物業(yè)管理經(jīng)典案例ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-01-10 02:07本頁(yè)面
【正文】 主對(duì)此部分共有使用權(quán)。要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償。案例分析： 業(yè)主的要求是合理的 。因?yàn)闃I(yè)主買(mǎi)房時(shí)，合同就明確規(guī)定了，共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺(tái)。如果不拆除，則利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)賺的錢(qián)，理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主。并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，或?qū)⑦@筆收益用來(lái)貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足，或直接納入到維修基金之中，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議按照業(yè)主所擁有的共有部分的持有比例向全體業(yè)主分配 。案例十三 黃先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟701室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi)，黃先生講： “我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。 ”請(qǐng)問(wèn)： 物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理。案例分析： 第一，業(yè)主所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分空置，并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著。實(shí)際上雖然 區(qū)分所有 建筑物的 專(zhuān)有部分在空置 ，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行 .使用之中，而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。第二 ，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、高低壓配電設(shè)備、共用照明、水泵、消防設(shè)施等共用設(shè)備、設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會(huì)減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。 第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。 第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果。 因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理，要二位老人按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)。案例十四 李先生購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)的一套住宅，購(gòu)買(mǎi)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為１元／平方米，并有管道煤氣、 24小時(shí)熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，且寫(xiě)進(jìn)了購(gòu)房合同中。但李先生稱(chēng)入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了２元／平方米。物業(yè)公司說(shuō) “開(kāi)發(fā)商說(shuō)的不算數(shù) ”，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。而開(kāi)發(fā)商則稱(chēng)物業(yè)管理已移交，自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。談?wù)勀愕目捶ǎ堪咐治觯喊l(fā)展商無(wú)權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從法律角度看，物業(yè)管理與房屋買(mǎi)賣(mài)是兩種法律關(guān)系。物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任。 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同。業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)。 由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完全履行合同所約定的義務(wù)，依據(jù) 《 中華人民共和國(guó)合同法 》 第一百零七條規(guī)定： “當(dāng)事人一方不履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。因此，李先生可以通過(guò)人民法院 追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任 。
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