì)違約定金作了規(guī)定， 解釋 第一百二十條、第一百二十二條對(duì)違約定金作了補(bǔ)充規(guī)定。需要注意的是，當(dāng)事人一方雖然以承擔(dān)定金損失解除了合同，但在守約的當(dāng)事人因合同解除受到的損失大于定金收益的情況下，解約方仍然應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任?！敖忉尅钡谝话僖皇邨l規(guī)定了解約 定金。但是，為了鼓勵(lì)交易，如果主合同已經(jīng)履行或者履行了主要部分，即使給付定金的一方當(dāng)事人未按約實(shí)際交付定金，仍應(yīng)當(dāng)承認(rèn)主合同的成立或生效。當(dāng)事人在合同中約定有成約定金的，定金未交付，則合同不成立或不生效?！敖忉尅钡谝话僖皇鶙l規(guī)定了成約定金。凡在意向書(shū)一類(lèi)的協(xié)議中設(shè)定了訂約定金，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)就存在，在其所擔(dān)保的訂約行為沒(méi) 有發(fā)生時(shí)，對(duì)拒絕訂立主合同的當(dāng)事人就要實(shí)施定金處罰。訂約定金即立約定金，其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的簽訂。 根據(jù)最高法院在 2020 年 12 月 8 日公布的 關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋 ，定金的類(lèi)型和適用主要有如下幾種： 訂約定金。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還 定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。它是 作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。有的銷(xiāo)售方僅以口頭表示同意，一旦發(fā)生糾紛難以討還，所以為避免麻煩，最好都以書(shū)面形式約定；簽訂正式契約的 時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。認(rèn)購(gòu)書(shū)一般包括以下基本條款： (1)當(dāng)事人雙方基本情況： 賣(mài)方，即發(fā)展商名稱、地址、電話，銷(xiāo)售代理方名稱、地址、電話；有的開(kāi)發(fā)商將銷(xiāo)售工作完全委托給一個(gè)房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行代理。購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真、仔細(xì)地審閱認(rèn)購(gòu)書(shū)，并向銷(xiāo)售經(jīng)理索取有關(guān)房屋的宣傳資料及有關(guān)文件，在問(wèn)清楚房屋建筑的進(jìn)展情況后，有條件的還應(yīng)實(shí)地考察一下。 真正好的社區(qū)是張弛有度的，既有大面積的集中綠地，也有各組團(tuán)自己的小型綠地，有的新項(xiàng)目甚至推出了宅旁空間和樓內(nèi)共享空間的綠化，每一個(gè)新概念的推出和落實(shí)都是社區(qū)環(huán)境的更新。樓間距太窄不僅影響各樓體之間的光照，也影響人們的視野和心情。現(xiàn)在 人們常常標(biāo)榜自己的社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)如何如何，但所有設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)是建立在有足夠的綠地比例之上的，也許買(mǎi)房看不到將來(lái)建成后的實(shí)景，但這兩個(gè)數(shù)據(jù)基本決定了社區(qū)綠化環(huán)境的好環(huán)。 這兩個(gè)比例決定了 這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。 對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接牽涉到?jīng)Q定居住舒適度的幾個(gè)指標(biāo)，如人均綠化面積。如，行車(chē)是否受速度、方向、行車(chē)路線的限，有無(wú)停車(chē)場(chǎng)，路邊可否停車(chē)等。是否有方便的出入口，路面狀況如何等。 C、道路狀況。 B、交通的便利度?？疾旖煌顩r的優(yōu)劣主要從以下幾方面考慮： A、公共交通狀況。 36．試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)？ 37．居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過(guò)，因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺(jué)上的障礙，影響整體感。銅管可安全使用 50 年。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災(zāi)事故的發(fā)生。 30%的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。 30．出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ 31．您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過(guò)。 23．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無(wú)漏水聲？ 24．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防 水電 25．廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。 18．墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲？ 19．墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 20．墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂 痕？ 21．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？ 廚廁 22．廁、浴具有無(wú)裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。 15．看頂部是否有麻點(diǎn)。 地板 9．地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？ 10．地板間隙是否太大？ 11．柚木地板有無(wú)大片黑色水漬？ 12．地腳線接口是否妥當(dāng)，有無(wú)松動(dòng)？ 13．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？ 頂棚 14．頂上是否有裂縫？沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。 門(mén) 1．門(mén)的開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢？ 2．門(mén)插是否插入得太少，門(mén)間隙是否太大？（特別是門(mén)鎖的一邊） 3．門(mén)四邊是否緊貼門(mén)框，門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音？ 4．大門(mén)、房門(mén)的插銷(xiāo)、門(mén)銷(xiāo)是否太長(zhǎng)太緊？ 窗 5．窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實(shí)，不能有縫隙。
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