【正文】 ” 、物業(yè)管理公司 “ 以微利經(jīng)營為準(zhǔn)則 ” 。一種商品或勞務(wù)之所以成為交換的對象，是因為有對這種商品或勞務(wù)的需求，以及相應(yīng)于這種需求的供給，因而市場主體包括需求主體和供給主體。物業(yè)管理市場上的交換對象是物業(yè)管理服務(wù)，是一種無形的勞務(wù)。就物業(yè)管理市場來說，主要由基本社會制度和經(jīng)濟(jì)體制、有關(guān)物業(yè)管理的政策和法規(guī)以及物業(yè)管理的專門性法規(guī)構(gòu)成。相當(dāng)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，寫字樓的物業(yè)管理相對要容易些。 2. 根據(jù)服務(wù)內(nèi)容不同劃分?。?1）房屋物業(yè)管理市場　　房屋維修服務(wù)是一項技術(shù)性很強(qiáng)的工作，需要專業(yè)的建筑施工隊伍來完成?！。?3）保潔服務(wù)市場　　保潔就是打掃和維護(hù)物業(yè)設(shè)施的清潔。案例分析 2022年 10月的一天下午，某市一家寫字樓大廈發(fā)生了一起電梯傷人事故。事發(fā)后，物業(yè)管理企業(yè)檢查了電梯，發(fā)現(xiàn) 4層的電梯門鎖有 “ 外力破壞 ” 的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強(qiáng)行推開了電梯門，因用力過猛失去重心從而導(dǎo)致事故發(fā)生。2．物業(yè)管理企業(yè)作為寫字樓的管理者，負(fù)有保障電梯等共用設(shè)備安全運(yùn)行的法定義務(wù)，從案情看，物業(yè)管理企業(yè)的行為存在嚴(yán)重過錯，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任。3．李弟本身也有一定的過錯，作為有民事行為能力的成年人，他應(yīng)當(dāng)預(yù)見到電梯壞了，繼續(xù)乘電梯有危險，但卻疏忽大意，產(chǎn)生嚴(yán)重后果，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。 （二）物業(yè)管理市場機(jī)制的內(nèi)容 物業(yè)管理市場的價格機(jī)制是指物業(yè)管理服務(wù)的價格和供求之間相互影響、相互制約的關(guān)系。 物業(yè)管理市場的競爭機(jī)制，是指物業(yè)管理公司遵循市場發(fā)展規(guī)律，通過正當(dāng)?shù)暮侠砀偁?，?yōu)勝劣汰，從而達(dá)到資源的優(yōu)化配置和合理的充分利用，形成一個公開、公平和公正的市場環(huán)境。 ： 市場能夠正常有序地發(fā)展，是各種機(jī)制相互影響、相互制約的結(jié)果。　　 物業(yè)管理服務(wù)的價值在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)價格，它是物業(yè)管理的效用、物業(yè)管理的相對稀缺性及對物業(yè)管理的有效需求三者相互作用的結(jié)果。 　 二、物業(yè)管理市場的價格（ 2）物業(yè)管理服務(wù)的相對稀缺性　　 物業(yè)管理服務(wù)的相對稀缺性，即意味著對比業(yè)主的一般欲望，其欲望的滿足由于從質(zhì)和量上有限而處于不足的狀態(tài)。　 物業(yè)管理公司是一種企業(yè)機(jī)制，應(yīng)遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以馬克思的勞動價值論為基礎(chǔ)， 結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特征，來確定物業(yè)管理服務(wù)價格。 定價既要考慮物業(yè)管理公司的正常利潤，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)水平和支付能力。 一旦計費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)確定以后，就應(yīng)該在一定時期內(nèi)保持穩(wěn)定。 其他定價法：　?。?1）成本加利潤法。（二）物業(yè)管理服務(wù)的價格構(gòu)成 物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用是形成物業(yè)管理服務(wù)的價格基礎(chǔ)，主要由以下方面構(gòu)成：。政府定價主要適用于公有住宅售后物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)和普通商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)。這種定價形式完全體現(xiàn)市場規(guī)律的作用，是一種市場價格，在發(fā)展得較為成熟的物業(yè)管 理市場中適宜采用這種定價形式。 （ 2）價格調(diào)控的對象，以影響價格的市場結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境為主，對物業(yè)管理服務(wù)價格本身的直接調(diào)控是為創(chuàng)造競爭性市場和穩(wěn)定的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境服務(wù)。其次，要適當(dāng)擴(kuò)大政策性定價中政府指導(dǎo)定價的比重，由政府規(guī)定基準(zhǔn)價和浮動幅度，由企業(yè)在國家規(guī)定的區(qū)間里具體制訂物業(yè)管理服務(wù)的價格?！。?2）如果物業(yè)管理服務(wù)供過于求，價格就會下降?！。?3）供求的變化和價格的變化方向相反。這種增減到一定程度，價格就回升，往前發(fā)展又會變成供不應(yīng)求，循環(huán)發(fā)展。主要表現(xiàn)在需求種類和需求目的的多樣性。 