【正文】 板塊 雙湖板塊 青劍湖板塊 陽澄湖板塊、 太湖板塊、石湖板塊 澄湖板塊 春申湖湖板塊 根據(jù)其自身占有的資源和市場接受度，各板塊產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn)以上差別；其中青劍湖板塊發(fā)展時(shí)間不長，是其贈(zèng)送地下室的銷售策略提高了該板塊的單價(jià)；太湖、陽澄湖、石湖板塊價(jià)格相當(dāng)，各有千秋，難分高下。 ? 其他 各板塊 的獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格基本上在 1400018000元 /㎡ 之間 。 別墅市場價(jià)格分析 獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格分析 050001000015000202202500030000蘇州各板塊獨(dú)棟別墅價(jià)格對(duì)比價(jià)格 27000 18000 15000 14000 10000 0 16000 16000 8000古城區(qū)板木瀆板塊太湖板塊石湖板塊澄湖板塊雙湖板塊青劍湖板陽澄湖板春申湖板數(shù)據(jù)為 0表明該板塊無該產(chǎn)品類型存在 別墅市場價(jià)格分析 ? 雙湖板塊目前在售的只有聯(lián)排產(chǎn)品 ，中海御湖熙岸有部分獨(dú)棟產(chǎn)品，目前尚未 推出，水墨江南有零星幾棟超大面積的獨(dú)棟，也已售出。 ? 春申湖板塊 由于起步較晚，發(fā)展時(shí)間不長，目前在蘇州處于 價(jià)格的低谷 ， 相信隨著該板塊交通的日漸完善，定將迅速發(fā)展起來，趕超陽澄湖板塊。 別墅市場價(jià)格分析 05000100001500020220蘇州各板塊聯(lián)排別墅價(jià)格對(duì)比價(jià)格 20220 11000 9000 11000 0 18000 12022 10000 7000古城區(qū)板木瀆板塊太湖板塊石湖板塊澄湖板塊雙湖板塊青劍湖板陽澄湖板春申湖板聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格分析 數(shù)據(jù)為 0表明該板塊無該產(chǎn)品類型存在 別墅市場價(jià)格分析 ? 從上圖可以看出， 澄湖板塊聯(lián)排產(chǎn)品出現(xiàn)了空白點(diǎn)。 目前獨(dú)棟產(chǎn)品政府已經(jīng)停止審批，產(chǎn)品的稀缺性決定 了產(chǎn) 品的價(jià)值，客 戶也看到了該種產(chǎn)品未來的價(jià)值所在，憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行生活的享受。 ? 400㎡ 以上的豪華獨(dú)棟產(chǎn)品受政策影響較小。 ? 成交區(qū)域以吳中區(qū)和園區(qū)為主 ，這與別墅產(chǎn)品的區(qū)域供應(yīng)也是相吻合的，可供 選擇的產(chǎn)品多，成交量相應(yīng)也大。 ? 2022年 6月 蘇州市別墅市場共成交 94套 ，較往年同期有很大下降。 別墅市場供求分析 區(qū)域市場銷售分析 別墅市場供求分析 0102030聯(lián)排 7 28 26 10獨(dú)棟 0 7 15 1古城區(qū) 園區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 別墅市場供求分析 受整個(gè)房產(chǎn)形勢(shì)影響，成交量嚴(yán)重萎縮。 ? 獨(dú)棟別墅 面積集中在 400平米以上。 400㎡ 以上的豪華戶型為主力供應(yīng)。 250－ 300㎡ 、 300－ 350㎡ 平米的中等戶型是主力供應(yīng)。 從產(chǎn)品類型來看 ， 市場供應(yīng)主要傾向于聯(lián)排產(chǎn)品： ? 除吳中區(qū)以外 ， 其他各區(qū)域聯(lián)排產(chǎn)品的供應(yīng)量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于獨(dú)棟產(chǎn)品的供應(yīng) ； 吳中區(qū) 的獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)和聯(lián)排產(chǎn)品相當(dāng) ， 獨(dú)棟產(chǎn)品主要集中在太湖板塊 ， 其山水豪宅支撐了整個(gè)吳中獨(dú)棟市場 。