【正文】 頭 13 公里、集裝箱碼頭 15 公里、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)26 公里，其車程均在 30 分鐘之內(nèi)。 茶園新區(qū)： 國(guó)內(nèi)唯一移動(dòng)通訊與物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地； 國(guó)家級(jí)消費(fèi)類電子信息產(chǎn)業(yè)基地和機(jī)電工業(yè)制造基地； 中國(guó)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將落戶茶園新區(qū)，將極大的推進(jìn)茶園新區(qū)信息 產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程。 —— 數(shù)據(jù)來(lái)源：資料來(lái)源： “十五期間”《重慶東部新區(qū)（長(zhǎng)生組團(tuán)）發(fā)展概念規(guī)劃》，茶園新城黨工委書記、管委會(huì)主任馬勇答記者問(wèn)，茶園新區(qū)管委會(huì)官網(wǎng) 茶園新區(qū)自成立以來(lái)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向不斷優(yōu)化，目前仍處于調(diào)整中，為本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)一定的不確定性。 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 5 / 85 20222022 年主要定位在引進(jìn)投資規(guī)模大、技術(shù)水平高、經(jīng)濟(jì)效益好以及環(huán)保型的投資項(xiàng)目為主體；重點(diǎn)發(fā)展電子電器 (IT)制造業(yè)、機(jī)械裝備制造業(yè)； 大力扶持包裝印刷業(yè)、生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)。 南岸區(qū)區(qū)府的進(jìn)駐，以及經(jīng)開區(qū)的回歸，將為茶園新城的快速發(fā)展起到重要的帶動(dòng)作用，但由于經(jīng)開區(qū)范圍劃定的不確定性，將對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展層級(jí)也帶來(lái)極大的不確定性。 —— 茶園新城管委會(huì)招商部：汪部長(zhǎng) 經(jīng)開區(qū)回歸茶園將是其必然，但范圍劃定將有其極大的不確定性。 ? 經(jīng)開區(qū)的回歸 南岸區(qū)正準(zhǔn)備向市政府，繼而向國(guó)務(wù)院打報(bào)告， 打算將經(jīng)開區(qū)新一輪的開發(fā)“落子”在茶園新區(qū)，開發(fā)的核心區(qū)為 平方公里，開發(fā)總區(qū)域?yàn)? 平方公里 。 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 4 / 85 政府明晰的規(guī)劃定位，在為茶園新區(qū)發(fā)展指明方向的同時(shí)，也帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇茶園新區(qū)規(guī)劃定位。 ? 城市發(fā)展定位 重慶主城二環(huán)城市建設(shè)的示范區(qū)；重慶江南萬(wàn)億級(jí)工業(yè)走廊的領(lǐng)頭雁 。 茶園新區(qū)作為重慶規(guī)劃的城市副中心之一，處于主城“北拓東跨”的主要發(fā)展方向之一 ，幅員遼闊，資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 1 / 85 目錄 第一部分 市場(chǎng)研究階段 3 一、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 3 （一）區(qū)域?qū)傩苑治? 3 （二）地塊屬性分析 9 （三）項(xiàng)目屬性 13 二、核心問(wèn)題界定 13 （一）核心問(wèn)題 13 （二）其他問(wèn)題 13 （三）問(wèn)題結(jié)構(gòu)化分析 13 三、項(xiàng)目市場(chǎng)研究 13 （一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向研究 13 （二）產(chǎn)業(yè)客戶研究 31 （三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)商務(wù)市場(chǎng)研究 35 重慶市典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)市場(chǎng)研究 35 重慶市典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究 43 案例分析 44 工業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)研究 64 第二部分 項(xiàng)目發(fā)展模式及定位 75 