【正文】 規(guī)劃建設(shè)用地 h ㎡ 帶征道路用地 ㎡ ? 總建筑面積 75643 ㎡ 其中： 規(guī)劃住宅 62899 ㎡（新數(shù)據(jù)為 65643 ㎡） 規(guī)劃公建 ㎡ 規(guī)劃商業(yè) 768 ㎡ 規(guī)劃地下室 6512 ㎡ 現(xiàn)狀住宅 4460 ㎡ ? 建筑密度 % ? 容積率 ? 居住戶數(shù)約 550 戶 ? 停車位 180 個(gè) 其中：地面停車位 44 個(gè) 地下聽車位 136 個(gè) ? 綠地率 % ? 住宅總建筑面積 62899 ㎡ 建筑結(jié)構(gòu)與配套公共設(shè)施概況 ? 小區(qū)設(shè)主、副出入口各一個(gè)，主入口位于 北湖路，副入口位于北湖小路。 本項(xiàng)目位于環(huán)境優(yōu)美、交通便利的沙市西區(qū)新居住中心北湖路與北湖小路之間，北面主出入口正對(duì)北湖路，對(duì)面為長江大學(xué)輕 工高職學(xué)校，東鄰第四建筑公司，南接白云綠水小區(qū)，西接悉尼印象小區(qū)；總建筑面積超過 6萬㎡ ,共 15個(gè)單元，是目前荊州市商品房項(xiàng)目中唯一的一個(gè)純小高層住宅小區(qū)。 第一部分 提高項(xiàng)目物業(yè)管理 水平的整體設(shè)想與策劃 第一章 香格里拉 ? 利嘉物業(yè)引進(jìn)國際知名物業(yè)管理顧問戴德梁行等行業(yè)先進(jìn)的管理模式、最優(yōu)化和科學(xué)的管理方案，致力做物業(yè)管理這一勞力密集型行業(yè)中的管理密集型企業(yè)，能有效的提高管理服務(wù)效率，降低管理成本，創(chuàng)造盈利的空間。 ? 利嘉物業(yè)的市場化、經(jīng)營型定位與探索以及團(tuán)隊(duì)的整體磨練，己造就利嘉物業(yè)人樂觀、自信、團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、求真、高效、重管理善經(jīng)營的工作作風(fēng)。 ? 利嘉物業(yè)核心管理層是由一批深愛物業(yè)與酒店管理事業(yè)并在物業(yè)管理行業(yè)拼搏實(shí)踐 510 年，在投資廣場、順馳等知名企業(yè)工作多年，有專業(yè)深度積累、正值而立之年的職業(yè)經(jīng)理人共同組成的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。 利嘉物業(yè)秉承“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，品質(zhì)成就未來”的理念、以“客戶滿意是我們永恒的追求”為宗旨，倡導(dǎo)“以人為本”的親情管理模式，視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友，珍惜客戶的信任，以 積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的服務(wù)需求，把誠信的服務(wù)和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽(yù)，視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ)。 特此申明！ 荊州市利嘉 物業(yè) 管理有限公司 二零零六年八月八日 荊州市利嘉物業(yè)管理有限公司簡介 荊州市利嘉物業(yè)管理有限公司是一家新興的物業(yè)管理服務(wù)商，注冊成立于 2021年11月，是荊州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。否則，我公司將保留因此對(duì)我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán)。本公司要求金賓士地產(chǎn)公司收到本方案書時(shí)做出以下承諾： ? 本方案書僅供金賓士 地產(chǎn)公司高層人士在決策項(xiàng)目前期物業(yè)管理合作單位時(shí)使用。 恭請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)在百忙之中細(xì)閱賜教。 我們根據(jù)與金賓士地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)就 香格里拉 在此，我們鄭重承諾：秉承利嘉物業(yè)“服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值麗舍安全、便利、優(yōu)雅、舒適的居住環(huán)境，確保香格里拉我們深信，在金賓士地產(chǎn) 公司領(lǐng)導(dǎo)支持和關(guān)心下，通過我們的努力，“利嘉物業(yè)”和“ 香格里拉 ： ； :； 群： 致 送 函 尊敬的荊州市金賓士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)導(dǎo)： 您們好！ 誠摯感謝您們，給予我們這樣一次能充分展示自身實(shí)力的機(jī)會(huì)。 我公司是一家新興的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，是荊州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位，目前接管項(xiàng)目為觀邸城市別墅住宅小區(qū)， 另 有一個(gè)待接管項(xiàng)目為天緣居城市花園住宅小區(qū)。麗舍 ”結(jié)合，一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì)，確保香格里拉麗舍業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。品質(zhì)成就未來”的企業(yè)理念，推行“客戶滿意是我們永恒的追求”的全員服務(wù)宗旨，倡導(dǎo)“管理嚴(yán)謹(jǐn)化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、客戶親情化、理念超前化”，最終形成以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志、合理收費(fèi)取向”為核心的利嘉物業(yè)管理品牌風(fēng)格。 麗舍 物業(yè)管理的相關(guān)接洽中貴公司要求及所得資料，精心制作了此份物業(yè)管理方案書，希望能憑我們在高端物業(yè)項(xiàng)目的物管心得和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合政策法規(guī)和客戶實(shí)際需要，向金賓士地產(chǎn)提供促進(jìn)銷售、節(jié)約投資、方便物業(yè)管理的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)建議。 順頌祺祥！ 荊州市利嘉 物業(yè) 管理有限公司 二零零六年八月八日 鄭重申明 本方案書內(nèi)容為我公司商業(yè)機(jī)密，僅對(duì)有合作意向的荊州市金賓士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公開。 ? 