且 75％ 來自近兩年推出的樓盤 ， 各區(qū)域老盤逐漸退出市場 ， 供應(yīng)量減少 。 本岸 陽澄湖板塊 居住型別墅為主 早期的天亞水景城、聆湖麗墅、中興高爾夫，現(xiàn)在的依云水岸、陽澄領(lǐng)島別墅、中惠 胥香園 雙湖板塊 聯(lián)排為主， 多為經(jīng)濟(jì)型別墅 前期的金水灣、綠洲半島，現(xiàn)在的星島仁恒、御湖熙岸、 水墨江南、 萬科 天闕、溫泉 185太湖高爾夫山莊、中信 別墅市場分布格局 陽澄湖板塊 春申湖板塊 古城區(qū)板塊 太湖板塊 雙湖板塊 澄湖板塊 木瀆板塊 石湖板塊 青劍湖板塊 六大熱點(diǎn)板塊 /三大新興板塊 注：紅色代表熱點(diǎn)板塊 藍(lán)色代表新興板塊 各板塊市場特征概括 板塊 板塊特點(diǎn) 主要樓盤 古城區(qū)板塊 蘇式庭院別墅， 主打人文概念 早期的寒舍、江楓園、世家留園，現(xiàn)在的拙政東園、庭園、 桃塢巷、姑蘇人家、平門府等 木瀆板塊 以天平山為依托， 聯(lián)排產(chǎn)品為主 前期的天鄰風(fēng)景、天倫隨園，現(xiàn)在的姑蘇 調(diào)控效果： 投資性需求大量推出市場，市場觀望情緒濃厚，廣州、深圳等個(gè)別城市 房價(jià)開始下跌。 ? 金融政策：央行多次提高存款準(zhǔn)備金率，目前存款準(zhǔn)備金率已達(dá)歷史新高 %； 央行多次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，目前一年期存款利率為 %，一年期貸款利率 為 %； 多套房貸提高首付比例，貸款利率上浮一個(gè)百分點(diǎn)（ ）。 2022年蘇州市區(qū)人均 GDP突破 12500美元，城市化率為 66％左右 別墅市場的客群演變 郊區(qū)化的發(fā)展階段 ? 城市發(fā)展進(jìn)程規(guī)律 被動(dòng)式郊區(qū)化 主動(dòng)式郊區(qū)化初級(jí)階段 完全主動(dòng)式郊區(qū)化 蘇州所處階段 房行東方 房地產(chǎn)專業(yè)交流平臺(tái) 別墅市場的客群演變 ? 郊區(qū)化的三個(gè)階段及典型案例 郊區(qū)化的發(fā)展階段 序號(hào) 發(fā)展階段 產(chǎn)品功能及需求 典型案例 1 城市化 自住需求，注重配套、交通，強(qiáng)調(diào)人文景觀 以寒舍、江楓園為代 表的城市別墅 2 被動(dòng)式郊區(qū)化 疏散城區(qū)居住壓力、產(chǎn)品以中低端為主 近郊的拆遷安置房及目前唯亭、滸通板塊 3 主動(dòng)式郊區(qū)化初 級(jí)階段 自住向度假需求轉(zhuǎn)變，注重自然景觀、配套 并且對(duì)品牌有了一定的認(rèn)知 以木瀆、太湖別墅區(qū)為代表的近郊別墅 4 完全的郊區(qū)化 品牌認(rèn)知度提高，注重產(chǎn)品品質(zhì)，度假 需求上升 歐美國家的郊區(qū)化 我國的郊區(qū)化發(fā)展進(jìn)程的特點(diǎn)： 主動(dòng)式郊區(qū)化初級(jí)階段比被動(dòng)式郊區(qū)化先出現(xiàn)；兩者并行存在現(xiàn)象 受 價(jià) 格 影 響 程 度 遞 減 對(duì) 附 加 值 敏 感 度 遞 增 別墅市場的客群演變 發(fā)展階段 客戶組成變化 19941998 19982022 2022至今 港澳臺(tái)、外籍人士 外籍人士向本土人士轉(zhuǎn)變 本地客戶為主，外籍較少 營銷方式 外銷為主 外銷和內(nèi)銷并存 主要為內(nèi)銷 別墅市場的客群演變 客戶群演變特征：外銷向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，自住向度假需求過渡，并且呈現(xiàn)郊區(qū)化的發(fā)展模 式，“以本地客源為主，外地客源為輔”已經(jīng)成為蘇州別墅市場的 主流訴求 別墅需求主流化 ? 客群逐步本土化 1997年之前，持有外國護(hù)照的客戶占到 70％，其中港、澳、臺(tái)客戶約占 50％，以自住和投資客戶為主；東南亞、歐美等客戶 20％左右，多數(shù)為機(jī)構(gòu)客戶 1997年以后，別墅的購買群體逐步本土化，國內(nèi)客戶已經(jīng)占到自用型客戶的 80％，并且有持續(xù)增長的潛力 ? 