【正文】 出租型別墅或公寓 ? 工業(yè)物業(yè) ? 酒店 ? 休閑娛樂(lè)設(shè)施 趙云 Email: 第 64頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)目標(biāo) ? 是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命同期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α? 趙云 Email: 第 65頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè) ? 管理型物業(yè)管理企業(yè) ? 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) ? 綜合型物業(yè)管理企業(yè) 趙云 Email: 第 66頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次 1:物業(yè)管理 2:設(shè)施管理 3:房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 4:房地產(chǎn)組合投資管理 房地產(chǎn) 組合投資管理 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 （寫字樓、商場(chǎng)） 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 （公寓） 物業(yè)管理 設(shè)施管理 物業(yè)管理 設(shè)施管理 物業(yè)管理 設(shè)施管理 物業(yè)管理 設(shè)施管理 ?層次管理關(guān)系圖 : 趙云 Email: 第 67頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù) （一）年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算 （二）資本支出預(yù)算 （三）長(zhǎng)期預(yù)算 第 68頁(yè) 趙云 Email: 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 趙云 Email: 第 69頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 （一）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)： ? ： ? （ 1）凈資產(chǎn)收益率 ? （ 2）總資產(chǎn)報(bào)酬率 ? （ 3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ? ? （ 1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ? （ 2）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ? ? （ 1）資產(chǎn)負(fù)債率 ? （ 2）利息保障倍數(shù) ? ? （ 1）營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率 ? （ 2）資本積累率 趙云 Email: 第 70頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 （二）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo) 1．財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo) ? （ 1）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率 ? （ 2）盈余現(xiàn)金保障倍數(shù) ? （ 3）成本費(fèi)用利潤(rùn)率 2．資產(chǎn)營(yíng)狀況修正指標(biāo) ? （ 1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 ? （ 2）不良資產(chǎn)比率 ? （ 3）資產(chǎn)損失比率 3．償債能力狀況修正指標(biāo) ? （ 1）流動(dòng)比率 ? （ 2）速動(dòng)比率 ? （ 3）現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率 ? （ 4）長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率 ? （ 5）經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率 4．發(fā)展能力狀況修正指標(biāo) ? （ 1）總資產(chǎn)增長(zhǎng)率 ? （ 2）三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率 ? （ 3）三年資本平均增長(zhǎng)率 趙云 Email: 第 71頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 （三）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo) 1． 經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì) 2． 服務(wù)滿意度 3． 基礎(chǔ)管理水平 4． 在崗員工素質(zhì)狀況 5． 服務(wù)硬環(huán)境 6． 發(fā)展創(chuàng)新能力 7． 經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略 8． 綜合社會(huì)貢獻(xiàn) 第 72頁(yè) 趙云 Email: 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 物業(yè)管理市場(chǎng)拓展 趙云 Email: 第 73頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 物業(yè)管理投標(biāo) ? （一） 物業(yè)管理投標(biāo)一般程序： ? 1獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo) ? 2報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，接受資格審查 ? 3獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng) ? 4投票決策與編制投標(biāo)書 ? 5報(bào)送投標(biāo)書 ? 6參加開(kāi)標(biāo)及答辯會(huì) ? 7中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同 趙云 Email: 第 74頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 ? （二）投標(biāo)書的編制 ? 1投標(biāo)單位的概況簡(jiǎn)介 ? 2分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn) ? 3概述投票單位擬采取的管理策略 ? 4詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃 – 內(nèi)容包括： – 1物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)與機(jī)構(gòu)設(shè)置；各類人員編制；企業(yè)動(dòng)作機(jī)制與工作流程；信息溝通與反饋渠道等 – 2物業(yè)管理各階段開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段、監(jiān)理階段、接管驗(yàn)收階段、日常動(dòng)作階段等提供的管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)費(fèi)用 – 3管理人員的配備與培訓(xùn) – 4必備的物資裝備計(jì)劃 – 5各項(xiàng)內(nèi)外部管理規(guī)章制度 – 6各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾 – 7愿意承諾的獎(jiǎng)懲措施和標(biāo)準(zhǔn) ? 5有關(guān)附件及說(shuō)明 ? （三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算 趙云 Email: 第 75頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項(xiàng) ? （一） 決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素： – 1項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃 – 2項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶 – 3常規(guī)預(yù)測(cè)盈利 – 4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi) – 5項(xiàng)目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實(shí)力 – 6本企業(yè)具備人力資源支持體系 趙云 Email: 第 76頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 ? （二）投標(biāo)過(guò)程中六項(xiàng)關(guān)鍵環(huán)節(jié)： – 1確定管理項(xiàng)目的整體思路，包括項(xiàng)目工作重點(diǎn)及應(yīng)對(duì)措施 – 2確定物業(yè)管理費(fèi)價(jià)位，這是投標(biāo)工作最難把握和最重要的因素之一 – 3準(zhǔn)確的牧業(yè)管理年度收支測(cè)算 – 4物業(yè)管理目標(biāo)承諾、前期投入、獎(jiǎng)懲條件的任何承諾 – 5管理架構(gòu)、管理機(jī)制和主要負(fù)責(zé)人員 – 6正式投標(biāo)時(shí)的演講陳述、答辯現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn) 趙云 Email: 第 77頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 物業(yè)管理服務(wù)方案的要素 人員 機(jī)構(gòu) 管理 措施 構(gòu)想 目標(biāo) 費(fèi)用 測(cè)算 趙云 Email: 第 78頁(yè) 專業(yè)進(jìn)取 至善至美 THE END THANKS