社會對物業(yè)管理服務(wù)的需求在某個物業(yè)管理市場上，主要體現(xiàn)為業(yè)主委員會的需求，單個業(yè)主和使用人的需求都是通過業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。 物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主和消費(fèi)者的生活和工作密切相關(guān)，而人是有情感的，在消費(fèi)的過程中必定帶有一定的情感色彩。 物業(yè)管理企業(yè)的市場行為是相互獨(dú)立的，不同的物業(yè)管理公司具有不同的服務(wù)區(qū)域?qū)ο蟆?物業(yè)管理公司在提供物業(yè)管理服務(wù)的時候必須是自身的經(jīng)營具有靈活性，才能滿足不同客戶的需求。　 (2)國家經(jīng)濟(jì)政策 國家的產(chǎn)業(yè)政策、財政政策、稅收政策等對物業(yè)管理服務(wù)的供給量 也產(chǎn)生影響?！?(3)相關(guān)服務(wù)價格的變動 有些勞務(wù)的使用價值與物業(yè)管理服務(wù)是密切相關(guān)的或可以互 相替代的。 (1)消費(fèi)者的貨幣收入水平 在貨幣幣值不變的條件下，消費(fèi)者的購買能力會隨著貨幣 收入的增加而提高。消費(fèi)者偏好對物業(yè)管理服務(wù)的需求量有較大的影響。 (3)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模 房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會提供的物業(yè)絕對量增加，客觀上擴(kuò)大 了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小而且慢，對物業(yè)管理的需求自然較少?！　∪绻麤]有競爭或缺乏競爭，占據(jù)物業(yè)管理市場壟斷地位的少數(shù)企業(yè)就會靠犧牲其他市場參與者 (包括物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營者和業(yè)主或使用人 )的利益，謀取壟斷利潤；由于沒有作出相應(yīng)的市場貢獻(xiàn)，從而導(dǎo)致整個物業(yè)管理市場的經(jīng)濟(jì)效率和服務(wù)水平的降低?！　?(2)凡是 10萬平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前面向社會招標(biāo)。勞動生產(chǎn)率的提高，成本降低，物業(yè)管理企業(yè)可以通過降低服務(wù)價格來吸引更多的消費(fèi)者，增加物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)量，從而參與競爭?！　?從參與競爭的市場主體之間的關(guān)系來考察，業(yè)主與經(jīng)營者之間的競爭主要表現(xiàn)為對物業(yè) 管理服務(wù)，業(yè)主要賤買、經(jīng)營者要貴賣的競爭。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實體，有自身的經(jīng)濟(jì)利益，要參與市場競爭 ，這就要承擔(dān)經(jīng)營決策的正誤以及經(jīng)營活動的好壞所帶來的后果。 由個人或集團(tuán)的社會行為造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，如盜竊、事故、政治動亂、 戰(zhàn)爭等給經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟(jì)損失即屬社會風(fēng)險。某廣告公司入住某小區(qū)的 A1棟別墅，久佳物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理者。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費(fèi)用為由訴至法院。② 在廣告公司被盜的問題上，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業(yè)管理公司就不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；如果物業(yè)管理企業(yè)沒有履行物業(yè)服務(wù)合同上約定的義務(wù)，在保安防范工作上存在缺陷，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 ，有利于保證物業(yè)管理服務(wù)交易的正常秩序，維護(hù)交易雙方的正當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益。 主要是對物業(yè)管理公司的資質(zhì)進(jìn)行審查和監(jiān)督，確保物業(yè)管理企業(yè)從事經(jīng)營活動的合法性，以及對業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)和管理。 1．法制原則 2．統(tǒng)一原則 3．公平原則 4．強(qiáng)制原則三、物業(yè)管理市場管理的途徑 目前我國對物業(yè)管理市場進(jìn)行管理的途徑主要有以下幾種：政府管理 政府通過制定物業(yè)管理的政策法規(guī)給物業(yè)管理市場正常運(yùn)行創(chuàng)造一個有法可依的市場，通過對物業(yè)公司資質(zhì)的審核以及制定相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不但可以使物業(yè)公司在提供服務(wù)時有章可循，也可以控制物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。另一方面，行業(yè)協(xié)會也是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企業(yè)中的各個參與者提供信息服務(wù)，促進(jìn)交流。除此之外，還應(yīng)將消費(fèi)者的建議和需求反饋給物業(yè)管理