【正文】 江灘由晴川閣至楊泗港，全長 ，占地 35公頃，工程總投資 。可是，中國的房地產(chǎn)市場從來就不是遵循市場規(guī)律而是政府意志而發(fā)展的，其中所存在的種種問題也與目前非驢非馬的經(jīng)濟形態(tài)有著莫大關系。越是調(diào)控，房價越漲，而各項稅收的不斷增加和各項針對房地 產(chǎn)的新稅種的不斷提出，除了使開發(fā)商絞盡腦汁想出避稅和轉(zhuǎn)嫁稅收的方法 外，也 抬高了房價，使行業(yè)發(fā)展更混亂。 在這樣的情況下，部分政策，如： 農(nóng)民工將納入住房公積金覆蓋范圍 和 國土局和房產(chǎn)局將一并辦理兩證 等確實 屬于為國為民的政策。同時，進一步加大了宏觀調(diào)控力度，更為關注 中低收入者的住房問題，對于土地市場和中介市場的管理更為嚴格、完善。根據(jù) 其中各項指標的 具體情況，建設部對標準的實施監(jiān)督提出了明確具體的責任和要求。 點評： 已經(jīng)頒布實施的國家標準和行業(yè)標準覆蓋到我國各個氣候區(qū)的居住和公共建筑節(jié)能設計 及 對所有既有居住建筑和公共建筑節(jié)能改造 。 2021年，城鎮(zhèn)建筑實現(xiàn)節(jié)能 50%的標準。 同時 外資有其自身優(yōu)勢，引進外資可 以 促進 國內(nèi) 房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司須上報商務部備案。 點評： 此規(guī)定的出臺，可以有效保障購房者的合法權利，但對于開發(fā)商，則是一項制約，特別是某些出現(xiàn)了質(zhì)量問題的項目面臨難關。 （ 21） 6條新規(guī)嚴管商品房 的 交付驗收 商品房交付時，綠化、道路、水電等配套設施，必須同步交付。 點評： 新公布的《出讓合同補充協(xié)議》共 16條， 基中， 對出讓土地的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項目用地中非生產(chǎn)性設施用地比例、閑置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責任進行了明確約定。 專業(yè)好文檔 6 （ 20） 開發(fā)商囤地 、 未按期竣工將受罰 近日， 國土資源部、國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》示范文本 (試行 )，自 2021年 7月 1日起試行。 政府 決定，將嚴格控制經(jīng)濟適用住房銷售價格，開發(fā)企業(yè)的利潤嚴格控制在 3%以內(nèi)。2021年的限價為：小高層 在 2800元 /㎡ 以內(nèi)、多層 在 2600元 /㎡ 以內(nèi)。不僅如此，全國各大中城市的房價在宏觀調(diào)控之下不僅沒有出現(xiàn)預期下降或漲勢放緩，反而大幅上漲，更影響了 國內(nèi) 現(xiàn)階段的經(jīng)濟穩(wěn)定。 （ 18） 發(fā)改委宏觀院建 議 重壓房地產(chǎn) 業(yè) 國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組完成的一份名為《宏觀調(diào)控：重點調(diào)整過剩流動 性的流向》的報告 建議 建議政府放棄房地產(chǎn) 業(yè) 支柱地位， 并且對其進行重手打壓。 點評： 目前 武漢 市的相關部門 正在研究和制定 “ 租售并舉 ” 的相關政策。優(yōu)先 保障國家重點建設項目用地。 （ 16） 實際用地超計劃將扣減下年指標 在 全國糾風工作會議 上 ，國土部 表示 今年將繼續(xù)從嚴從緊控制征地規(guī)模，強化土地計劃管理，凡實際用地超計劃的，在全額征收相關稅費和嚴肅查處的同時還將扣減下年計劃指標。 點評： 根據(jù) 2021年工作要點，建設部將加強稽查工作，嚴肅查處違法違規(guī)行為。 此外，還將對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查。 （ 14） 8部委 聯(lián)合發(fā)布《關于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ? 4 月， 8 部委聯(lián)合發(fā)布了 《 關于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?》 ，提出將在未來整整 1年內(nèi)，強化房地產(chǎn)市場 的 監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的各個環(huán)節(jié) 依法進行審計和檢查。 專業(yè)好文檔 5 （ 13） 職工低價獲單位售房需繳納個稅 財政部和國稅總局日前聯(lián)合發(fā)布通知，要求單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，應該按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。 點評： 目前在廈門、重慶、南京、天津等地，房屋“兩證”已經(jīng)實現(xiàn)“合一”，減少辦證程序，既省事也省時。同時，此次調(diào)整的公積金貸款利率幅度較大，說明政府在公積金使用方面，可能會有新的政策出臺，比如：更傾向于中低收入群體購房等。 （ 11） 個人住房公積金貸款利率將上調(diào) 《關于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通 知》規(guī)定從 3月 起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的 ％調(diào)整為 ％，當年歸集的個人住房公積金存款利率不變。