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常德紫云居大廈全程營銷策劃方案-展示頁

2025-03-10 20:03本頁面
  

【正文】 的增長(具體分析詳見價(jià)格紫云居大廈全程營銷策劃案 6 策略)。這是專業(yè)化操作所帶來的必然結(jié)果。 由于城市已進(jìn)行了 15 年左右大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā),常德目前的開發(fā)商整體專業(yè)化水平顯得比較高。這說明:其一,常德人(含區(qū)縣)具有相對(duì)強(qiáng)大的購買力;其二,新一輪的換房高峰正在形成,個(gè)人購房正在有效啟動(dòng);其三,城市的房地產(chǎn)開發(fā)處于蓬勃發(fā)展的階段。 2.新一輪換房高峰正在形成 。這一地段聚集了大多數(shù)的城市標(biāo)志性建筑,紫云居大廈全程營銷策劃案 5 如廣電大廈、宏大賓館、美景大廈、工商銀行大廈、建設(shè)銀行大廈、中國銀行大廈、移動(dòng)通信大廈等;各類洗浴、休閑設(shè)施等也齊集于此。以人民路步行街和金鉆廣場(chǎng)區(qū)域?yàn)楹诵模蠖喾慨a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目皆沿著此中心呈輻射狀分布,這也是常德的老城區(qū)和商業(yè)中心,地段價(jià)值不言而喻。常德的專業(yè)房地產(chǎn)由河街治理開始,主要集中在江北城區(qū),自第一個(gè)真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 —— 紫橋小區(qū) —— 以來,已走過了 15 年開發(fā)歷程。改革開放后,特別是近年來,常德的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了顯著的進(jìn)步,不僅 是中國 136 座優(yōu)秀旅游城市之一,同時(shí)也是擁有國家衛(wèi)生城市、國家文明城市、全國交通管理規(guī)范城市、中國最具魅力城市、省級(jí)園林等眾多頭銜于一身的湖南“榮譽(yù)之城”; GDP 總量位居湖南省第二位,城市綜合競(jìng)爭力位居全國第 99 位,在湖南省轄市(州)中,已處于領(lǐng)先地位。因地處湘川黔貴四省交匯地帶的戰(zhàn)略要沖,常德歷來就被稱為“湘西門戶”和“黔川咽喉”,為兵家必爭之地。 紫云居大廈全程營銷策劃案 4 第一部分 資訊調(diào)查報(bào)告 一、常德地產(chǎn)市場(chǎng)簡析 常德位于湖南省西北部,跨沅澧二水,濱洞庭湖西,為湖南省轄市,總面積約 萬平方公里,總?cè)丝诩s 600 萬人。 誠然,對(duì)于本案而言,由于諸多因素,目前所提出的方案均是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與價(jià)值實(shí)現(xiàn)等多方面的策略性分析、研究和建議,其具體詳細(xì)化的操作或執(zhí)行方案,還得整合相關(guān)資源,特別是待項(xiàng)目的擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案及單體設(shè)計(jì)完全確定后再行細(xì)化。因此, 在優(yōu)越地段、美好環(huán)境、各種生活配套設(shè)施非常完備的情況下,在本地房地產(chǎn)開發(fā)方興未艾的大背景下,在目標(biāo)客戶群體異常充裕的條件下,如何做好本項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì),使之成為本地房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的一生力軍;如何使本項(xiàng)目在未來可能出現(xiàn)的激烈競(jìng)爭環(huán)境中迅速實(shí)現(xiàn)銷售,并力爭銷售最大化,則成為本案之核心考慮點(diǎn)。 紫云天商居大廈正是在這樣的大環(huán)境下應(yīng)運(yùn)而生,順天時(shí),占地利,如策劃包裝得當(dāng),當(dāng)享人和。 2021——2021 年,常德 GDP 總量連續(xù)兩年排在長沙之后位居全省第二位,并于 2021 年度躋身全國百強(qiáng)城市第 99 位,而常德近年來不斷開展的城市創(chuàng)建工作也為城市帶來了諸多的榮耀和桂冠,城市整體發(fā)展水平已為房地產(chǎn)開發(fā)提供了一個(gè)非常有利的平臺(tái)和契機(jī),常德正處于一個(gè)快速繁榮的發(fā)展過程中。 隨著我國全面開放戰(zhàn)略的不斷深入, 21 世紀(jì)的常德也迎來了她一個(gè)新的、蓬勃的發(fā)展契機(jī)。 紫云居大廈全程營銷策劃案 2 目 錄 ■前言 ………………………… .………………………… .…… 3 ■第一部分 資訊調(diào)查報(bào)告 …………………………… .…… .4 一、常德地產(chǎn)市場(chǎng)簡析 ………………………………… .