【正文】 98% 落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施。 四、 管理模式 與管理 目標(biāo) 根據(jù)我們對項(xiàng)目的定位分析，我們確立『悉尼印象』項(xiàng)目的管理模式是： ? 緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作核心，提供“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的服務(wù)產(chǎn)品； ? 倡導(dǎo)“以客戶為中心”客戶服務(wù)前向化的流程管理思想，建立以流程為基石的客戶需求滿足價(jià)值鏈； ? 致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。 我們將結(jié)合我們在已往的住宅項(xiàng)目管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，圍 繞“愛國主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把 『悉尼印象』 創(chuàng)建為“精神家園”。 營建“和睦親善”的社區(qū)文化 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。 建立這種認(rèn)識能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù) 熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”。 推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化 服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。把熱心社 區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。我 『悉尼印象』小區(qū)前期物業(yè)管理方案 8 們的設(shè)想是： 倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化 在內(nèi)部管理上我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。根據(jù) XX 物業(yè)多年的住宅服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，我們設(shè)計(jì)的“文化社區(qū)、理想家園”管理模式涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū) 成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。 三、 服務(wù)定位與管理思路 根據(jù)我們對 『悉尼印象』 項(xiàng)目的分析結(jié)果顯示，本 項(xiàng)目對于居住的景觀環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)以及其融合度都應(yīng)該有很高的要求，開展物業(yè)管理工作，必須高度重視 項(xiàng)目業(yè)主 的服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。 前期物業(yè)管理業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間 缺乏 默契，很多矛盾 是由 信息的不對稱引起的誤解，尤其是前期物業(yè)管理階段特有的裝修監(jiān)管更是主要的難點(diǎn)，如何做好溝通和引導(dǎo)，確保項(xiàng)目完美品質(zhì)得到延續(xù)，是項(xiàng)目前期物業(yè)管理能否成功的重點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)如何設(shè)計(jì)適用的服務(wù)產(chǎn)品既能夠滿足業(yè)主需求又能夠?qū)崿F(xiàn)收 支平衡是管理中的難點(diǎn)問題。管理方式 和合理的組織結(jié)構(gòu)、人員編制是保證項(xiàng)目物業(yè)管理品質(zhì)的基礎(chǔ)。如何切合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，讓物業(yè)管理服務(wù)與硬件設(shè)施完美融合 是 物業(yè)管理企業(yè) 需要思考的 『悉尼印象』小區(qū)前期物業(yè)管理方案 7 問題。 共有道路 2542 平方米 ， 人車 道路 沒有交叉，充分保證了行人的安全和社區(qū)環(huán)境的完整安靜。 小區(qū)配套有電視監(jiān)控和樓宇可視對講等智能安防設(shè)施，中心景觀設(shè)有人工水景， 圍合式的建筑格局 。 