妥善保管本方案書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本方案書內(nèi)容。 ? 若本方案書未被貴公司采納，則我方將予以收回。公司資質(zhì)齊備、制度完善，目前 受托管理寧波金達(dá)利集團(tuán)開發(fā)的觀邸城市別墅項(xiàng)目，已經(jīng)簽定合同即將正式接管長宏地產(chǎn)開發(fā)的天緣居城市花園項(xiàng)目，目前共有員工 33 人，其中中級(jí)專業(yè)職稱人員 3 人，所有管理人員均持有建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格證，多數(shù)員工擁有大中專學(xué)歷，所有骨干員工都有在紅苑大酒店、順馳太陽城、投資廣場等本地或深圳等星級(jí)酒店和名企大型住宅、國優(yōu)寫字樓項(xiàng)目多年工作經(jīng)歷。 我們的優(yōu)勢 ? 利嘉物業(yè)核心管理人員是伴隨著利嘉物業(yè)公司誕生、發(fā)展過程逐步鍛煉、成長，并始終以感恩的心態(tài)和身為利嘉物業(yè)人的自豪感和使命感來規(guī)范和努力工作，自始至終有著濃烈利嘉物業(yè)情結(jié)的職業(yè)經(jīng)理人。他們一方面能在日常管理中帶給員工最直 接的思想、經(jīng)驗(yàn)灌輸，另一方面能為接管物業(yè)提供獨(dú)到創(chuàng)意及全面建議。 ? 利嘉物業(yè)在行業(yè)中己樹立的良好口碑與聲譽(yù)，能夠給所有的客戶帶來優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)的信心保證，展現(xiàn)物業(yè)投資的價(jià)值和潛質(zhì)。 ? 成熟、 專業(yè)的服務(wù)資歷和經(jīng)驗(yàn)，能在最短的時(shí)間內(nèi)，度身組建物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍，并透過有系統(tǒng)的培訓(xùn)及標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章流程，使管理服務(wù)有序開展。麗舍項(xiàng)目概況與分析 一、香格里拉?麗舍項(xiàng)目概況 香格里拉?麗舍 由廈門金賓士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資，荊州市金賓士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，是金賓士公司走出福建面向全國尋求發(fā)展的一個(gè)新的嘗試。其戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典、建筑外觀典雅高貴、園林景觀緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貪夂竦奈幕滋N(yùn)、利用其靈性蜿蜒的水景、曲徑通幽的園林小品、豐富的植物造景，將“香格里拉”永恒、平和、寧靜的自然原始風(fēng)情與項(xiàng)目的整體氛圍結(jié)合得如此完美、如此人性化、使業(yè)主足不出戶就能全方位感受到大自然的美麗及生活的美好、能夠在享受溫馨與舒適的家居生活的同時(shí)，成就夢想與輝煌。 ? 小區(qū)住宅全部為高層住宅，采用樁基礎(chǔ)全現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)。 ? 住宅共有 15 個(gè)單元，全部配有電梯。 二、香格里拉?麗舍項(xiàng)目特點(diǎn)與管理難點(diǎn)、重點(diǎn)分析 ? 香格里拉?麗舍 項(xiàng)目 7 棟高層住宅圍繞中心景觀帶布置，整體采用圍合布局，地理位置優(yōu)越，交通方便快捷， 周邊配套設(shè)施齊全， Shangrila世外桃源式的理想人居環(huán)境在建筑和規(guī)劃上充分體現(xiàn)，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求相對(duì)比較高。物業(yè)管理企業(yè)采用何種管理方式，方可應(yīng)付自如？ ? 香格里拉?麗舍 項(xiàng)目銷售定位為中高檔次，我們預(yù)計(jì)置業(yè)對(duì)象應(yīng)該以企事業(yè)單位工作的高級(jí)白領(lǐng)和政府公務(wù)員、學(xué)校教師、醫(yī)生等層次中的中青年人群為主，業(yè)主中也將會(huì)有部分具有一定學(xué)歷的工薪階層。物業(yè)管理企業(yè)如何設(shè)計(jì)適用的服務(wù)產(chǎn)品既能夠滿足業(yè)主需求又能夠?qū)崿F(xiàn)收支平衡？ ...... 對(duì)于以上主要的難點(diǎn)重點(diǎn)問題，是 香格里拉?麗舍的 物業(yè)管理人必須持續(xù)思考的。我們設(shè)想，未來 香格里拉?麗舍項(xiàng)目的業(yè)主 對(duì)于居住的景觀環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)以及其融合度都應(yīng)該有很高的要求，開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。根據(jù)利嘉物業(yè)多年的住宅服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，我 們設(shè)計(jì)的“文化社區(qū)、理想家園”管理模式涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。我們的設(shè)想是： －、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化 在內(nèi)部管理上我們 強(qiáng)調(diào) 員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔” ，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。 二、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化 服務(wù)文化的涵義在于“ 把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。 建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”。 三、營建“和睦親善”的社區(qū)文化 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終 目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。 我們將結(jié)合我們在已往的住宅項(xiàng)目管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，圍繞“愛國主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把 香格里拉?麗舍 創(chuàng)建為“精神家園”。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然 的居住需要。 