………… 4 二、項(xiàng)目地塊環(huán)境報(bào)告 …………………………………………… 14 ■第二部分 項(xiàng)目整體營銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì) ……………………… .16 一、營銷模式 ……………………………………………………… 16 二、營銷目標(biāo) ……………………………………………………… 16 三、營銷手段 ………………… …………………………………… 16 四、銷售方式 …………………… .………………………… ..…… 20 ■第三部分 項(xiàng)目整體開發(fā)及包裝策略 ………… ..……… ...23 一、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)理念 ……………………………… ..………… .23 二、項(xiàng)目包裝 ……………………………………… ..…………… .23 三、項(xiàng)目設(shè)計(jì) ……………………………………… ..…………… .24 ■第四部分 廣告整合傳播推廣策略 ………… ..…… ..…… .… 27 一、市場(chǎng)推廣中的賣點(diǎn) …………………………… ..…………… .28 二、市場(chǎng)推廣中的抗性因素 ……………………… ..…………… .28 三、推廣方案 ……………………………………… ..…………… .29 四、推廣費(fèi)用概算 ………………………………… ..…………… .30 紫云居大廈全程營銷策劃案 3 前 言 “沅有芷兮而澧有蘭”,歷史上的常德一直是一個(gè)鐘靈毓秀、人杰地靈的好地方。 二 OO 五年三月 項(xiàng)目全程營銷策劃方案 紫云居大廈全程營銷策劃案 1 方案摘要: 一、 我們的目標(biāo) —— 力爭將本項(xiàng)目打造成北城區(qū)集購物、休閑、娛樂、居住于一體的核心商住區(qū),為開發(fā)商獲取最高投資回報(bào)! 二、 我們的理念 —— 科學(xué)的調(diào)研 +精準(zhǔn)的定位 +針對(duì)性策劃 +技巧性操作 =項(xiàng)目成功 三、 本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) —— 位于武陵大道中段,緊鄰洞庭大道,交通便捷暢達(dá),地塊無拆遷。 四、 本項(xiàng)目的核心理念 —— 城市中心的投資小戶型精裝修住宅 五、 銷售方式 —— 住宅面積和商業(yè)面積 1+1套賣 六、 銷售目標(biāo) —— 力爭 8— 10個(gè)月 完成總銷面積的 80%或總銷金額 4000萬元。因背靠沅水地扼川黔,常德在湖湘地區(qū)的商貿(mào)發(fā)展史上占有重要的一席之地,歷來就是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花,城市面貌日新月異,經(jīng)濟(jì)走勢(shì)節(jié)節(jié)攀升??梢灶A(yù)見的是,一個(gè)獨(dú)立于長株潭經(jīng)濟(jì)圈之外、輻射整個(gè)湘西北地區(qū)、以近七百萬消費(fèi)人群為依托的大武陵經(jīng)濟(jì)圈已隱然構(gòu)成。一個(gè)占盡天時(shí)地利人和的項(xiàng)目沒有理由不取得成功。 經(jīng)過對(duì)常德多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和分析研究后,在本案中,我們提出了 項(xiàng)目整體營銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì)、項(xiàng)目整體開發(fā)及包裝策略、廣告整合傳播推廣策略 ,對(duì)產(chǎn)品定位、包裝、推廣、銷售進(jìn)行了基本的界定,其最終目的,是為了 實(shí)現(xiàn)快速銷售與銷 售的最大化,為開發(fā)商獲取更多的利益,并打出品牌和形象,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 。不足之處敬請(qǐng)補(bǔ)正。自先秦時(shí)期筑城始,常德已有 2300 多年的歷史 。同時(shí),由于水運(yùn)比較發(fā)達(dá),在 2300 多年的發(fā)展史上,常德一直作為湘西北地區(qū)的物資集散中心,至民國初年一度形成千帆競(jìng)發(fā)萬商云集商貿(mào)旺地。 ㈠宏觀環(huán)境 1.房地產(chǎn)開發(fā)成為城市建設(shè)的熱點(diǎn) 。目前,隨著整個(gè)人民路路段老城區(qū)正進(jìn)行的多點(diǎn)開發(fā),標(biāo)志著常德歷史上一個(gè)規(guī)模最大、最蓬勃的房產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)正在來臨。而隨著城市的發(fā)展,房產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的熱點(diǎn)勢(shì)必會(huì)沿著 有“常德大道”美稱的武陵大道向北部傾斜(房產(chǎn)開發(fā)必須要以交通為依托)。但由于缺乏大型商業(yè)設(shè)施作為依托,因此短時(shí)間內(nèi)無法確立其新的城市中心地位,常德房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以洞庭大道為分界整體上南強(qiáng)北弱的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。