其中住宅建筑面積 為 24804 平方米，配套有商鋪、超市沿小區(qū)周邊布局， 其中一層商業(yè)面積 平方米 ，二層商業(yè)面積 平方米 ，合計(jì)商業(yè)面積 5002 平方米 。 項(xiàng)目 占地面積 26 畝，開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)為高檔商業(yè)與 住宅社區(qū) ，建筑面積近 3 萬平米，共有建筑 11 棟。項(xiàng)目 荊州市北湖路與北湖小路西北交匯處，正對湖北第一工業(yè)學(xué)校和英華雙語學(xué)校，公交 14 路 、 102路 、 101 路 、 103 路均可到達(dá)，交通便利。 ? 成熟、專業(yè)的服務(wù)資歷和經(jīng)驗(yàn) ，能在最短的時(shí)間內(nèi)，度身組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍，并透過有系統(tǒng)的培訓(xùn)及標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章流程，使管理服務(wù)有序開展。 ? XX 物業(yè)在行業(yè)中己樹立的良好口碑與聲譽(yù)，能夠給所有的客戶帶來優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)的信心保證，展現(xiàn)物業(yè)投資的價(jià)值和潛質(zhì)。他們一方面能在日常管理中帶給員工最直接的思想、經(jīng)驗(yàn)灌輸， 另一方面能為接管物業(yè)提供獨(dú)到創(chuàng)意及全面建議。 公司地址： XXXXXXXXXXXX 商業(yè)南 3301 聯(lián)系電話： XXXXXXXXXXXXX 公司網(wǎng)站： E MAIL: XXXXXXXXXXXXXXXX8 『悉尼印象』小區(qū)前期物業(yè)管理方案 5 我們的優(yōu)勢 ? XX 物業(yè)核心管理人員是伴隨著 XX 物業(yè)公司誕生、發(fā)展過程逐步鍛煉、成長，并始終以感恩的心態(tài)和身為 XX 物業(yè)人的自豪感和使命感來規(guī)范和努力工作，自始至終有著濃烈 XX 物業(yè)情結(jié)的職業(yè)經(jīng)理人。 目前共有員工 35 人，所有管理人員均持有建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗資 格證 ， 骨干員工都有在紅苑大酒店、順馳太陽城、投資廣場等本地或深圳等星級酒店和名企大型住宅、國優(yōu)寫字樓項(xiàng)目多年工作經(jīng)歷。公司資質(zhì)齊備、制度完善，以各類物業(yè)管理、咨詢、培訓(xùn)為主要業(yè)務(wù)。 恭請各位領(lǐng)導(dǎo)在百忙之中細(xì)閱賜教。品質(zhì)成就未來”的企業(yè)理念，推行“客戶滿意是我們永恒的追求”的全員服務(wù) 宗旨 ， 倡導(dǎo) “ 管理嚴(yán)謹(jǐn)化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、客戶 親情化、理念超前化 ” ，最終 形成以 “ 高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志、合理收費(fèi)取向 ” 為核心的 XX 物業(yè) 管理品牌風(fēng)格。我們深信 ，在 XX 地產(chǎn) 公 司領(lǐng)導(dǎo)支持和關(guān)心下，通過我們的努力，“ XX 物業(yè) ”和 “ 悉尼印象 ”結(jié)合，一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì)，確保 項(xiàng)目高效 、 便利 、舒適的 經(jīng)營和消費(fèi) 環(huán)境，確保業(yè)主購置物業(yè)保值、增值 和獲得良好的投資收益 。 『悉尼印象』小區(qū)前期物業(yè)管理方案 1 『悉尼印象』住宅小區(qū)前期物業(yè)管理方案 目 錄 致送函 (1) 荊州市 XX 物業(yè)管理有限公司簡介 (2) 我們的優(yōu)勢 (3) 第一章 項(xiàng)目概況與管理思路 (4) 一、『悉尼印象』小區(qū)基本概況 二、項(xiàng)目特點(diǎn)與管理難點(diǎn)、重點(diǎn)分析 三、服務(wù)定位與管理思路 四、管理模式與管理目標(biāo) 五、管理特色與措施 第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) (10) 一、基礎(chǔ)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 二、“一站無憂式”特色服務(wù)內(nèi)容 第三章 服務(wù)模式與管理組織架構(gòu) (15) 一、服務(wù)模式 二、管理架構(gòu) 三、崗位設(shè)置與人員編制表 四、管理服務(wù)人員的培訓(xùn) 第四章 項(xiàng) 目接管與入住管理方案 (19) 