【正文】 Email: 第 30頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 完善計量管理網(wǎng)絡(luò) ? 理順物業(yè)能源使用中計量表計的邏輯關(guān)系 ,對計劃性、合理性管理使用能源有著十分重要的作用。確保系統(tǒng)和設(shè)備的正常運(yùn)行 , 提高主機(jī)和末端設(shè)備的熱交換效率 , 最大限度地發(fā)揮設(shè)備的使用效能。 ? 第二 ,能及時發(fā)現(xiàn)能源使用中的異常情況 , 發(fā)現(xiàn)及時 ,避免造成大的浪費(fèi)。在條件許可的情況下 ,還可以適度降低座便器水箱水位 ,適時調(diào)節(jié)延時水龍頭 ,更換座便器橡皮旋塞等方法來消除各類能源使用中的浪費(fèi)源頭。 趙云 Email: 第 26頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 培訓(xùn)和巡檢 ? 日常管理中 ,可通過各種方式和途徑 ,加強(qiáng)對員工節(jié)能意識的教育和培訓(xùn) ,讓節(jié)能管理成為員工的自覺行為。 ? 共有權(quán)－－按份共有、共同共有 第 23頁 趙云 Email: 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 常規(guī)經(jīng)營－－直接費(fèi)用的控制 采購程序的控制 —物資提供鏈的控制 材料耗用的控制 —維修工程的控制 勞動資料的控制 —工具、設(shè)備的利用率 能源消耗的控制 — 設(shè)施、設(shè)備的改造 趙云 Email: 第 24頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 物業(yè)服務(wù)中的能源管理 ? 公共照明設(shè)施改造（案例） ? 公共用水的節(jié)約方式（案例） ? 電梯運(yùn)行改造（案例） ? 空調(diào)設(shè)備改造（案例） 趙云 Email: 第 25頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 節(jié)能計劃 ? 各物業(yè)上年同期能源消耗數(shù)的 95%作為本年同期能源使用的計劃數(shù) ,通過每月能源報表的編制和月度能源分析會對計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行量化統(tǒng)計和分析 ? 一是找出能源消耗中的異常情況 ,并進(jìn)行原因分析 ,制定整改措施予以消除 。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。 趙云 Email: 第 22頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 ? 第七十九條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有 。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的 車位、車庫 的歸屬，由當(dāng)事人通過 出售、附贈或者出租等方式約定 。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有 。 ? 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 趙云 Email: 第 20頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 共有部分 ? 第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 第 18頁 趙云 Email: 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 中華人民共和國物權(quán)法 ?2022年 3月 16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過 ?自 2022年 10月 1日起施行 趙云 Email: 第 19頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) ? 專有部分享有 專有權(quán) ? 對共同使用部分享有 共有權(quán) ? 相互之間對建筑物的整體享有 管理權(quán) ，而構(gòu)成的建筑物所有權(quán)的復(fù)合共有。 趙云 Email: 第 17頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 第十八條 ——《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 ? 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 趙云 Email: 第 16頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 ? 管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 辦公費(fèi)用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 趙云 Email: 第 13頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 全權(quán)委托物業(yè)管理的經(jīng)營收入 【 1】 公共服務(wù)費(fèi)收入 【 2】 專項服務(wù)費(fèi)收入 【 3】 停車場經(jīng)營收入 【 4】 特約服務(wù)及多種經(jīng)營費(fèi)用收入 【 5】 其他雜項收入 – (1)各種押金 – (2)滯納金 – (3)違約金 趙云 Email: 第 14頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 直線職能制企業(yè)架構(gòu) 總經(jīng)理 綜合管理部 綜合管理部 管理處 管理處 管理處 趙云 Email: 第 15頁 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 管理處成本開支 ——《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 第十一條 ? 實行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 ? 包干制 是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。第 1頁 趙云 Email: 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 （香港）歷思聯(lián)行 深圳公司 董事 電話 （ Tel） ： 755— 82361991 傳真 （ Fax） ： 755— 82361993 電郵 (Email)： 即時通訊（ ) : 1661150 建設(shè)部全國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心 客座教授 綜合開發(fā)研究院（中國 .深圳） 地產(chǎn)與金融研究中心 特邀研究員 （ PTT）國際職業(yè)培訓(xùn)師 香港房屋經(jīng)理學(xué)會 會員 大中華物業(yè)管理會學(xué) 專家顧問 趙 云 Steven . Y. Zhao 第 2頁 趙云 Email: 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 物業(yè)管理的經(jīng)營之道 －－群雄逐鹿，智者為王 趙云