【正文】 　　C． 　　D． 　　14．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（ ）元/m2。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應凋整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格為（ ）元/m2。 　　A．8571 　　B．10000 　　C．13393 　　D．15625 　　10．某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。 　　A．技術上的可能 　　B．經(jīng)濟上的可行 　　C．價值最大化 　　D．法律上許可 　　8．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務件下的估價結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。 2010年房地產(chǎn)估價理論與方法真題　一、單項選擇題 　　1．下列房地產(chǎn)估價相關活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（ ） 　　A．高層建筑地價分攤 　　B．房地產(chǎn)投資價值評估 　　C．因環(huán)境污染導致的房地產(chǎn)價值減損評估 　　D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估 　　2．從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是（ ） 　　A．估價對象的真實價值 　　B．估價對象的重置價格 　　C．估價對象的實際成交價格 　　D．合格估價師的重新估價結(jié)果 　　3．一個估價項目中的估價時點本質(zhì)上是由（ ）決定的 　　A．估價委托合同簽訂時間 　　B．估價目的 　　C．實地查勘估價對象的時間 　　D．委托人意愿 　　4．房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（ ） 　　A．土地的總量有限 　　B．房地產(chǎn)的不可移動性 　　C．房地產(chǎn)的獨一無二性 　　D．房地產(chǎn)的價值量大 　　5．下列土地狀況中，不屬于士地權益狀況的是（ ） 　　A．土地使用期限 　　B．土地使用管制 　　C．土地面積大小 　　D．土地權利性質(zhì) 　　6．某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數(shù)由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（ ）萬元 　　A．2500 　　B．3000 　　C．3500 　　D．4000 　　7．某工廠經(jīng)所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。 　　錯誤：不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。 　　錯誤：自本報告估價時點起半年內(nèi)有效。 　　錯誤：設定其土地使用權年限自估價時點算起為40年。（2分） 　　二、單項選擇題 　　 　　三、改錯題 　　錯誤：本次估價以建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。（2分） 　?。?）其他成本費用（如財務成本、管理費用）。（2分） 　　： 　?。?）建筑物拆除費用。（2分） 　　（5）折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分） 　?。?）開發(fā)周期可能延長。（2分） 　?。ǘ┐穑?　　在當前市場環(huán)境下，運用假設開發(fā)法時應特別注意： 　?。?）預測開發(fā)完成后的價值宜謹慎。（2分） 　　或：乙公司的裝修補償應與出租人協(xié)商解決。（1分） 　?。?）對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。（1分） 　?。?）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。（3分） 　　《城市房屋拆遷估價結(jié)果指導意見》規(guī)定： 　?。?）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記載為準。 參考答案 　　一、問答題 　?。ㄒ唬┐穑?　　，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 　　，未經(jīng)本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。 　　 市當前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價報告應用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內(nèi)有效。 　　（二）估價的限制條件 　　，不對其他目的負責任，超出此范同使用報告，本估價機構不承擔相應法律責任。 　　，不能確認估價對象在估價時，點的狀況與實地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。 　　，包括房屋所有權和國有土地使用權。 　　遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自估價時點起為40年。 　　建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實，由此產(chǎn)生的估價結(jié)果失真，本估價機構不承擔責任。 　　以下為該房地產(chǎn)估價報告中估價的假設和限制條件內(nèi)容片斷： 　?。ㄒ唬┕纼r的假設條件 　　、平等、自愿的交易市場。 　　A．按照預算額測算在建工程價值 　　B．按工程已結(jié)算額測算在建工程價值 　　C．按綜合完成的形象進度測算在建工程價值 　　D．結(jié)合綜合完成的形象進度和折舊因素，測算在建工程價值 　　三、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 　　本次估價背景情況如下： 　　估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。 　　A． 　　B． 　　C． 　　D． 　　6．采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是（ ?。?　　4．采用假設開發(fā)法估價時，應按照（ 　）前提進行估價。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了2間宿舍，共計500㎡。 　　A．810 　　B．132025 　　C．2835 　　D．4860 　?。ǘ┘坠鹃_發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。D），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關于租金取值的說法，正確的是（ 　）。 　　A．124500 　　B．127000 　　C．132500 　　D．135000 　　，（㎡現(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，（㎡商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機構進行有關估價。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。2010年房地產(chǎn)估價案例與分析真題（網(wǎng)友版）一、問答題 　?。ㄒ唬?010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。 　　請問： 　　1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？ 　　2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？ 　　3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？ 　　（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機構承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題？ 　?。ㄈ┠彻S坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權性質(zhì)為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業(yè)用地。 　　請問： 　　1．評估該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？ 　　2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？ 　　3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？ 　　二、單項選擇題 　　（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權，開發(fā)建設商業(yè)樓。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，（㎡D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％。 　　1．A座、B座合計抵押建筑面積為（ 　）㎡。D），地上一～（㎡ 　　A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金 　　B．根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者 　　C．根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者 　　D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金 　　3．該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應為（ ?。┤f元。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務，委托乙房地產(chǎn)估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。 　　A．自己開發(fā) 　　B．溢價轉(zhuǎn)讓 　　C．被迫轉(zhuǎn)讓 　　D．自愿轉(zhuǎn)讓 　　5．采用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應采用（ 　）。 　　A．辦公樓開發(fā)費用 　　B．食堂開發(fā)費用 　　C．宿舍開發(fā)費用 　　D．浴室開發(fā)費用 　　7．采用成本法估價時，應（ ?。?。估價委托人為房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價師在實地查看和市場調(diào)查時，從估價對象的施工方建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。 　　，按設計的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。 　　，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。 　　，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。 　　、程序應符合國家、地方的有關法律、法規(guī)政策等。 　　9．注冊房地產(chǎn)估價師在進行實地查看時，觀察到估價對象外部完整正常，但不能確定其有無內(nèi)部缺陷，本報告假設其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。 　　、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移等費用對其抵押價值的影響。在應用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響，應重新進行估價。本報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。故估價時不考慮租約的影響。（1分） 　?。?）各地被拆遷房屋的面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。（1分） 　?。?）若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。（1分） 　　；協(xié)商不成的，可以委托評估確定。（2分） 　　或：乙公司應得的裝修補償應為甲公司從拆遷人處得到的裝修補償款（或根據(jù)時點的裝修的現(xiàn)值）減去租賃期滿后裝修的殘余價值。（2分） 　?。?）開發(fā)費用可能發(fā)生變化。（2分） 　?。?）開發(fā)和銷售稅費構成內(nèi)容及稅費率可能發(fā)生變化。（2分） 　?。ㄈ┐穑?　　，土地用途應界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場法、基準地價修正法。（2分） 　　（2）土地開發(fā)費用（如七通一平費用）。（2分） 　　，用途應界定為商業(yè)，適宜選用假設開發(fā)法、市場法、基準地價修正法。 　　改為：本次估價以委托人（或房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。 　　改為：設定其土地使用權年限自估價時點算起為44年。 　　改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。 　　改為：假定估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的（ ）。 　　A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費用 　　B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率 　　C．甲土地的價值高于乙土地的價值 　　D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長 　　9．某可比實例的房地產(chǎn)權屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150 　　萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準價格是（ ）元/m2。據(jù)悉，%，%。 　　A．2585 　　B．23