【正文】 的含義 房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分 167。 房地產(chǎn)業(yè)概述 167。 2022年 1月 4日星期二 45 167。 2022年 1月 4日星期二 44 167。 特殊物業(yè) 對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。 2022年 1月 4日星期二 42 167。 2022年 1月 4日星期二 41 167。 居住物業(yè) 一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。 。 。按其當(dāng)前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入?。ㄔ试S有部分空置）兩種情況。 2022年 1月 4日星期二 39 167。 土地 土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)。 房地產(chǎn)的分類 從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的 物業(yè)和在建工程三種類型。 2022年 1月 4日星期二 36 167。 2022年 1月 4日星期二 35 ◆ The Real Estate 與 Real Property的區(qū)別 在英語中 Real Estate 指土地及附著在土地上的建筑物或房屋。 房地產(chǎn)投資的利與弊 2022年 1月 4日星期二 34 167。 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 167。 房地產(chǎn)概述 167。 房地產(chǎn)業(yè)概述 167。 2 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述 167。 2022年 1月 4日星期二 31 問 題 ，如果假設(shè)房地產(chǎn)的需求是恒定的，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格快速上升時(shí)，我們將會(huì)看到什么樣的結(jié)果？ ？為什么？ 1998年至 2022年的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。低租金意味著資產(chǎn)市場(chǎng)的地資本化率并不能達(dá)到我們起初所想的長(zhǎng)期的高價(jià)格。這是投資者對(duì)房地產(chǎn)的偏好轉(zhuǎn)移。 2022年 1月 4日星期二 29 資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化 (B) 這是一個(gè)基于西北象限里新的 8% OAR（ Overall Rate）線，由新 矩 型連接的四個(gè)象限 的 長(zhǎng)期均衡便產(chǎn)生了。這樣一來，如果投資者不能預(yù)見新建設(shè)，那么房地產(chǎn)的價(jià)格在短時(shí)期內(nèi)上升到一個(gè)較高的水平，并能持續(xù)一段較長(zhǎng)的時(shí)間。這種類型的資本市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變驗(yàn)證了西北象限里估價(jià)線向下移動(dòng)。因此，喜好在投資者不介意房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)或嘗試期望房地產(chǎn)租金比以前更多預(yù)期增長(zhǎng)開始相對(duì)移動(dòng)。 空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化 (B) 2022年 1月 4日星期二 27 167。注意的是，當(dāng)新的均衡租金（ R**）高于原來的均衡租金 (R*)，臨時(shí)租金水平 R1要低些。 空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化 (A) 2022年 1月 4日星期二 26 新長(zhǎng)期的平衡建立在新的 D1點(diǎn)。在短期內(nèi)，沒有時(shí)間來建設(shè)新的空間，來回應(yīng)使用需求的大規(guī)模增長(zhǎng)。 空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化 R* Q* P* C* C** Q** R** P** P1 D0 D1 D0 D1 建設(shè) (SF) 存量 (SF) 資產(chǎn)市場(chǎng) : 建設(shè) 空間市場(chǎng) : 存量調(diào)整 空間市場(chǎng) : 租金預(yù)測(cè) 租金 $ 資產(chǎn)市場(chǎng) : 估價(jià) 價(jià)格 $ R1 2022年 1月 4日星期二 25 在考慮使用空間需求增加效應(yīng)的時(shí)候，假定房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)是恒定的。東南象限里的 直線建設(shè)活動(dòng)水平線 C*交于空間建設(shè)供給總量水平線 Q*。當(dāng)前資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià) 格的 P*點(diǎn)將與建設(shè)函數(shù)直線交叉于 C*點(diǎn)，這一點(diǎn)就是每 年建設(shè)市場(chǎng)的新增量。 四象限圖 (B) 2022年 1月 4日星期二 22 西南象限里的向外傾斜的建筑函數(shù)直線表示的是高房地 產(chǎn)價(jià)格刺激了大量新建筑的增長(zhǎng)。其中的 P*點(diǎn)表示房地產(chǎn)的價(jià)格。 四象限圖 (A) 2022年 1月 4日星期二 21 西北象限描述的是資產(chǎn)市場(chǎng)的估價(jià)原理，并涉及到了相對(duì)平衡的房地產(chǎn)價(jià)格和目前租金水平。在這個(gè)象限里的水平軸線代表的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)里的物理存量，垂直軸線代表的是租金。 資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化 2022年 1月 4日星期二 19 167。 四象限圖 167。國家經(jīng)濟(jì) 開發(fā)產(chǎn)業(yè) 預(yù)測(cè)未來 資本市場(chǎng) 資產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)金流 樓市價(jià)格 市場(chǎng)確定 利率上限 供給 (業(yè)主出售 ) 需求 (投資者購買 ) 現(xiàn)金流 信息收集與利用 如果有 發(fā)展有盈利嗎？ 建造成本 包括土地 2022年 1月 4日星期二 18 167。 空間市場(chǎng) 供給 (土地?fù)碛姓?) 需求 (承租者 ) 租金 amp。 