【正文】 貸款的還款方式為到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總和是多少？標(biāo) 準(zhǔn)表示法 所求 已知 公式一次支付 現(xiàn)值系數(shù)一次支付 終值系數(shù)等 額 序列支付的 現(xiàn)值 系數(shù)等 額 序列支付的 資金回收系數(shù)等 額 序列支付的 終值 系數(shù)等 額 序列支付的 儲(chǔ)存基金系數(shù)例題系數(shù)名稱 凈現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)間點(diǎn)應(yīng)為時(shí)間單位末。161。161。項(xiàng)目投資應(yīng)從零時(shí)間點(diǎn)開始161?，F(xiàn)金流量圖161。現(xiàn)金流量圖反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡化圖示。 投資、成本、銷售收入、出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟(jì)量，是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。A． 4% B． 8% C． % D． %答案：四、 現(xiàn)金流量把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金叫 現(xiàn)金流出 ，流入系統(tǒng)的資金叫 現(xiàn)金流入 。 4）計(jì)息周期 〉 1，實(shí)際利率大于名義利率。 設(shè)名義利率為 ，若年初借款為 P， 在一年中計(jì)算利息 次，則每一計(jì)息周期的利率為 ，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系式為： 分析得出： 1）實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； 2）名義利率越大，計(jì)息周期越段，實(shí)際利率與名義利率的差異越大。按單利計(jì)算利息時(shí)， 名義利率 =實(shí)際利率名義利率某筆住房貸款年利率為 12%，存款額為 1000元，期限 為 1年，復(fù)利計(jì)算，分別以一年 1次計(jì)息； 1年 4次計(jì)息； 1年 12月按月利息計(jì)息，則 1年后的本利和分別為：一年 1次計(jì)息 F=1000x（ 1+12%） =1120元一年 4次計(jì)息一年 12次計(jì)息161。當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期 不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。二、利息與利率利息的計(jì)算有單利計(jì)算和復(fù)利計(jì)算兩種單利計(jì)算公式復(fù)利計(jì)算公式三、名義利率和實(shí)際利率不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不同的，也就是說，資金的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生變化。 因此，必須掌握相關(guān)的 現(xiàn)金流量 、 資金時(shí)間價(jià)值 、 資金等效值 和 投資經(jīng)濟(jì)效果評價(jià) 指標(biāo)。 寫字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房 —— 出租、出售并舉，以出租為主。（四）租售階段 市場營銷： 確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加房展會(huì)、選擇廣告的方式；161。 確保工程質(zhì)量和進(jìn)度；161。 處理工程變更問題； 交由監(jiān)理公司負(fù)責(zé)161。 建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開工證；161。（三）建設(shè)階段 —— 施工161。161。通過招標(biāo)投標(biāo)選擇承包商161。 郵電、通訊系統(tǒng)161。161。 能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣等161。 設(shè)計(jì)方案應(yīng)征詢環(huán)保、人防、消防、自來水、市政、供電、煤氣、綠化電信等部門的意見?？辈?—— 對地形、地質(zhì)及水文等狀況進(jìn)行測繪、勘探和測試。拆遷涉及多方面的權(quán)益，矛盾突出，是開發(fā)項(xiàng)目至關(guān)重要的一項(xiàng)工作。在征地過程中需支付一定的補(bǔ)償費(fèi)，并對原有集體所有土地上的人員進(jìn)行妥善安置。劃撥的特征： 沒有明確的期限；無須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。轉(zhuǎn)讓的方式主要有 3種：出售、交換和贈(zèng)與。出讓的方式有拍賣、招標(biāo)、協(xié)議 3種。（二）前期工作申請項(xiàng)目用地，獲得土地使用權(quán)；取得土地使用權(quán)的方式有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥1）出讓： 國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種 資源 的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。導(dǎo)論具體內(nèi)容分為：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、施工組織、竣工驗(yàn)收、經(jīng)營和使用管理第一章 新的城市土地使用制度：在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有期限地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受國家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場情況補(bǔ)交地價(jià)，相當(dāng)于第二次買地；第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革四建：建立以中低收入家庭為對象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場；第二節(jié) 在城市 進(jìn) 行了城 鎮(zhèn) 住房制度改革 ,城市土地使用制度改革和房地 產(chǎn) 生 產(chǎn)方式改革 ,新 時(shí) 期社會(huì)主 義 的房地 產(chǎn)業(yè) 萌生了 .第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 ~1978年 :產(chǎn) 管理秩序~1965年 解放初期 以私有制為基礎(chǔ)~1955年 :房地產(chǎn)經(jīng)營的界定五、房地產(chǎn)經(jīng)營的特征 ,生產(chǎn)周期長 ,同時(shí)也必須具備法律規(guī)定的必備形式 .第二節(jié) 物業(yè)管理：對投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。價(jià)格評估：以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。第一節(jié) 第一節(jié) 地產(chǎn) 第一節(jié) 在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)是合理有效地組織好房屋的流通，實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值，積累房屋擴(kuò)大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會(huì)需要。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（一）房產(chǎn)經(jīng)營指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測、有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定四、房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與管理是相互聯(lián)系，相互依賴的，先有經(jīng)營而后才有管理可言，經(jīng)營方向正確，企業(yè)的經(jīng)營效益與管理效率成正比，否則成反比。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三、房地產(chǎn)經(jīng)營管理的含義分為經(jīng)營與管理兩大內(nèi)涵“經(jīng)營 ”—— 就是策劃，主要涉及企業(yè)的發(fā)展方向，發(fā)展目標(biāo)與發(fā)展策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動(dòng)，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力和經(jīng)濟(jì)效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大。除了上述主要特征外 ,房地產(chǎn)商品還具有投資大 ,政策影響大 ,經(jīng)濟(jì)支柱等社會(huì)特性。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（二）房地產(chǎn)的物理特性161。