一、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略研究 75 （一）項(xiàng)目存在的機(jī)會(huì) 75 （二）項(xiàng)目存在的問(wèn)題 76 （三）開發(fā)商戰(zhàn)略研究 76 （四）項(xiàng)目發(fā)展模式 77 二、項(xiàng)目定位 78 （一）項(xiàng)目整體定位 78 （二）項(xiàng)目整體檔次定位 78 （三）客戶定位 79 （四）產(chǎn)品定位 81 （五）價(jià)格定位 83 三、項(xiàng)目開發(fā)首期建議 84 （一）首期物業(yè)形態(tài)及體量研究 84 （二）首期物業(yè)形態(tài)及體量建議 85 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 2 / 85 說(shuō)明 ： 【 結(jié)合本項(xiàng)目工業(yè)地產(chǎn)的用地性質(zhì)，為對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展方向提出合理、科學(xué)的建議，中原先后訪談?wù)嚓P(guān)人士 2 人，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)人士 8 人，調(diào)研園區(qū) 7 個(gè)（包括成都園區(qū) 1個(gè)） 】 ? 相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)人士 企業(yè)名稱 職級(jí) 姓名 重郵信科 員工 張先生 電信研究院 主任 王先生 華為 員工 李先生 聯(lián)通 經(jīng)理 鐘先生 移動(dòng) 經(jīng)理 聶女士 得實(shí)集團(tuán)（服務(wù)商） 銷售總監(jiān) 盧先生 四川通建（服務(wù)商） 電話訪談 愛立信南京公司 電話訪談 ? 政府相關(guān)人士 部門 職級(jí) 姓名 茶園管委會(huì)規(guī)劃部 部長(zhǎng)助理 孫先生 茶園管委會(huì)招商部 部長(zhǎng) 汪先生 ? 調(diào)研 園區(qū)及項(xiàng)目 地點(diǎn) 園區(qū)及項(xiàng)目名稱 重慶〃北部新區(qū) 山頂總部基地 重慶〃北部新區(qū) 高新園八大行星 重慶〃江北〃唐家沱 華雄〃總部時(shí)代 重慶〃大學(xué)城 康田〃國(guó)際企業(yè)港 重慶〃石橋鋪 高科技開發(fā)園 重慶〃上清寺 上清寺互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園 成都〃高新區(qū) 天府軟件園 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 3 / 85 第一部分 市場(chǎng)研究階段 一、 項(xiàng)目 價(jià)值分析 （一） 區(qū)域?qū)傩?分析 茶園新區(qū)區(qū)位分析 圖： 茶園新區(qū)在重慶城市發(fā)展中地利位臵 茶園新區(qū)位于長(zhǎng)江南岸的東面，緊鄰南坪城區(qū)，以及兩江新區(qū)，區(qū)位價(jià)值突出，并且區(qū)域內(nèi)外擁有豐富的生態(tài)環(huán)境資源。 幅員 120 平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地 75 平方公里，并建成一個(gè)生態(tài)優(yōu)美，配套完善，功能齊全，和諧宜居的中等城市。 區(qū)域規(guī)劃定位 ? 城市發(fā)展愿景 融自然生態(tài)、經(jīng)濟(jì)生態(tài)、社會(huì)人文生態(tài)為一體的國(guó)際現(xiàn)代化生態(tài)城市 。 ? 城市發(fā)展目標(biāo) 中國(guó)移動(dòng)通訊產(chǎn)業(yè)基地；西部重要的內(nèi)河港口；重慶居住環(huán)境最佳城市。 茶園新區(qū) 利好消息 ? 南岸區(qū)區(qū)府 進(jìn)駐 南岸區(qū)區(qū)府大樓已建成，并計(jì)劃將于明年實(shí)施搬遷； 區(qū)府及其相關(guān)職能部門的遷入，將使茶園成為南岸新的行政中心。北從東港、廣陽(yáng)島起，與兩江新區(qū)和果園港相望，南至茶園工業(yè)園區(qū)，與巴南區(qū)接壤，東、西以通江大道和外環(huán)高速以及明月山脈為界。 如項(xiàng)目所在區(qū)域劃為經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)，將成為國(guó)家級(jí)園區(qū)，享 受相應(yīng)政策待遇，對(duì)項(xiàng)目促進(jìn)作用大； 如未劃進(jìn)經(jīng)開區(qū)范圍內(nèi)，將仍為市區(qū)級(jí)園區(qū)。 