第三章 香格里拉 在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì) 香格里拉?麗舍 的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。 二、 實(shí)施 “質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作機(jī)制 物業(yè)管理是市場活動(dòng)，物業(yè)管理公司受業(yè)主委托提供業(yè)主所需要的管理服務(wù)，作為企業(yè)物業(yè)管理公司是必須有盈利能力的，沒有收支平衡控制能力的管理和服務(wù)無論對(duì)企業(yè)還是業(yè)主來說都肯定不是好事情。利嘉物業(yè)公司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性，全面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制。通過 “質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作，我們獲得了業(yè)主滿意率持續(xù)穩(wěn)步上升、管理成本逐步下降的良好成果。 三、 建立“加油站式”的員工培訓(xùn)制度 由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡單地只制造一種“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，真中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。同時(shí)，我們亦強(qiáng)化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對(duì)職員的最大福利”的觀念，并把這種意識(shí)在物業(yè)管理工作中貫徹始終。香格里拉?麗舍與周邊項(xiàng)目雖然在物業(yè)類型、開發(fā) 速度、服務(wù)定位等方面存在一些差異，但為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目標(biāo)是一致的，雙方可在競爭的基礎(chǔ)上充分開展合作，如管理信息使用、社區(qū)治安聯(lián)防、社區(qū)活動(dòng)開展等方面均可強(qiáng)強(qiáng)攜手、優(yōu)勢互補(bǔ)。我們冀望在 香格里拉?麗舍 的 管理服務(wù)中占領(lǐng)先機(jī)，配合利嘉物業(yè)管理公司的局域網(wǎng)及香格里拉?麗舍的寬帶信 息網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，我們擬逐步建立 香格里拉?麗舍社區(qū) 網(wǎng)站，將各類管理服務(wù)信息定期輸入并及時(shí)更新，并擬 以社區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)和網(wǎng)站為基礎(chǔ)逐步為業(yè)主提供更多的便利信息服務(wù)，著力實(shí)現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化和信息的網(wǎng)絡(luò)化，構(gòu)建一個(gè)可為用戶提供大量交互式信息的“物業(yè)管理信息島”，從而滿足社會(huì)各界、業(yè)主、住戶以及物業(yè)管理公司之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。 六、 倡導(dǎo)開 放式的管理服務(wù) 物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)均涉及業(yè)主、住戶日常生活的不同側(cè)面。為此，在香格里拉?麗舍 我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)之間的分工及配合。 我們通過按時(shí)公布財(cái)務(wù)帳目、定期提交“管理報(bào)告”、組織“管理處開放日” 活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，對(duì)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，我們將在小區(qū)入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立。對(duì)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、計(jì)劃生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。 七、 提供 個(gè)性化的裝修套餐服務(wù) 隨著生活品質(zhì)的不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個(gè)問題。一方面，普通的業(yè)主、住戶因?yàn)閷I(yè)的限制，對(duì)于裝 修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余力而力不足；另一方面，因?yàn)楸O(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊(duì)”四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。為此，在香格里拉 ?麗舍的裝修管理上，我們竭誠為業(yè)主、住戶提供完美的配套服務(wù)。同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。 八、 采用 “客戶服務(wù)前向化”的服務(wù)模式 強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組 織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提，“客戶服務(wù)前向化”要求物業(yè)管理處的所有員工以客戶為中心，在對(duì)待客戶服務(wù)需求上每個(gè)人都是服務(wù)終端，打破層級(jí)管理上的壁壘，從而能夠靈活高效的為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 在香格里拉?麗舍的服務(wù)形式上，我們將建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系。通過服務(wù)中心的有效運(yùn)作， 365 24 小時(shí)的響應(yīng)時(shí)間將可保證業(yè)主、住戶的需求全天候地得到受理及滿足，為香格里 拉?麗舍的業(yè)主提供 “一站式無憂” 物業(yè)管理服務(wù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主、住戶的日常起居和安全保障等問題。 在香格里拉?麗舍共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上 ，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步