【正文】 式可以分為政府定價、政府指導(dǎo)價和經(jīng)營者定價三種 。是指物業(yè)管理公司管理部門的管理人員和業(yè)務(wù)人員的工資、辦公用的消耗品，以及郵電、書報(bào)、會議、水電、取暖、交通差旅、公關(guān)等費(fèi)用和各類人員的崗位培訓(xùn)、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)的費(fèi)用，還有與業(yè)務(wù)培訓(xùn)相聯(lián)系的現(xiàn)場觀摩等所支付的費(fèi)用。勞務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理公司向所聘用的管理、服務(wù)人員按月發(fā)放的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。成本一般是通過對物業(yè)管理費(fèi)及其構(gòu)成進(jìn)行測算和處理，然后加上 按目標(biāo)利潤率計(jì)算的利潤額。物業(yè)管理服務(wù)的定價方法 《 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 》 規(guī)定：物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價；業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（ 3）友好協(xié)商。（ 1）遵循價值規(guī)律。因此，物業(yè)管理服務(wù)價格被看作是稀缺性的價值反映，可以認(rèn)為是在結(jié)合效用和稀缺性后產(chǎn)生的。也就是說，物業(yè)管理服務(wù)的價值由這三者的相互作用并通過具體價格表現(xiàn)出來。 ： 市場的發(fā)展是不平衡的，其隨著服務(wù)供求關(guān)系和服務(wù)價格而變化。（三）物業(yè)管理市場機(jī)制的特點(diǎn) ： 機(jī)制的運(yùn)行是物業(yè)管理市場諸要素之間的客觀聯(lián)系所自發(fā)運(yùn)動產(chǎn)生的必然結(jié)果。市場價格是在供給和需求交互作用下形成的均衡價格。第二節(jié) 物業(yè)管理市場的運(yùn)行機(jī)制 一、市場機(jī)制概述 （一）市場主體的涵義 市場機(jī)制是價值規(guī)律外在的作用機(jī)制，是指市場的基本要素，即價格和供求以及競爭相互作用而產(chǎn)生的功能，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)踐中主要表現(xiàn)為價格機(jī)制、供求機(jī)制和競爭機(jī)制。具體表現(xiàn)在：① 物業(yè)管理企業(yè)沒有在電梯轎廂內(nèi)和電梯前廳張貼電梯安全使用說明和乘客乘梯的注意事項(xiàng)，沒有履行必要的告知義務(wù)，存在明顯的過錯。而事主方則宣稱，他們從2022年上半年開始在此辦公，一直沒有看到過一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用說明或乘梯注意事項(xiàng)的文件或通知。出事當(dāng)天，租用該大廈 5層作為公司經(jīng)營用房的李家兩兄弟，因進(jìn)貨需要使用電梯。保潔工作專業(yè)性不強(qiáng)，因此，這個市場上的競爭相對激烈一些。由于房屋維修服務(wù)的需求量較大，其有廣闊的發(fā)展前景?！。?3）飯店和商場物業(yè)管理市場　　相較前面兩種，飯店和商場實(shí)際上是一個企業(yè)，是特殊的物業(yè)管理服務(wù)對象。（三）市場的細(xì)分結(jié)構(gòu) 1. 根據(jù)作用對象不同劃分　（ 1）住宅小區(qū)物業(yè)管理市場　　住宅小區(qū)主要是指具有一定規(guī)模的生活社區(qū)，在這種生活社區(qū)當(dāng)中有比較完善的物業(yè)設(shè)施，而且比較復(fù)雜，難于管理。這種勞務(wù)具體體現(xiàn)在：房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，安全保衛(wèi)，清掃保潔，環(huán)境綠化，代理租賃，以及應(yīng)業(yè)主或使用人的要求提供的各種服務(wù)等等。物業(yè)管理市場的需求主體是物業(yè)的所有權(quán)者和使用者；供給主體是物業(yè)管理的經(jīng)營者，即通過合法手續(xù)取得物業(yè)管理經(jīng)營資格的人或組織。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，人民生活水平的不斷提高，物業(yè)管理市場必將演變?yōu)橥耆母偁幨袌觥? 壟斷市場 市場上可能只有唯一一個企業(yè)提供物業(yè)管理的產(chǎn)品或服務(wù)，并且沒有相近的替代產(chǎn)品，其他物業(yè)管理企業(yè)不可能進(jìn)入這個市場。消費(fèi)者、企業(yè)和資源擁有者們，都對有關(guān)的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的信息有充分和完整的了解。物業(yè)管理市場分類如下：完全競爭市場 市場上有眾多的生產(chǎn)者和消費(fèi)者，任何一個生產(chǎn)者或消費(fèi)者都不能影響市場價格 。 物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的供給是指物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。（ 4）需求的動態(tài)性 對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求不是一成不變的，會隨著人們生活水平的不斷提高表現(xiàn)出動態(tài)性的特征。