【正文】 物業(yè)管理企業(yè)不可能進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。 寡頭市場(chǎng) 就是少數(shù)企業(yè)控制整個(gè)市場(chǎng)，他們供應(yīng)的商品占這個(gè)市場(chǎng)最大最主要的份額。消費(fèi)者、企業(yè)和資源擁有者們，都對(duì)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的信息有充分和完整的了解。生產(chǎn)者進(jìn)出市場(chǎng)，不受社會(huì)力量的限制。物業(yè)管理市場(chǎng)分類如下：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 市場(chǎng)上有眾多的生產(chǎn)者和消費(fèi)者，任何一個(gè)生產(chǎn)者或消費(fèi)者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格 。需求大于供給時(shí)稱為賣方市場(chǎng)，供給大于需求時(shí)稱為買方市場(chǎng)。 物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的供給是指物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求可分為個(gè)人需求和市場(chǎng)需求，個(gè)人需求的綜合構(gòu)成市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求是決定物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品價(jià)格的因素。（ 4）需求的動(dòng)態(tài)性 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求不是一成不變的，會(huì)隨著人們生活水平的不斷提高表現(xiàn)出動(dòng)態(tài)性的特征。不同的消費(fèi)人群對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求具有明顯差異性，從而決定了需求的多元性。2．物業(yè)管理的需求特征（ 1）需求的廣泛性 對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求是人們的基本生活需求，因而具有廣泛性的特征，只要有物業(yè)存在的地方，就存在人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求。（ 5）產(chǎn)品的延伸性 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容很多，相互關(guān)聯(lián)，具有一定的延伸性。（ 4）產(chǎn)品的綜合性 物業(yè)管理服務(wù)公司提供的服務(wù)是多種多樣的，這些服務(wù)項(xiàng)目是一個(gè)整體，構(gòu)成了物業(yè)管理公司的全部服務(wù)內(nèi)容。從交易主體看，是物業(yè)管理公司為業(yè)主或使用熱進(jìn)行服務(wù)，滿足他們的要求，服務(wù)對(duì)象是人；從服務(wù)內(nèi)容看，是公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)修理，延長(zhǎng)其使用期限，服務(wù)對(duì)象是物。因此，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時(shí)，流動(dòng)的是人，物業(yè)服務(wù)也會(huì)隨著它所有者而流動(dòng)，物業(yè)不會(huì)流動(dòng)。（二）物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)1．物業(yè)管理的供給特征（ 1）產(chǎn)品的無(wú)形性 物業(yè)管理服務(wù)是一種無(wú)形的勞務(wù)，是存在于人體當(dāng)中的勞動(dòng)能力，在任何情況下，外力都不能把這種勞動(dòng)能力和人體分開(kāi)，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)值和使用價(jià)值不會(huì)因產(chǎn)品的使用過(guò)程而降低。（ 5）物業(yè)管理市場(chǎng)是進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)交易的載體 人們通過(guò)對(duì)不同物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行比較，找到最合適、最滿意的服務(wù)進(jìn)行消費(fèi)，這樣，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值才能夠?qū)崿F(xiàn)，并真正成為商品。物業(yè)管理服務(wù)能夠成為商品，是物質(zhì)文明和經(jīng)濟(jì)文明發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。脫離了物業(yè)管理服務(wù)，也就無(wú)所謂物業(yè)管理市場(chǎng)了。人們可以在市場(chǎng)上自由買賣物業(yè)管理服務(wù)這種商品，進(jìn)而物業(yè)管理市場(chǎng)形成并發(fā)展起來(lái)。從消費(fèi)者角度來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)能夠給他們帶來(lái)一定的效用，所以它就具有了使用價(jià)值。 （ 1）物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，具有價(jià)值和使用價(jià)值 商品可以分為有形商品和無(wú)形商品，物業(yè)管理就屬于無(wú)形商品。（三）構(gòu)成市場(chǎng)的基本要素 構(gòu)成市場(chǎng)的要素主要包括：市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體、市場(chǎng)環(huán)境等三個(gè)方面。 。 。在組成市場(chǎng)的雙方中， 買方需求是決定性 的。包括： ① 消費(fèi)者 (用戶 )一方的 需求或欲望 的存在，并 擁有可支配的交換資源 ； ② 存在由另一方提供的能夠滿足消費(fèi)者 (用戶 )需求的 產(chǎn)品或服務(wù) ； ③ 要有 促成交換雙方達(dá)成交易的各種條件 ，如雙方接受的價(jià)格、時(shí)間、空間、信息和服務(wù)方式等。 ?！?物業(yè)管理 》主編 王建廷教學(xué)課件主講人：李程第三章 物業(yè)管理市場(chǎng) 第一節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)概論第二節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制第三節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)的管理第一節(jié) 物業(yè)管理市場(chǎng)概述 一、市場(chǎng)概述 （一）市場(chǎng)的含義 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，市場(chǎng)是一個(gè)商品經(jīng)濟(jì)的范疇，是商品內(nèi)在矛盾的集中表現(xiàn)，是一種供求關(guān)系。