不僅指的是土地以及建筑在土地上的各種建筑物，而且還包括這些土地與建筑物的法定所有權(quán)或使用權(quán)161。第一節(jié) 房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋與土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱，包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。導(dǎo)論第一節(jié) 第一章 參考用書?中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理，中國物價(jià)出版社， 2022；?中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國物價(jià)出版社， 2022；?劉亞臣，房地產(chǎn)經(jīng)營管理，大連理工大學(xué)出版社， 2022；?李清立，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，清華與交大出版社， 2022；?濮勵(lì)杰等，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，南京大學(xué)出版社， 2022房地產(chǎn)經(jīng)營的界定一、房地產(chǎn)的概念在香港，臺(tái)灣地區(qū)和國外其他地區(qū)房地產(chǎn)又被稱為 “物業(yè) ”， “不動(dòng)產(chǎn) ”等。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定二、房地產(chǎn)的特性（一）房地產(chǎn)的商品特性 一筆房地產(chǎn)商品交易的完成體現(xiàn)在買方以法定和約的形式買走了房地產(chǎn)的使用權(quán)或所有權(quán)。 房地產(chǎn)交易的另一重要形式 —— 租賃第一節(jié) 第一節(jié) “管理 ”—— 就是實(shí)施，是指為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營總目標(biāo)，對企業(yè)各種要素及其運(yùn)行施加的一系列組織與調(diào)控活動(dòng)，其主要目的在于不斷提高各種管理活動(dòng)的效率，從而保證企業(yè)經(jīng)營總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。第一節(jié) 包括房產(chǎn)經(jīng)營、地產(chǎn)經(jīng)營和服務(wù)經(jīng)營第一節(jié) 房產(chǎn)經(jīng)營一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營。為此目的而進(jìn)行的房屋建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都是房產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定(二）地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)營的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)營兩部分，即以城市土地使用權(quán)為對象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和以城市土地為勞動(dòng)對象進(jìn)行 “三通一平 ”、 “七通一平 ”，把 “生地 ”變成 “熟地 ”的開發(fā)經(jīng)營。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定三通一平 —— 水、電、路通，場地平整七通一平 —— 通上水、通下水、通電、通路、通煤氣、通暖氣、通電話 場地平整生地 —— 未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地毛地 —— 未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地熟地 —— 已具備 “七通一平 ”、 “三通一平 ”建設(shè)條件的土地。房地產(chǎn)經(jīng)營的界定（三）服務(wù)經(jīng)營房地產(chǎn)咨詢：未有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營行為。第一節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 :建立了新政府的房地 確立了公有制在社會(huì)主 義城市房地 產(chǎn) 中的主體地位第二節(jié) “十年 動(dòng) 亂 ”時(shí) 期 ,城市房地 產(chǎn) 管理混亂 :我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城鎮(zhèn)住房制度改革 :改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制,建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度 .三改四建三改：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配方式；第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城市土地使用制度改革 :傳統(tǒng)的城市土地使用制度 :對土地實(shí)行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在城市建設(shè)中產(chǎn)生的一個(gè)基本矛盾是國家投資、分散建設(shè)，使城市規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的本質(zhì)特點(diǎn)是 “綜合 ”、 “配套 ”，即對地下設(shè)施進(jìn)行綜合建設(shè)，對住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生福利設(shè)施、園林綠化、道路交通以及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)。 要求開發(fā)商： 戰(zhàn)略眼光、操作技巧； 市場分析與市場推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理等方面的知識(shí), 土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套、勞動(dòng)力、資金、專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)。投資機(jī)會(huì)尋找 —— 看地 投資機(jī)會(huì)選擇 投資機(jī)會(huì)篩選 —— 分析客觀情況，潛在的買家、合作伙伴 市場分析 —— 供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場 投資決策分析 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) —— 分析經(jīng)營收入、開支費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)可行性研究報(bào)告： 房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵一步，同時(shí)也是政府是否批準(zhǔn)立項(xiàng)、銀行是否同意給予資金支持的參考依據(jù)。出讓的特征： 土地所有權(quán)與使用權(quán)分離； 土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?；土地使用?quán)的出讓是有期限的： 居住用地 70年、商業(yè)旅游娛樂用地 40年，其余 50年。2）轉(zhuǎn)讓：經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。3）劃撥：經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。征地拆遷征地是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有制土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤? 拆遷是因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要而對在開發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定而實(shí)施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì) —— 反映建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、 空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面；初步設(shè)計(jì) —— 在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案； 施工圖設(shè)計(jì) —— 工程各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法，繪制詳細(xì)的建筑安裝詳圖及必要的文字說明。與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可