房地產(chǎn)體系 前面已經(jīng)為大家介紹了房地產(chǎn)系統(tǒng)的三個(gè)主要組成部分：空間市場(chǎng)、 資產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)市場(chǎng)。 2022年 1月 4日星期二 16 如何衡量資本化率 資本化率由資產(chǎn)市場(chǎng)上資本投資的供給和需求來確 定，基于以下三個(gè)因素。 這樣一來，房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)為收益（即實(shí)質(zhì)上的凈租金）除以資本化率。 2022年 1月 4日星期二 15 167。 2022年 1月 4日星期二 14 權(quán)益資產(chǎn)和負(fù)債資產(chǎn) 負(fù)債實(shí)質(zhì)上是指借款人得到的對(duì)于未來所支付的現(xiàn)金流量的權(quán)利（例如：利息支付）。 公共市場(chǎng) 私人市場(chǎng) 權(quán)益資產(chǎn) 基金 房地產(chǎn)證券化 共有基金 房地產(chǎn) 私人公司 石油和天然氣合作伙伴 負(fù)債資產(chǎn) 債券 房地產(chǎn)抵押貸款證券化 貨幣工具 銀行貸款 整體抵押貸款 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 2022年 1月 4日星期二 13 公共市場(chǎng)和私人市場(chǎng) 公眾市場(chǎng) 就是許多相類似的所有者，在資產(chǎn)市場(chǎng)里進(jìn) 行公共交易，這里有許多的買者和賣者，以公開的競(jìng) 價(jià)方式進(jìn)行交易。 房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格 2022年 1月 4日星期二 12 167。 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) 167。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)價(jià)格 租金俗稱為在一個(gè)相對(duì)短期內(nèi)暫時(shí)使用空間所付出的代價(jià)（權(quán)力）。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求是指那些個(gè)人、家庭和公司希望使用的空間為了消費(fèi)或生產(chǎn)的目的。 2022年 1月 4日星期二 8 167。起初供給曲線一般是垂直線或已完全喪失彈性（至少是在一個(gè)短期或中期，甚至更長(zhǎng)些時(shí)間）。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給（ A） 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給是指房地產(chǎn)的所有者把所有房屋（空間）租賃給租賃者。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng) 空間市場(chǎng) 是指不動(dòng)產(chǎn) (土地或建用地 )的使用 (或使用權(quán) ) 市場(chǎng)。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求 167。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng) 167。 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)：四象限模型 2022年 1月 4日星期二 5 167。 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng) 167。 1 房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)分析 167。 10 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 167。 8 可行性研究 167。 6 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)分析 2022年 1月 4日星期二 3 目錄（二） 167。 4 開發(fā)商及其合作伙伴 167。 2 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述 167。房地產(chǎn)開發(fā)與管理 SsSs 2022年 1月 4日星期二 2 目錄（一） 167。 1 房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)分析 167。 3 房地產(chǎn)開發(fā)程序 167。 5 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)分析 167。 7 市場(chǎng)研究 167。 9 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷 167。 11 美國房地產(chǎn)發(fā)展概述 2022年 1月 4日星期二 4 167。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng) 167。 房地產(chǎn)體系 167。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng) 167。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給 167。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)價(jià)格 2022年 1月 4日星期二 6 167。這種類型的市場(chǎng)通常被稱作房地產(chǎn)使用市場(chǎng)或 房地產(chǎn)租賃市場(chǎng) . 2022年 1月 4日星期二 7 167。典型的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給曲線是條折線。如果租金上漲高于重置成本水平或長(zhǎng)期邊際成本（ LRMC），新的建設(shè)就要產(chǎn)生了。 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給（ B） 租金 空間數(shù)量 節(jié)點(diǎn) Qnow 存量 邊際成本上升 邊際成本下降 長(zhǎng)期邊際成本 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給函數(shù) 2022年 1月 4日星期二 9 167。 2022年 1月 4日星期二 10 167。 2022年 1月 4日星期二 11 167。 資本市場(chǎng) 167。 資本市場(chǎng) 大致來說，根據(jù)其特性資本市場(chǎng)可分為四類：他們是共或私人市場(chǎng)，以及根據(jù)資產(chǎn)交易特性分為權(quán)益或負(fù)債。 