是商品交換關(guān)系的總和，是通過(guò)交換反映出來(lái)的一種人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 。 (買方 )決定，而由生產(chǎn)者 (賣方 )推動(dòng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程。（二）市場(chǎng)的基本特征 市場(chǎng)是一種交換關(guān)系，它一般具備以下幾個(gè)特征： 。 。 、有序的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須具有有限的政府干預(yù)等。 （一） 物業(yè)管理市場(chǎng)的概念及含義 所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指圍繞出售和購(gòu)買以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)而進(jìn)行的各種交易活動(dòng)的總和，是進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)買賣的載體。從供給者的角度看，完成物業(yè)管理服務(wù)需要投入勞動(dòng)和其他一些要素，這些要素的投入必定需要一定費(fèi)用，從而使物業(yè)管理服務(wù)具有了價(jià)值。（ 2）物業(yè)管理服務(wù)成為商品是物業(yè)管理市場(chǎng)形成的前提 隨著人們生活水平的提高，家庭和社會(huì)都有了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，在這種情況下，物業(yè)管理作為一種特殊的商品逐漸受到人們的關(guān)注。 （ 3）物業(yè)管理市場(chǎng)是所有關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)交易活動(dòng)的總和 物業(yè)管理市場(chǎng)要正常運(yùn)行，一方面，要求在這個(gè)市場(chǎng)上流通的商品是全方位的物業(yè)管理服務(wù)的總和，即包括房屋維修服務(wù)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)等；另一方面，供求雙方無(wú)論怎樣進(jìn)行交易，其交易的客體都必須與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)。二、物業(yè)管理市場(chǎng)的內(nèi)涵和特點(diǎn)（ 4）物業(yè)管理市場(chǎng)是商品交換市場(chǎng)的主要組成部分 人們針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行交易，不但反映了物業(yè)管理市場(chǎng)上的供求關(guān)系，也反映了整個(gè)社會(huì)供求關(guān)系的變化。所以物業(yè)管理市場(chǎng)反映了社會(huì)需求和社會(huì)供給之間的關(guān)系，是商品交換市場(chǎng)的重要組成部分。所以，物業(yè)管理服務(wù)的買賣必須在物業(yè)管理市場(chǎng)上進(jìn)行。（ 2）產(chǎn)品的流動(dòng)性 物業(yè)管理服務(wù)的直接作用對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，但物業(yè)公司在完成一個(gè)區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)后，就會(huì)轉(zhuǎn)移到其他地點(diǎn)就行服務(wù)，服務(wù)的作用對(duì)象就變成了其他物業(yè)設(shè)施。（ 3）產(chǎn)品的人本性 物業(yè)管理服務(wù)既是對(duì)物業(yè)所有人或使用人的服務(wù)，也是對(duì)物業(yè)本身的服務(wù)。雖然后者作用是物，但是服務(wù)的目的是為了給業(yè)主和使用人提供一個(gè)良好的環(huán)境，最終服務(wù)對(duì)象還是人。因此，物業(yè)管理市場(chǎng)是一個(gè)綜合性的市場(chǎng)。消費(fèi)者在接受物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，可能由一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目引發(fā)另一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。（ 2）需求的多元性 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容十分豐富，涉及人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷?，既有保潔、保安、綠化等的基礎(chǔ)性服務(wù)，也有為滿足客戶的特殊要求的特約型服務(wù)。（ 3）需求的層次性 由于消費(fèi)者在職業(yè)、年齡、收入等方面存在差異，決定消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的偏好不同，使物業(yè)管理服務(wù)的需求表現(xiàn)出較強(qiáng)的層次性特征。這種動(dòng)態(tài)性一方面表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品需求數(shù)量的增加，另一方面表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量要求的提升。 物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品與普通消費(fèi)品不同，由其服務(wù)屬性決定，該種產(chǎn)品的需求彈性較小，消費(fèi)者無(wú)法在市場(chǎng)上選擇物業(yè)管理服務(wù)的替代品。 區(qū)域性市場(chǎng)上的市場(chǎng)需求和市場(chǎng)供給的相對(duì)關(guān)系決定區(qū)域市場(chǎng)上物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格。 三、物業(yè)管理市場(chǎng)的類型與結(jié)構(gòu)（一）物業(yè)管理市場(chǎng)的類型 根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形態(tài)，典型的市場(chǎng)可以分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭市場(chǎng)、壟斷市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等。企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品具有同質(zhì)性，不存在差別 ，這些產(chǎn)品間可以相互替換。市場(chǎng)交易活動(dòng)自由、公開(kāi)，沒(méi)有人為的限制 。任何一種資源都能夠自由地進(jìn)入或退出該市場(chǎng)，能夠隨時(shí)從一種用途轉(zhuǎn)移到另一種用途中去，不受任何阻擾和限制。該市場(chǎng)的典型特征是廠商之間的行為相