【正文】 閉性。 B、整體運(yùn)行各個環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程嚴(yán)格按照我公司計劃導(dǎo)入 ISO9002 質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。 D、保安負(fù)責(zé)公共秩序的維護(hù)及消防管理；管理員負(fù)責(zé)社區(qū)的二次裝修管理、樓宇的巡查與管理，物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用的收取工作；水電技術(shù)員負(fù)責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行；保潔綠化員負(fù)責(zé)社區(qū)所有公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔及綠化養(yǎng)護(hù)。 C、管理處是指揮、控制的樞紐。 B、管理 處 內(nèi)部實(shí)行重在領(lǐng)導(dǎo) ,減少管理環(huán)節(jié) ,提高工作效率。 （ 1）組織系統(tǒng) A、組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效 ,一專多能。對于業(yè)主的問題必須有答復(fù)，不能久拖不決。將相關(guān)的工作流程公示給業(yè)主監(jiān)督，對未按規(guī)定辦理進(jìn)行處罰，以提高業(yè)主對我們的服務(wù)感到滿意。 在服務(wù)方式上采取特色服務(wù)與個性化服務(wù)。 安全問題是業(yè)主永遠(yuǎn)最關(guān)心的問題，公司在進(jìn)駐現(xiàn)場前先了解安全死角，將物業(yè)在安全管理上的不足和缺陷找出來，制訂有針對性的安全措施，將預(yù)案作為員工培訓(xùn)的依據(jù)，逐步提高安全管理的實(shí)際水平。嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為，致力于精神文明建設(shè)。 吉祥苑 屬綜合型商住樓，在管理方式、管理手段和管理人員方面的管理模式，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。 —— 重大火災(zāi)、治安責(zé)任事故率為零。 —— 設(shè)備保養(yǎng)良好運(yùn)行正常，無重大責(zé)任事故，小修不超過 12 小時，中修不超過 48 小時 。 —— 房屋外觀整潔完好，管道暢通完好。 —— 維修及時率 90%以上。 3．具體質(zhì)量管理目標(biāo)： —— 制訂《前 期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《住戶手冊》和其他有關(guān)的規(guī)章制度，明確服務(wù)的質(zhì)量和雙方的權(quán)利與義務(wù)。 二、質(zhì)量管理目標(biāo)及管理方式 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 （一）質(zhì)量管理目標(biāo) 1. 自接管 吉祥苑 之日起，通過綜合竣工驗(yàn)收后一年內(nèi)達(dá)到市級物業(yè)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 [管理措施 ]： 我們在現(xiàn)場勘查，實(shí)地規(guī)劃定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合我們在其它管理項(xiàng)目取得的經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際 情況出發(fā)，確立了治安管理以：“強(qiáng)化專業(yè)、人防為主、全面防范”的整體治安管理防范思路。 [管理措施 ]： 我們在深入了解現(xiàn)場情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司在其它項(xiàng)目人力資源，制訂科學(xué)合理、切實(shí)可行有針對性的日常運(yùn)作管理方案，確保有效運(yùn)作。 吉祥苑主要配套設(shè)施有變頻供水系統(tǒng)（一、二層由市政直供，二層以上由變頻供水）、配電系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 福州吉祥苑物業(yè)管理方案 目 錄 一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn)?????????????? 02 二、質(zhì)量管理目標(biāo)及管理方式 ???? ???? ????? ? 02 （一）質(zhì)量管理目標(biāo) ???????????????? 02 （二）采用管理方式 ???????????????? 03 三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容?? ??? ???? ? ??????? 05 （一）開發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容???? ? ??? 05 （二）物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容???? ? ? 05 （三）入伙及裝修期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容??????? 07 （ 四）實(shí)際運(yùn)行期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 ???????? 08 四、人力資源的 配備及管理 ? ?????????????? 10 （一）人力資源的配置 ???? ? ???? ?????? 11 （二）工作人員的培訓(xùn)???? ??????????? 11 （三）工作人員的管理 ??????????????? 11 五、管理規(guī)章制度?? ????? ???????????? 12 六、檔案建立與管理?????? ??? ????????? 15 七、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算????? ??? ??????????? 18 八、物質(zhì)裝備計劃?????? ? ??? ??????? ?? 20 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 九、其他 ??????? ???????????????? 21 一、物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn) （一） 吉祥苑 的概況 吉祥苑項(xiàng)目位于福州市祥板路，由福建?；史康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住樓。 吉祥苑 占地面積 16 畝，總建筑面積 16000 多平方米，其中住宅面積 13500 多平方米，商店 950 多平方米，幼兒園約 1000 平方米；住宅總戶數(shù) 113 戶，地下室設(shè)有汽車、自行車、摩托車停放處，地面設(shè)有架空及露天停車位。 （ 二） 吉祥苑 的特點(diǎn)及管理措施 特 點(diǎn)之一： 由于吉祥苑項(xiàng)目受所處位置周邊住宅區(qū)物業(yè)管理狀況的影響，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定位底，收入有限， 必將給物業(yè)管理帶來難度。 特點(diǎn)之二： 吉祥苑 項(xiàng)目在入伙后的二次裝修期間，人員混雜，治安工作較難管理，因此安全保衛(wèi)任務(wù)負(fù)擔(dān)較大，治安的好壞是業(yè)主衡量管理績效的關(guān)鍵。在 裝修中實(shí)施“有章可循、違章必糾”的管理辦法，靈活運(yùn)用各種手段，管理上講情、講理、 講法，以預(yù)防為主，把違章裝修控制在萌芽階段，確保 吉祥苑 外觀統(tǒng)一美觀 。 ISO9002 國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)運(yùn)作，使 吉祥苑 成為一個安全，舒適、溫馨、文明的家園。 —— 業(yè)主滿意率 80%以上。 —— 維修合格率 100%。 —— 每半年一次業(yè)主滿意率征詢活動，建立回訪制度和回訪記錄。 —— 公共場所衛(wèi)生整潔，綠地樹木存活率 90%以上。 （二）采用的管理方式 在總體管理方式上擬采取“標(biāo)準(zhǔn)化”管理模式。實(shí)現(xiàn)管理體制企業(yè)化、專業(yè)化、一體化，以業(yè)主為服務(wù)中心的經(jīng)營方針。 在安全管理上擬采取全封閉的安全預(yù)案制。對人員物品進(jìn)出實(shí)行分類控制，對業(yè)主采用“記憶+規(guī)范”的方法，對租戶采 用憑證出入，對散客采用登記有效證件控制出入，實(shí)行立體房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 化管理。 （ 1）時效工作制 對業(yè)主關(guān)心的工作都要求規(guī)定的時間完成方為有效。 （ 2）首問負(fù)責(zé)制 對業(yè)主的問題，第一個接觸業(yè)主的工作人員應(yīng)負(fù)責(zé)將問題向公司進(jìn)行反饋，不能以任何理由進(jìn)行推諉。 實(shí)行 系統(tǒng)化管理。管理處直屬公司總部管 轄，實(shí)行整體管理的方式。現(xiàn)場經(jīng)理屬管理層 ,下設(shè)全部為操作層。設(shè)置服務(wù)熱線，負(fù)責(zé)收集 ,歸檔整理和日常指揮功能。 （ 2）整體運(yùn)作程序系統(tǒng) A、整體運(yùn)作流程原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊密銜接 ,既無盲點(diǎn) ,又無積淀。 C、所有運(yùn)作過程均有嚴(yán)