私人市場(chǎng) 主要是指私人資產(chǎn)在單個(gè)買者與賣者之間進(jìn) 行交易，而他們之間的 交易往往通過經(jīng)紀(jì)人來完成。 權(quán)益是指對(duì)于先期基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的剩余索取權(quán)（例如，公司或物業(yè)）。 房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格 價(jià)值（價(jià)格） =收益（租金） / 資本化率 房地產(chǎn)資產(chǎn)租金，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)，是一類似于其他形式的有形資本。 The cap rate：就是資本化率，即房地產(chǎn)收益除以房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格。 2022年 1月 4日星期二 17 167。這里將介紹房地產(chǎn)的視覺系統(tǒng)，包括三個(gè)主 要部分及其關(guān)系。 占有權(quán) 新增 地方 amp。 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng) : 四象限模型 167。 空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化 167。 四象限圖 R* Q* P* C* 建設(shè) (SF) 價(jià)格 $ 存量 (SF) 資產(chǎn)市場(chǎng) : 建設(shè) 空間市場(chǎng) : 存量調(diào)整 空間市場(chǎng) : 預(yù)測(cè)租金 租金 $ 資產(chǎn)市場(chǎng) : 估價(jià) 2022年 1月 4日星期二 20 東北象限描繪的是空間市場(chǎng) 里 租金預(yù)測(cè)。因此，這個(gè)象限里的軸線表示的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)里價(jià)格除以數(shù)量的經(jīng)典模型，下斜線 DD表示的房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的需求曲線。西北象限里的直線代表了資本化率。因此，兩個(gè)上面的象限描述了資本市場(chǎng)和空間市場(chǎng)里短期或當(dāng)前價(jià)格變化。這個(gè)建筑函數(shù)直線與 房地產(chǎn)價(jià)格軸線交匯于正值點(diǎn)，因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低于 這個(gè)水平線，就不會(huì)有新的建筑產(chǎn)生。 四象限圖 (C) 2022年 1月 4日星期二 23 東南象限通過建設(shè)與使用市場(chǎng)的可用空間總量比率完 成了空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的整合。 四象限圖 (D) 2022年 1月 4日星期二 24 167。我們看到東北象限里的需求函數(shù)往右移動(dòng)，從 D0到 D1?？v軸租金從原有水平 R* 點(diǎn)暫時(shí)移動(dòng)到偏高水平 R1點(diǎn)，而原空間存量 Q*并沒有移到新的需求函數(shù) D1關(guān)系。新的平衡就以 **點(diǎn)為代表。另外，注意到空間市場(chǎng)數(shù)量長(zhǎng)期均衡要高于其原來需求水平（ Q**Q*）。 資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化 建設(shè) (SF) 存量 (SF) 資產(chǎn)市場(chǎng) : 建設(shè) 空間市場(chǎng) : 存量調(diào)整 空間市場(chǎng) : 租金預(yù)測(cè) 租金 $ 資產(chǎn)市場(chǎng) : 估價(jià) 價(jià)格 $ C** Q** R** P** C* Q* R* P* P1 SR LR D0 8% OAR D1 11% OAR 2022年 1月 4日星期二 28 資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化 (A) 考慮到資本市場(chǎng)的資產(chǎn)投資者對(duì)于房地產(chǎn)投資的需求增加的效果。所以他們目前并不需要更多的回報(bào) .問題是，一些問題投資資者現(xiàn)在希望在房地產(chǎn)商的投資高于他們以前支付的。舉例來說，假設(shè)當(dāng)時(shí)的普通利率是 11%，而現(xiàn)在降低三個(gè)點(diǎn)到 8%。這也就說，短期價(jià)格增長(zhǎng)由原來的 P*點(diǎn)水平達(dá)到 P1水平。 這一反映房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)新的均衡包含了空間建設(shè)的大量增加，并帶來了空間存量上升到了新的 Q**點(diǎn)。 . 2022年 1月 4日星期二 30 資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化 (C) 需要注意的是新的均衡包括了低的租金（ R**R*），因此，要比原來使用更多的空間 (Q**Q*) 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格新的均衡點(diǎn) P**可能比原價(jià)格 P*點(diǎn)高，但不一定高很多。 2022年 1月 4日星期二 32 167。 房地產(chǎn)概述 167。 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 2022年 1月 4日星期二 33 167。 房地產(chǎn)的含義 167。 房地產(chǎn)的分類 167。 房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)是指土地、建筑物、建筑物和房屋上的各種附著物以及衍生的各種權(quán)益的合稱和簡(jiǎn)稱 ,是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的概念。 Real Property是指 Real Estate及 Real Estate之上附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 A、 房地產(chǎn)具有多重經(jīng)濟(jì)身份 B、 房地產(chǎn)通常是一種龐大的經(jīng)濟(jì)單位 C、 房地產(chǎn)具有供給稀缺與價(jià)值升值特性 D、 受外界影響大，具有較強(qiáng)的外部性 E、 房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性 占有權(quán) (Possession) 使用權(quán) (Use) 受益權(quán) (Enjoyment)