這是央行自 2021年以來在連續(xù)兩次上調(diào)存款準備金率后，首次上調(diào)銀行基準利率。 點評： 建設部以上兩份文件的實施，將有利于規(guī)范整頓房地產(chǎn)估價行業(yè)同時建立行業(yè)新秩序。 點評： 此通知的頒布，將會有效加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓的管理，可以看做國家土地宏觀調(diào)控政策的一部分，同時將會有效規(guī)避土地市場軍隊土地這一層面以往所存在的部分問題。 （ 8）政府 加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理 國土部等日前發(fā)出《關于加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關問題的通知》，要求各市、縣人民政府在編制年度土地供應計劃時，應優(yōu) 先安排納入軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓計劃的土地，未納入軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓計劃和當年土地年度供應計劃的土地，不得轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)執(zhí)行 %存款準備金率的國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行等金融機構，自 2月 25日開始將執(zhí)行 10%的存款準備金率。 （ 7） 央行將再次調(diào)高存款準備金利率 07年 2月 18日，中國人民銀行宣布，從 07年 2月 25日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 %，以鞏固宏觀調(diào)控成效。 點評： 根據(jù)建設部的部署，將會著力完善住房公積金繳存和使用政策，依法擴大公積金制度覆蓋范圍，逐步擴大到“包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)”的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。 （ 6） 07年住房公積金繳交率將提高 5% 建 設部強調(diào)：住房公積金繳存比例不得低于法定最低繳存比例；超過法定最高繳存比例和基數(shù)的，要依法納稅。按照規(guī)劃，到 2021年，武漢主城區(qū)居民人均住房面積將從現(xiàn)在的 26 平方米提高到 32 平方米。 （ 5） 武漢人均住房不足 8平方米可補貼 武漢市 2021年將降低住房保障“門檻”，人均住房面積不足 8平方米的住房困難家庭，將一律由政府給予補貼。且住房公積金只能在買房時才能提取，這項規(guī)定也使多數(shù)農(nóng)民工跟城里的低收入者一樣，只能讓住房公積金在賬戶里閑置。 點評： 此規(guī)定的提出，表面上似乎可保障農(nóng)民工的合法權益，但是，由于農(nóng)民工的流動性很大，其住房公積金能否異地提取、使用，是個關鍵問題。 點評： 這一標準的出臺將有效地提高住宅的竣工面積，加大住宅的供應量，對因為供應減少而上漲的房價也將起到一定的緩解作用。 （ 3） 90平方米限制蓋棺定論為建筑面積 建設部下發(fā)了《 90 ㎡以下住宅設計要點 (征求意見稿 )》中明確規(guī)定套型面積為住宅的建筑面積。 （ 2）土地使用稅每平米年稅額提高 2倍 國務院 2021年 12月 31日發(fā)布《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》規(guī)定，將每平方米年稅額在 1988 年暫行條例規(guī)定的基礎上提高 2 倍，每平方米年稅額大城市為 30 元，中等城市為 元至 24元，小城市為 18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 12元。專業(yè)好文檔 1 2021 年上半年度武漢 房地產(chǎn)市場走勢分析 專業(yè)好文檔 2 目 錄 一、政策分析及市政規(guī)劃 ——————————————————————————— 03 行業(yè)相關政策 ———————————————————————————— 03 武漢市政建設 ———————————————————————————— 07 行業(yè)重要新聞 ———————————————————————————— 13 二、武漢市土地市場情況 ——————————————————————————— 19 新推地塊情況 ——————— ————————————————————— 19 成交地塊情況 ———————————————————————————— 20 三、 武漢市房 地 產(chǎn)市場情況 ——————————————————————————— 22 一月走勢分析 —————————————————————————— —— 22 二月走勢 分析 ——————————————————————————— — 23 三月走勢分析 ———————————————————————————— 24 四月走勢分析 ————————————————————— ————— —— 25 五月走勢分析 —————————————————————————— —— 26 六月走勢分析 —————————————————————————— —— 27 四、 上半年 度 市場預測 —————————————————————————— — 29 專業(yè)好文檔 3 一、政策分析及市政規(guī)劃 行業(yè)相關政策 （ 1）國土部對土地審批權“下放”省級 此前，由國務院分批次審批的城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報，待國務院批準后由省級政府負責組織實施、城市政府具體實施。 