一、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收與移交 二、項(xiàng)目的入住管理 第五章 項(xiàng)目二次裝修管理方案 (22) 一、加強(qiáng)宣傳、正確引導(dǎo) 二、嚴(yán)格審批、加強(qiáng)巡查 三、依法管理、以理服人 四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收、不留隱患 第六章 客戶投訴與報(bào)修處理方案 (24) 一、投訴受理 二、投訴處理 三、投訴回訪 四、報(bào)修處理 第七章 項(xiàng)目安全管理方案 (25) 一、安全管理形式分析 二、安全管理的措施及對策 三、項(xiàng)目消防管理 『悉尼印象』小區(qū)前期物業(yè)管理方案 2 第八章 項(xiàng)目車輛及交通秩序管理方案 (27) 一、機(jī)動(dòng)車輛管理方案 二、道路交通管理方案 三、停車庫（場）管理方 案 四、自行車管理方案 第九章 項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生管理方案 (29) 一、環(huán)境保護(hù) 二、保潔管理 第十章 項(xiàng)目商鋪的管理方案 (32) 一、加強(qiáng)商鋪的裝修管理 二、加強(qiáng)商鋪用房的 ... 第十一章 社區(qū)文化管理方案 (32) 一、社區(qū)文化建設(shè)目標(biāo) 二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路 三、社區(qū)文化建設(shè)的保障體系 四、社區(qū)文化活動(dòng)精彩展現(xiàn) 第十二章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理方案 (35) 一、技術(shù)力量配備 二、制度保證 三、建立和完善維修檔案 四、空房的管理 五、預(yù)防性維修保養(yǎng) 六、節(jié)能降耗 七、公共部位的維修養(yǎng)護(hù) 八、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 第十三章 制度建 設(shè)與檔案管理方案 (38) 一、擬建立的規(guī)章制度 二、檔案的建立與管理 第十四章 項(xiàng)目收入與管理成本測算 (41) 一、項(xiàng)目前期物業(yè)管理收入測算 二、項(xiàng)目前期物業(yè)管理成本測算 三、項(xiàng)目前期物業(yè)管理收支平衡情況 第十五章 前期物業(yè)管理開辦物資配備預(yù)算 (44) 一、項(xiàng)目前期物業(yè)管理開辦費(fèi)用預(yù)算總表 二、項(xiàng)目前期物業(yè)管理開辦費(fèi)用預(yù)算明細(xì) 三、關(guān)于開辦費(fèi)用及其他說明 結(jié)束語 (48) 『悉尼印象』小區(qū)前期物業(yè)管理方案 3 致 送 函 尊敬的荊州市 XX房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司領(lǐng)導(dǎo)： 您們好！ 誠摯感謝您們，給予我們這樣一次能充分展示自身實(shí)力的機(jī)會(huì)。 我公 司是一家新興的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)， 是 荊州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位，目前接管項(xiàng)目為觀邸城市別墅住宅小區(qū) ， 另 有一個(gè)待接管項(xiàng)目為 天緣居城市花園住宅小區(qū)。 在此，我們鄭重承諾：秉承 XX 物業(yè)“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值 我們根據(jù)與 XX 地產(chǎn) 公司領(lǐng)導(dǎo)就 『悉尼印象』 物業(yè)管理的相關(guān) 接洽 中貴公司要求及所得資料， 根據(jù) 『悉尼印象』 項(xiàng)目目前已經(jīng)基本建成并已選聘物業(yè)管理公司的實(shí)際情況，就前期物業(yè)管理服務(wù)中的 部分重點(diǎn)問題 制作了此份物業(yè)管理方案書，希望能憑我們在高端物業(yè)項(xiàng)目的物管心得和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合政策法規(guī)和客戶實(shí)際需要，向 XX 地產(chǎn) 公司 提供促進(jìn)銷售、節(jié)約投資、方便物業(yè)管理的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)建議。 順頌祺祥 ！ 荊州市 XX 物業(yè) 管理有限公司 xxxx年 十一 月 十六 日 『悉尼印象』小區(qū)前期物業(yè)管理方案 4 荊州市 XX 物業(yè)管理有限公司簡介 荊州市 XX 物業(yè)管理有限公司是一家新興的 物業(yè)管理服務(wù)商 ，注冊成立于 2020 年 11 月，是荊州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。