【正文】 過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程中不能有效的把握形象 —— 品牌戰(zhàn)略，進行廣告宣傳，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。 四、威脅 1. 市場風險：主要表現(xiàn)在同類樓盤相同的市場定位及類似的目標受眾，而相同的定價對價格較敏感的中低端用戶選擇帶來多樣性，從而使得的推廣與行銷造成不同程度的威脅。 2. 政府規(guī)劃利好：恒盛華園緊臨常德市政府即將下大力改造的穿紫河風光帶附近和擴建的洞庭大道旁，隨著工程的進展將會給恒盛華園所在的地域帶來多方面快速發(fā)展的契機。 3. 華東聯(lián)品牌：雖然華東聯(lián)房產(chǎn)在前兩個樓盤的營銷中得到了部分客戶的認識，但是，離華東聯(lián)品牌美譽度的距離還很遠，在恒盛華園的營銷中，公司品牌很難給其大力支持。 2. 周邊配套較差：周邊還處于 “ 處女地 ” 階段，缺乏相應的城市配套設施，導致本項目缺乏居住氛圍，市民對本地塊缺乏 “ 認同感 ” 。 二、劣勢 1. 項目較?。罕卷椖空嫉孛娣e不大，氣勢難于營造。 5. 價位優(yōu)勢：面向工薪階層，價格較為便宜，付款方式多樣，購買較為輕松。周邊居住氛圍濃厚，緊鄰紫華園、怡景嘉苑、德泰花園、三閭小區(qū)，交通便利，出鬧入靜。 2. 戶型優(yōu)勢：住宅設計多檔次（二室二廳、三室二廳、四室二廳，面積從 90— 168 m2 不等）；結構多類型（平層、錯層、躍層等）；戶型實用，利用率高，分區(qū)明確。 面積： 90 ㎡ —— 168 ㎡ 結構類型：平層、錯層、躍層等。 本項目的區(qū)位恰好處于這個較好的地理環(huán)境之中，項目規(guī)模適中，地塊位置是市場未來的熱點，具有較好的物業(yè)升值潛力。 按普查口徑登記全市常住人口為 萬人（包括外來人口，不包括外出人口）。 常德市位于湖南省西北部，轄 “ 六縣二區(qū)一市 ” ，即安鄉(xiāng)縣、漢壽縣、桃源縣、臨澧縣、石門縣、澧縣、武陵區(qū)、鼎城區(qū)和津市市。恒盛華園整體策劃書定稿 目 錄 第一章 項目概況 第二章 定位策略 第三章 項目整體規(guī)劃思路與建議 第四章 項目經(jīng)營與營銷建議 第五章 全程 SP 促銷戰(zhàn)略對策 第六章 銷售現(xiàn)場組織分工及管理 第 一 章 項 目 概 況 第一節(jié)：項目區(qū)位分析 一、區(qū)位 本項目所在地為位于湘西北常德市，距常德市市區(qū)主干道洞庭大道約 100 米。地處新六村交警一支隊旁。全市土地總面積為 公頃。按我市行政區(qū)域管理口徑計算，全市造冊人數(shù)為 萬人。 二、經(jīng)濟指標（原規(guī)劃指標） 規(guī)劃用地總面積： 30 畝 總建筑面積： 26000 多平方米 居住總戶數(shù)： 188 戶 綠化率： 40% 棟數(shù)： 9 棟 戶型：兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳。 容積率： 第二節(jié) 項目 S W O T 分析 一、優(yōu)勢 S 1. 品牌優(yōu)勢：在雅園、紫華園兩個樓盤的品牌推廣和營銷過程中，華東聯(lián)房產(chǎn)公司已經(jīng)積累了一定的知名度。 3. 地段優(yōu)勢：恒盛華園位于交警直屬大隊旁，臨常德主干道洞庭大道約 100 米，接 207 國道。 4. 交通優(yōu)勢： 有 31 路直達小區(qū)門口，其它 5 2 5 1 4 44 1 3 1 4 59 等穿行于市區(qū)的多路公交車從小區(qū)附近經(jīng)過，出入極其方便。 6. 自然環(huán)境優(yōu)勢：其位于常德市上風位置，地勢開闊，周邊無遮攔，自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質(zhì)量佳。因為項目占地為近兩年發(fā)展起來的鄉(xiāng)村區(qū)域，城市的相關配套還不是十分到位，將間接的 影響樓盤今后的銷售。附近不多的超市難形成方便快捷的購物環(huán)境，學校、藥店、綜合市場、農(nóng)貿(mào)市場、銀行網(wǎng)點、休閑場所等配套的少、遠對小區(qū)居民的日常生活購成了不便。 