點評： 此政策的提出可以 有效減輕中央部門負擔，糾正中央部門和省級政府的職能錯位、缺位問題，加強對土地的調(diào)控及監(jiān)管，省級政府責權增大， 中央部門淡化審批，強化監(jiān)管。 點評： 這一調(diào)整幅度與我國物價上漲幅度 是基本一致的，國家統(tǒng)計局資料顯示， 2021年居民消費價格指數(shù)比 1987年增長了 。明確規(guī)定今后在新增住宅項目中套型建筑面積在 90㎡以下中小戶型要達到 70%。 （ 4） 農(nóng)民工將納入住房公積金覆蓋范圍 建設部部長汪光燾 1月 23 日在北京舉行的全國建設工作 會議上表示，依法擴大公積金制度覆蓋的范圍，逐步擴大到包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工在內(nèi)的城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體。農(nóng)民工只能在城市買房時才能提取、使用住房公積金，在家鄉(xiāng)買房、建房時則無法使用。這筆錢雖屬于他們，卻不能夠為其所用，如此，住房公積金對于農(nóng)民工而言，幾乎沒有實際意義， 甚至還有可能加重其在經(jīng)濟上的負擔。 點評： 2021年武漢市將人均住房面積在 6平方米以下的低保家庭，作為住房保障對象，以配房租賃、租金補貼、租金核減三種方式，為 萬多困難戶實現(xiàn)“應保盡保”。與此相應住房保障“門檻”也將隨之逐步調(diào)低。根據(jù)此前制定的工作目標， 2021年住房公積金繳交率將提高 5%。 專業(yè)好文檔 4 此次調(diào)整并非調(diào)整住房公積金的繳存比例，而是將住房公積金實際繳存人數(shù)增加 5%定為了建設部今年的工作目標。 點評： 本次提高存款準備金利率，距離上一次僅 1 個月。此次加息將會進一步地導致固定利率房貸越來越受歡迎，同時，對目前的高房價起到一定的抑制作用，使購房者的還貸負擔仍有所增加。凡屬商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅和工業(yè)用途的，必須在當?shù)亟y(tǒng)一的土地市場公開轉(zhuǎn)讓。 （ 9）建設部出手整頓房地產(chǎn)估價灰幕 建設部近日下發(fā)了《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》和《關于加強房地產(chǎn)估價機構監(jiān)管有關問題的通知》兩份文件，要求各地建設行政主管部門加強整頓 規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作。 （ 10）銀行人民幣存貸款基準利率上調(diào) 近日，中國人民銀行對外宣布，將自 2021年 3月 18日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。 點評： 央行認為 此次調(diào)息有利于維護價格總水平基本穩(wěn)定和引導貨幣信貸和投資的合理增長及金融體系穩(wěn)健運行和經(jīng)濟的平衡增長。 點評： 住房公積金的絕對數(shù)量雖然不小，但在整個存款體系中的比例不大，且其使用方向固定，因此從宏觀上來看，不能帶來什么變化。 （ 12）國土局和房產(chǎn)局將一并辦理兩證 武漢市新成立的國土資源和房產(chǎn)管理局，房產(chǎn)和土地將不再分屬兩個部門，武漢市民買房交稅費、辦“兩證”在一個部 門即可辦理。而目前的新機整合，兩證并辦為武漢實現(xiàn)“兩證合一”創(chuàng)造了條件。 點評： 此通知的頒布，對于單位集資建房、低價售房給職工等情況都是一個打擊，無孔不入的稅收再一次借調(diào)控之名抬高了房價。 點評： 八部委 此 次 所 組織檢查的范圍相當全面，包括房地產(chǎn)領域 所 涉及的 各個方面。 （ 15） 建設部將徹查房產(chǎn)市場違法行為 日前發(fā)布 的 《建設部稽查辦公室 2021年工作要點》表示今年將開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?，突出對房地產(chǎn)企業(yè)惡意炒作、哄抬房價 、違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為的專項稽查。在房地產(chǎn)市場領域 及 建筑市場領域 都 將對各種違法違規(guī)行為進行突出稽查。 點評： 國土部 負責人 表示，今年國土部將以落實 18億畝耕地保有量為主線，充分發(fā)揮土地利用計劃對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用總量、結(jié)構和布局的調(diào)控作用。 （ 17） 武漢經(jīng)濟適用房 將采取 租售并舉 在 4月 武漢市人大常委會會場，武漢市房產(chǎn)管理局 表示： 武漢市經(jīng)濟適用房政策 將有調(diào)整 ，有資格買經(jīng)濟適用房卻一時 無經(jīng)濟能力的 家庭，可先付款買一部分 而將 另一部分租下來。出租經(jīng)濟適用房，目的是著眼解決既買不起經(jīng)濟適用房，又不夠申請廉租房的一批低收入家庭的住房問題。 點評： 此次出臺的國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院報告是目前為止關于房地產(chǎn)市場過度投資問題最嚴厲的一次判斷 ，同時，直到目前為止， 宏觀調(diào)控對于房價的抑制作用未有明顯顯現(xiàn)。 （ 19） 武漢保障性住房最高限價 已出臺 4月， 武漢市保障性住房工作會議提出 ， 今后每年將限定經(jīng)濟適用住房最高銷售價格 。 點評： 目前，武漢市經(jīng)濟適用住房雖比同地段商品