其中 管理項(xiàng)目有 目前受托管理 的 寧波金達(dá)利集團(tuán)開發(fā)的觀邸城市別墅項(xiàng)目 和 已經(jīng)簽定合同即將正式接管長宏地產(chǎn)開發(fā)的天緣居城市花園項(xiàng)目， 咨詢顧問項(xiàng)目有安徽馬鞍山中百物業(yè)公司的格林春天 等項(xiàng)目。 XX 物業(yè)秉承“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，品質(zhì)成就未來”的理念、以“客戶滿意是我們永恒的追求”為宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的親情管理模式，視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友， 珍惜客戶的信任，以積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的服務(wù)需求 ， 把誠信的服務(wù)和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽(yù)，視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ)。 ? XX 物業(yè)核心管理層是由一批深愛物業(yè)與酒店管理管理事業(yè)并在物業(yè)管理行業(yè)拼搏實(shí)踐 510 年， 在投資廣場、順馳等知名企業(yè)工作多年， 有專業(yè)深度積累 、 正值而立之年的職業(yè)經(jīng)理人共同組成的 物業(yè)管理 團(tuán)隊(duì)。 ? XX 物業(yè)的市場化、經(jīng)營型定位與探索以及團(tuán)隊(duì)的整體磨練，己造就 XX物業(yè)人樂觀、自信、團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、求真、高效、重管理善經(jīng)營的工作作風(fēng)。 ? XX 物業(yè)引進(jìn)國際知名物業(yè)管理顧問戴德梁行等行業(yè)先進(jìn)的管理模式，最優(yōu)化和科學(xué)的管理方案，致力做物業(yè)管理這一勞力密集型行業(yè)中的管理密集型企業(yè)，能有效的提高管理服務(wù)效率，降低管理成本，創(chuàng)造盈利的空間。 『悉尼印象』小區(qū)前期物業(yè)管理方案 6 第十六章 項(xiàng)目概況與管理思路 一、『悉尼印象』小區(qū)基本概況 『悉尼印象』 項(xiàng)目由荊州市 XX 房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)。全架空的花園式社區(qū)，整體建筑采用的是澳大利亞 WPY 公司設(shè)計(jì)現(xiàn)代圍合式的建筑風(fēng)格 ， 設(shè)計(jì)理念更加現(xiàn)代、陽光、簡潔、明快、時(shí)尚 。 小區(qū)中心樓（ 11 號樓）均為 4 米高架空綠化層+5 層住宅 ，這在荊州市區(qū)內(nèi)是絕無僅有的 ； 1 號樓為 2 層底商 +4 層住宅； 5 號樓為 1 層底商 +5 層住宅； 7 號樓為底層架空車庫 +6 層住宅（其中 6F 為復(fù)式樓中樓住宅）。 容積率為 ，建筑密度為 32%，小區(qū)內(nèi)部建筑首層為 4 米架空健身 休閑層， 綠化面積 8018 平方米 ， 綠化率高達(dá) 40%。 提供 50 多個(gè)獨(dú)立車庫，社區(qū) 內(nèi)采用人車分流的設(shè)計(jì)，車行道在社區(qū)的外圍，人形道在小區(qū)的內(nèi)環(huán)道，采用鵝卵石鋪設(shè)，體現(xiàn)了小區(qū)的人性化。 二 、 項(xiàng)目特點(diǎn)與管理難點(diǎn)、重點(diǎn)分析 『悉尼印象』 項(xiàng)目 11 棟住宅圍繞中心景觀帶布置，整體采用圍合布局，地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，周邊配套設(shè)施齊全，理想人居 概念 在建筑和規(guī)劃上充分體現(xiàn)， 定位為高中檔住宅， 對物業(yè)管理服務(wù)要求相對比較高。 項(xiàng)目容積率較高，居住密度相對較大，由此引發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等問題多而復(fù)雜。 項(xiàng)目的業(yè)主預(yù)計(jì)將基本屬于中層收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“質(zhì)優(yōu)價(jià)廉”的，而且不能違背業(yè)主的客觀需求提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。 項(xiàng)目有較