三、機會點 1. 常德市房產(chǎn)華東聯(lián)前期大多向往高利潤，注重大戶型、高 價位、高品質(zhì)、針對高收入階層的樓盤開發(fā)，不同程度忽略了性價比好、價格適中、針對工薪階層的樓盤的開發(fā)，從而恒盛華園便可憑借其卓越設計的中小戶型、遠離鬧市、小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美的優(yōu)勢在和部分樓盤的競爭中脫穎而出，得到目標客戶的認可，取得相對的成功。 3. 客戶資源的優(yōu)勢：在 “ 雅園 ” 、 “ 紫華園 ” 兩個樓盤營銷中積累的老客戶資源派生出的眾多潛在客戶資源。需花費較大的機會成本。 五、綜合分析 從市場調(diào)研結果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風險并存。 第 三 節(jié) 同期樓盤市場簡析 一 、目前市場情況 據(jù)房地產(chǎn)管理局的有關資料綜合， 2021 年，常德市商品房總建筑面積接近了 100萬平方，銷售率達到了 80%以上，無論是開發(fā)量還是銷售率，在全省各地州市中名列前茅。 2021 年一整年，常德經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展給常德樓市注入了活力，常德市的旅游、文化、娛樂、經(jīng) 貿(mào)、工農(nóng)業(yè)的總體持續(xù)發(fā)展，帶來了常德市的經(jīng)濟繁榮，與之相輔相承的常德樓市隨之有了興旺的源泉和著力點。31015 ㎡ 綠化率： 40% 容積率： 戶 型 : 133 ㎡ ,140 ㎡ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 155 ㎡ 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 164 ㎡ 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 193 ㎡ 5 房 2 廳 2 衛(wèi) 主力產(chǎn)品 : ㎡ 4 房 2 廳 2 衛(wèi) ㎡ 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 付款方式 :一次性 :95 折 按揭 :98 折 起價： 1230 元 /㎡ 均價 : 1370 元 /㎡ 目標客戶：中高收入家庭 4 、 九重天花園 項目位置：沅安路北臨江公園東 開發(fā)商：常德市九重 `天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑結構：框架 總建筑面積： 萬㎡ 占地面積： 畝 交通狀況： 1 1 3 3 18 樓層： 4 層、 5 層、 23 層、 26 層 目標客戶：高收入階層 項目戶型： 12 種 開發(fā)理念：度假不出園 5 、 東方嘉園 項目位置：常德市人民東路 開發(fā)商：中房集團常德公司 建筑結構：框架 項目戶型：一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳 建筑面積： 10 萬平方米 樓層： 6 層 起 價： 850 元 /㎡ 均價： 950 元 /㎡ 定位：運動之家，讓常德動起來！ 6 、 新一村農(nóng)貿(mào)大市場 項目位置：常德市武陵區(qū)體育東路巖禾場 開發(fā)商：常德市市場服務中心武陵區(qū)新一村農(nóng)貿(mào)市場 樓盤類型：綜合用房，農(nóng)貿(mào)經(jīng)營攤位 200 多套和住宅 100 套 占地面積： 4000 多平方米 住宅面積： 4585 平方米 起價：住宅 850 元 /㎡ 門面 7000 元 /㎡ 均價：住宅 900 元 /㎡ 門面 8000 元 /㎡ 戶型：一室一廳、兩室一廳、兩室兩廳 樓層：六層 交通狀況： 1 3 3 50 另有：金 典花園（穿紫河風光帶）、紫華園（電業(yè)局旁）、沙河小區(qū)（城東建設橋）、華藝園（西苑路，濱湖路）、濱湖苑（濱湖路）、萬美花園（人民東路，紅廟街）、泓鑫城市花園（武陵大道，育才路）等眾多樓盤。所 以，我們把