別墅客戶群層面擴(kuò)大，從少數(shù)人彰顯身份的專屬品走向追求引領(lǐng)居住時(shí)尚的生活方式 國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長使中產(chǎn)階級(jí)的規(guī)模不斷壯大 價(jià)格適中的亞別墅以及小獨(dú)棟等產(chǎn)品的出現(xiàn)使中產(chǎn)階級(jí)的別墅夢(mèng)成為可能 別墅市場現(xiàn)狀篇 ? 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策環(huán)境 ? 別墅市場分布格局 ? 各板塊市場特征概括 ? 別墅市場供求分析 ? 別墅市場價(jià)格分析 ? 別墅市場客群分析 ? 別墅市場 SP活動(dòng)分析 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策環(huán)境 ? 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)： 2022年前五個(gè)月的 CPI指數(shù)均在 %之間，物價(jià)上漲，全 球性通貨膨脹。 別墅越來越意識(shí)到人文環(huán)境的定位與營造，別墅生活的品味、品級(jí)、品質(zhì)細(xì)節(jié)的“軟環(huán)境”對(duì)于形成不同的別墅生活環(huán)境和精神空間的重要性。 從別墅的文化意識(shí)看： 別墅已經(jīng)從單純滿足于追求別墅的外在風(fēng)格款式向生活內(nèi)涵營造，別墅社區(qū)的人文環(huán)境定位探索。表現(xiàn)出別墅以市場為導(dǎo)向的市場意識(shí)、客戶意識(shí)、市場定位意識(shí)正在增強(qiáng)。 別墅越來越意識(shí)到時(shí)代性、社會(huì)性、地域性對(duì)于別墅發(fā)展的意義。 ? 投資型別墅 別墅作為房地產(chǎn)的高檔產(chǎn)品，如果選擇得當(dāng)，具有很高的投資價(jià)值，因此也成 為部分投資人士的首選。 ? 辦公型別墅 一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了 高級(jí)管理人員的寓所。 別墅市場產(chǎn)品分類 ? 旅游型別墅 是指在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅，國外較多。 ? 出租型別墅 此種類型在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較多，主要出租給具有高額住房補(bǔ)貼的 外國公司的高級(jí)主管或外企員工。主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，有些為開 發(fā)商按照客戶要求建造。大氣、簡潔是對(duì)現(xiàn)代主義風(fēng)格的簡要概括。 水墨江南 萬科中糧 福園 福園景觀 別墅市場產(chǎn)品分類 現(xiàn)代中式風(fēng)格 建筑特色 ：不僅在文脈上與中國傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的體現(xiàn)在對(duì)傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現(xiàn)代建筑元素與現(xiàn)代設(shè)計(jì)因素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用，給予重新定位。建筑布局上注重南北朝向，更注重圍合的院落，或引入中式庭院生活理念，再現(xiàn)深藏中國人心中的最高生活境界。天闕 別墅市場產(chǎn)品分類 傳統(tǒng)中式風(fēng)格 建筑特色 ：北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。同時(shí)追求工業(yè)設(shè)計(jì)的工藝高度甚至是藝術(shù)高度，對(duì)精確、尺寸性的到位有極高的要求 。 三江尊園 別墅市場產(chǎn)品分類 德式風(fēng)格 建筑特色 ： 最明顯的特點(diǎn)就是 —— 簡約、美觀、大氣，品質(zhì)感優(yōu)越；線條，色調(diào)，建筑氣質(zhì)，都表現(xiàn)出了簡約、硬朗、粗匡的氣質(zhì)，非常吸引人。愛丁堡 別墅市場產(chǎn)品分類 美式風(fēng)格 建筑特色 ：北美風(fēng)格實(shí)際上是一種混合風(fēng)格 ,不象歐洲的建筑風(fēng)格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時(shí)期接受了許多種成熟的建筑風(fēng)格，相互之間又有融合和影響。