在對(duì)常德多達(dá) 20 個(gè)以上正在熱銷或在建的商業(yè)樓盤的調(diào)查過程中我們發(fā)現(xiàn),各樓盤的商品房銷售大都比較火爆,不是存量不多就是基 本銷售一空,這是一個(gè)令人驚訝的銷售成就。 3.整體專業(yè)化水平較高。在我們所調(diào)查的多個(gè)樓盤中,除一些地點(diǎn)偏僻,體量較小的樓盤外,大多數(shù)項(xiàng)目都有專業(yè)的策劃公司和代理公司負(fù)責(zé)整合營銷推廣,一批大型項(xiàng)目如金鉆廣場(chǎng)、水榭花城、金色曉島、城市花園、九重天、銅鑼灣廣場(chǎng)等,其專業(yè)化水平幾乎與沿 海發(fā)達(dá)城市及長沙等地不相上下,其銷售價(jià)格也直逼省城而領(lǐng)先于其他地州市。需要說明的是,房地產(chǎn)價(jià)格與一個(gè)地區(qū)的平均收入水平?jīng)]有必然聯(lián)系,也不會(huì)呈等比例增長。 ㈡市場(chǎng)需求 1.客戶構(gòu)成。擴(kuò)大居住面積,改善居住環(huán)境已經(jīng)成為許多人面對(duì)的首要問題,對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房和高檔商品房的強(qiáng)烈需求將構(gòu)成今后幾年乃至更多年常德住宅市場(chǎng)的需求格局。 從剛開始工作的年 輕人到想改善目前居住條件的城鎮(zhèn)居民,從追求舒適生活的城市白領(lǐng),到本地的高收入階層;從鄉(xiāng)鎮(zhèn)想進(jìn)城的農(nóng)民到外地來常經(jīng)商的老板,以及周邊縣市乃至外省市流動(dòng)人群,都是構(gòu)成常德目前乃至今后地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要組成部分。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們思維模式的轉(zhuǎn)換,常德目前正在出現(xiàn)一群在逐漸壯大的中產(chǎn)階級(jí)。因此,能滿足他們需要的房子一般要在城市中心或新興商住區(qū),生活配套及市政配套齊全,交通方便,戶型設(shè)計(jì)大氣、獨(dú)特,同時(shí),高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理也是他們非常重視的因素。通過對(duì)常德樓市所進(jìn)行的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),盡管居民人均收入水平一般,但居民消費(fèi)水平卻處于一個(gè)比較高的層面;盡管居民居住條件一般,但投資意識(shí)卻比較強(qiáng)(金鉆廣場(chǎng)商業(yè)步行城的成功開發(fā)紫云居大廈全程營銷策劃案 7 即是明證)。 ㈢市場(chǎng)的供應(yīng) 1.供應(yīng)量迅速增加。據(jù)我們調(diào)查所得到的數(shù)據(jù),一般交通便利,配套設(shè)施良好,戶型設(shè)計(jì)較合理的項(xiàng)目大都已告售罄。以其他城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,在很長的一段時(shí)間內(nèi),常德的地產(chǎn)市場(chǎng)供求很難出現(xiàn)均衡或飽和的狀態(tài),除非幾個(gè)超級(jí)大盤同時(shí)全面竣工,但是這并不符合房產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展規(guī)律,而隨著土 地出讓量今后逐年縮減,常德地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在一個(gè)需求略小于供應(yīng)的相對(duì)均衡的態(tài)勢(shì)下健康發(fā)展。 在常德目前所有開、竣工項(xiàng)目中,大規(guī)模商、住宅項(xiàng)目占據(jù)著絕對(duì)主導(dǎo)的地位。與小規(guī)模項(xiàng)目相比,盡管大項(xiàng)目體量大,投資大,建設(shè)周期長,不便于開發(fā)商速戰(zhàn)速?zèng)Q,資金快速回籠,但大規(guī)模項(xiàng)目可挖掘潛力較大,效費(fèi)比相對(duì)較低,特別在 銷售上還有較大的控制和回旋的空間,便于利用價(jià)格杠桿為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)最大化銷售。對(duì)于住宅,目前常德地產(chǎn)市場(chǎng)大致分為金鉆廣場(chǎng)中心區(qū)域、紫云居大廈全程營銷策劃案 8 以一人民醫(yī)院為依托的東部區(qū)域、以九重天為代表的中西部區(qū)域、鴻鑫城市花園為代表的中北部區(qū)域、水榭花城所處的中東部區(qū)域、以常德煙廠為依托的西北部區(qū)域以及金色曉島一枝獨(dú)秀的北部區(qū)域。 1.價(jià)格。如上文所述,焦點(diǎn)競(jìng)爭區(qū)域各大樓盤價(jià)格差異不大
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