茶園新區(qū) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 歷程 20222022 年：形成以汽車配件、建材、紡織為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)類別； 發(fā)展工業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)、對(duì)外交通、生態(tài)農(nóng)業(yè)等功能； 引入具有較高技術(shù)含量、無(wú)污染的儀器儀表、摩配與汽車制造產(chǎn)業(yè)； 區(qū)域在其發(fā)展中，本地的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)僅僅為其搭建了一個(gè)平臺(tái)，將主要依靠 外來(lái)動(dòng)力發(fā)展。 20222022 年重點(diǎn)發(fā)展電子電器（ IT）制造業(yè)、機(jī)械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)，生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)； 積極建設(shè)以機(jī)械行業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、都市工業(yè)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的生產(chǎn)體系； 打造新城區(qū)船舶制造基地和集裝箱碼頭； 隨著重郵信科、中移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)基地等企業(yè)的進(jìn)駐，園區(qū)產(chǎn)業(yè)逐漸重視信息科技產(chǎn)業(yè)，成 立科技產(chǎn)業(yè)園。 茶園新區(qū) 產(chǎn)業(yè)定位 四大新區(qū)：茶園工業(yè)園 、長(zhǎng)江工業(yè)園 、東港工業(yè)園 、信息科技產(chǎn)業(yè)園 。 新區(qū)內(nèi)的四個(gè)園區(qū)各有偏重，相互補(bǔ)充，而物聯(lián)網(wǎng)及其相關(guān)通訊信息產(chǎn)業(yè)是新區(qū)發(fā)展的核心重點(diǎn) ? 茶園工業(yè)園 發(fā)展方向：重點(diǎn)發(fā)展電子電器（ IT）制造業(yè)、機(jī)械裝備制造業(yè)，并大力扶持包裝印刷業(yè)，生物醫(yī)藥業(yè)、紡織服裝業(yè)； 典型入駐企業(yè)：美的集團(tuán)，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)，重慶長(zhǎng)江電工，迪馬實(shí)業(yè)等 ? 長(zhǎng)江工業(yè)園 發(fā)展方向：建設(shè)以機(jī)械行業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、都市工業(yè)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的生產(chǎn)體系； 典型入駐企業(yè)：遠(yuǎn)和礦山機(jī)械、超科實(shí)業(yè)、建峰實(shí)業(yè)等 靜一茶園項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 6 / 85 ? 東港工業(yè)園 發(fā)展方向：建成西部重要的物流基地、西部最大的專業(yè)市場(chǎng)集群以及機(jī)械裝備和 船舶生產(chǎn)基地； 典型入駐企業(yè)：上海港務(wù)集團(tuán)、重慶船舶公司、特種船舶公司、川東船舶廠等 ? 信息科技產(chǎn)業(yè)園 發(fā)展方向：發(fā)展移動(dòng)通訊設(shè)備、信息家電、光電產(chǎn)品為主的消費(fèi)類電子產(chǎn)業(yè)； 典型入駐企業(yè)：國(guó)虹、重郵信科、大唐新數(shù)碼、中國(guó)電子科技集團(tuán)、中國(guó)移動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)基地、聯(lián)通 NFC 基地以及物聯(lián)網(wǎng)研究院等 目前茶園新區(qū)結(jié)合區(qū)域自身特色和優(yōu)勢(shì)，打造四大園區(qū)，助推區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 目前茶園新城主要依托內(nèi)環(huán)高速經(jīng)真武山隧道與市中心連接，道路選擇單一，未來(lái)隨著多條道路及輕軌的逐漸開通，將使茶園新城與市內(nèi)外各區(qū)域聯(lián)系更緊密，為區(qū)域的發(fā)展提供了良好的交通條件。 交通 的改善，將使茶園新區(qū)成為距離重慶 CBD 最近的工業(yè)園區(qū)，而 CBD 對(duì)于工業(yè)的促進(jìn)作用明顯 區(qū)域 配套 商務(wù)配套 目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)配套主要來(lái)自于慶隆南山高爾夫的配套，配套缺失。 商業(yè)配套 茶園新城目前商業(yè)配套主要以花街和長(zhǎng)生鎮(zhèn)商業(yè)為主，主要經(jīng)營(yíng)餐飲和住宿類，體量較小，檔次低。 目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以中高檔的低密度產(chǎn)品供應(yīng)為主，商務(wù)、商業(yè)配套相對(duì)缺乏 。 市政配套 供