玫瑰灣 英倫風(fēng)格 別墅市場產(chǎn)品分類 建筑特色 ：住宅的坡屋頂坡度較陡 ， 窗戶的尺寸一般都比較小，主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主，承重結(jié)構(gòu)為混凝土砌塊。 別墅市場產(chǎn)品分類 按建筑風(fēng)格分： 歐式風(fēng)格 中式風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 地中海風(fēng)格 英倫風(fēng)格 美式風(fēng)格 德式風(fēng)格 傳統(tǒng)中式風(fēng)格 現(xiàn)代中式風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格 別墅市場產(chǎn)品分類 建筑特色 ： 建筑的形態(tài)上具有很多不對(duì)稱的設(shè)計(jì)，彌漫陽光下的浪漫激情（尤其是西班牙風(fēng)格的建筑，采用了很多圓弧形結(jié)構(gòu)，包括墻體、護(hù)欄、門窗框架）；稍大些的房子都有一個(gè)環(huán)繞的庭院或天井，形成一個(gè)圍合式的群落（尤其是大量連接室內(nèi)與外界的長廊、天井等“灰空間”的運(yùn)用，將室內(nèi)與室外融為一體，是地中海式風(fēng)格建筑最重要的一筆）；在細(xì)節(jié)的處理上特別的細(xì)膩精巧，又貼近自然的脈動(dòng)，使其擁有永恒的生命力（在西班牙建筑中，經(jīng)常廣泛運(yùn)用螺旋形結(jié)構(gòu)配件，包括陽臺(tái)、窗間柱子多用螺旋形鑄鐵花飾） 地中海風(fēng)格 有西班牙式、意大利式、希臘式、法式之分 尼盛 ? 類別墅（亞別墅）： 也稱疊拼別墅，顯著特征為每戶不能同時(shí)有天有地。 雙拼：容積率 ，建筑面積 300平方米左右，層數(shù) 23層。 ? 經(jīng)濟(jì)型別墅： 別墅平民化的標(biāo)志，包括小獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅，共同 特點(diǎn)是每戶有天有地。 別墅市場產(chǎn)品分類 按產(chǎn)品形態(tài)及容積率分： ? 頂級(jí)別墅： 整體規(guī)模不會(huì)太大，容積率在 ，建筑面積通常在 800 平方米以上，層數(shù)為 1層或 2層，景觀資源優(yōu)越。 ? 雙拼別墅 ：由兩個(gè)單元拼聯(lián)而成。 別墅承載的價(jià)值體系 五大核心價(jià)值 人文價(jià)值 歷史價(jià)值 環(huán)境價(jià)值 建筑價(jià)值 居住價(jià)值 區(qū)域地段的人文底蘊(yùn) 特定階層的業(yè)主構(gòu)成 管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)上乘 是否 “ 承上啟下 ” 時(shí)代性與標(biāo)志性 別墅環(huán)境的生態(tài)效應(yīng) 別墅環(huán)境的景觀資源 建筑的藝術(shù)性 建筑的民族性 建筑的地域性 室外空間設(shè)計(jì) 室內(nèi)空間設(shè)計(jì) 相應(yīng)設(shè)施、功能配置 別墅市場產(chǎn)品分類 按建筑形式分： ? 獨(dú)棟別墅： 獨(dú)門獨(dú)院住宅。人們選擇別墅生活就是選擇一種不同于公寓和普通住宅的空間生活方式。 別墅承載的價(jià)值體系 ? 價(jià)值評(píng)判的平衡點(diǎn)：“適銷對(duì)路”，也是別墅價(jià)值評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)，所謂“適銷對(duì)路”必須滿足的兩個(gè)條件：一、“人群適合”；二、“產(chǎn)品適合”。 第三階段 ： 高檔別墅步入市場（ 2022年 2022年） 特征表現(xiàn)： 始于 2022年初，自然生態(tài)豪宅開始出現(xiàn)，到 2022年，以風(fēng)景為主要賣點(diǎn)的蘇州別墅就其分布之勢(shì)，已經(jīng)形成“一木”即木瀆，靠近靈隱山、天平山附近；“二湖”即太湖及其周邊地區(qū)；“三園”即工業(yè)園區(qū)金雞湖畔的格局。蘇州別墅市場專題研究報(bào)告 別墅市場發(fā)展篇 別墅市場現(xiàn)狀篇 區(qū)域板塊特征篇