2．物業(yè)管理的需求特征（ 1）需求的廣泛性 對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求是人們的基本生活需求，因而具有廣泛性的特征，只要有物業(yè)存在的地方，就存在人們對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求。（ 4）產(chǎn)品的綜合性 物業(yè)管理服務(wù)公司提供的服務(wù)是多種多樣的，這些服務(wù)項(xiàng)目是一個整體，構(gòu)成了物業(yè)管理公司的全部服務(wù)內(nèi)容。因此，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時，流動的是人，物業(yè)服務(wù)也會隨著它所有者而流動，物業(yè)不會流動。（ 5）物業(yè)管理市場是進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)交易的載體 人們通過對不同物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行比較，找到最合適、最滿意的服務(wù)進(jìn)行消費(fèi)，這樣，物業(yè)管理服務(wù)的價值才能夠?qū)崿F(xiàn)，并真正成為商品。脫離了物業(yè)管理服務(wù)，也就無所謂物業(yè)管理市場了。從消費(fèi)者角度來看，物業(yè)管理服務(wù)能夠給他們帶來一定的效用，所以它就具有了使用價值。（三）構(gòu)成市場的基本要素 構(gòu)成市場的要素主要包括：市場主體、市場客體、市場環(huán)境等三個方面。 。包括： ① 消費(fèi)者 (用戶 )一方的 需求或欲望 的存在，并 擁有可支配的交換資源 ； ② 存在由另一方提供的能夠滿足消費(fèi)者 (用戶 )需求的 產(chǎn)品或服務(wù) ； ③ 要有 促成交換雙方達(dá)成交易的各種條件 ，如雙方接受的價格、時間、空間、信息和服務(wù)方式等。《 物業(yè)管理 》主編 王建廷教學(xué)課件主講人：李程第三章 物業(yè)管理市場 第一節(jié) 物業(yè)管理市場概論第二節(jié) 物業(yè)管理市場的運(yùn)行機(jī)制第三節(jié) 物業(yè)管理市場的管理第一節(jié) 物業(yè)管理市場概述 一、市場概述 （一）市場的含義 從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，市場是一個商品經(jīng)濟(jì)的范疇，是商品內(nèi)在矛盾的集中表現(xiàn)，是一種供求關(guān)系。 。（二）市場的基本特征 市場是一種交換關(guān)系，它一般具備以下幾個特征： 。 、有序的市場經(jīng)濟(jì)必須具有有限的政府干預(yù)等。從供給者的角度看，完成物業(yè)管理服務(wù)需要投入勞動和其他一些要素，這些要素的投入必定需要一定費(fèi)用，從而使物業(yè)管理服務(wù)具有了價值。 （ 3）物業(yè)管理市場是所有關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)交易活動的總和 物業(yè)管理市場要正常運(yùn)行，一方面，要求在這個市場上流通的商品是全方位的物業(yè)管理服務(wù)的總和，即包括房屋維修服務(wù)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)等；另一方面，供求雙方無論怎樣進(jìn)行交易，其交易的客體都必須與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)。所以物業(yè)管理市場反映了社會需求和社會供給之間的關(guān)系，是商品交換市場的重要組成部分。（ 2）產(chǎn)品的流動性 物業(yè)管理服務(wù)的直接作用對象是不動產(chǎn)，但物業(yè)公司在完成一個區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)后，就會轉(zhuǎn)移到其他地點(diǎn)就行服務(wù)，服務(wù)的作用對象就變成了其他物業(yè)設(shè)施。雖然后者作用是物，但是服務(wù)的目的是為了給業(yè)主和使用人提供一個良好的環(huán)境，最終服務(wù)對象還是人。消費(fèi)者在接受物業(yè)管理服務(wù)時，可能由一個服務(wù)項(xiàng)目引發(fā)另一個服務(wù)項(xiàng)目。（ 3）需求的層次性 由于消費(fèi)者在職業(yè)、年齡、收入等方面存在差異，決定消費(fèi)者對物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的偏好不同，使物業(yè)管理服務(wù)的需求表現(xiàn)出較強(qiáng)的層次性特征。 物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品與普通消費(fèi)品不同，由其服務(wù)屬性決定，該種產(chǎn)品的需求彈性較小，消費(fèi)者無法在市場上選擇物業(yè)管理服務(wù)的替代品。 三、物業(yè)管理市場的類型與結(jié)構(gòu)（一）物業(yè)管理市場的類型 根據(jù)市場競爭的形態(tài)，典型的市場可以分為完全競爭市場、寡頭市場、壟斷市場、壟斷競爭市場等。市場交易活動自由、公開，沒有人為的限制 。該市場的典型特征是廠商之間的行為相互影響，以至于廠商的決策要考慮競爭對手的反應(yīng)?，F(xiàn)階段我國物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)，只能 “ 以居民的承受能力為原則