【正文】 大量增加，以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，開發(fā)建設(shè)成本提高等，導(dǎo)致一些地方住房價格上漲過快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定發(fā)展。該調(diào)控比較及時，力度也掌握的比較好，它對房地產(chǎn)行業(yè)和購房者都發(fā)出了一個信號，這個信號就是控制房地產(chǎn)中過熱的成分，保持房地產(chǎn)也健康持續(xù)發(fā)展。由此可見，央行對房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險已經(jīng)產(chǎn)生了高度警惕。同時，％％，％不變。以5年期以上個人住房貸款為例，%（%），%。《通知》的出臺，意味著用于土地開發(fā)的整理的資金進(jìn)一步增加，這種資金用于反哺土地，反哺農(nóng)業(yè)和農(nóng)民的政策，是支持和服務(wù)“三農(nóng)”，確保國家糧食安全和經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的決策。新頒布的《關(guān)于加強和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知》要求，當(dāng)前和今后一個時期內(nèi)，土地開發(fā)整理工作要以提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力為出發(fā)點，大力開展基本農(nóng)田整理，按照《全國土地開發(fā)整理規(guī)劃》，結(jié)合糧食主產(chǎn)區(qū)基本農(nóng)田建設(shè)、西部生態(tài)建設(shè)地區(qū)農(nóng)田整治、重大水利和交通工程建設(shè)、重點煤炭基地生態(tài)環(huán)境恢復(fù)治理等，積極實施重大工程7項土地開發(fā)整理重大工程?！蛾P(guān)于加強和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知》為了切實貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，加強城市總體規(guī)劃的修編和審批工作，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：充分認(rèn)識做好城市總體規(guī)劃修編工作的重要性切實加強城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)和銜接認(rèn)真做好城市總體規(guī)劃修編的前期論證工作改進(jìn)和完善城市總體規(guī)劃修編的方法與內(nèi)容嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃審批制度簡析：《通知》強調(diào)了城市總體規(guī)劃中建設(shè)用地的規(guī)模、范圍要與土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地的規(guī)模和范圍應(yīng)該一致；《通知》把規(guī)劃區(qū)內(nèi)已經(jīng)確定持基本農(nóng)田明確列為建設(shè)區(qū)，加大對農(nóng)田的保護(hù)力度，這也是我國在城市總體規(guī)劃修編的一個重大創(chuàng)新；《通知》要求修編總體城市規(guī)劃的內(nèi)容要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展等重大問題。2005上半年，國家相繼出臺了一系列的穩(wěn)定房價的政策，這無疑在房地產(chǎn)業(yè)界掀起了一場疾風(fēng)勁雨。房價一路高歌，嚇壞了購房者，也讓國家有關(guān)部門把整頓房地產(chǎn)市場作為今年的主要工作。一、政策主線2005年一季度，我國房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持2004年穩(wěn)定增長態(tài)勢，投資總量和規(guī)模12月份為1200億元，13月為2324億元，投資規(guī)模首次在一季度就超過了2000億元。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局）第三章、2005年上半年房地產(chǎn)政策回顧及分析隨著全國各地房價的不斷攀升，一些地區(qū)房產(chǎn)泡沫也漸漸顯露端倪，為了穩(wěn)定房價，讓房地產(chǎn)市場在穩(wěn)定、健康的環(huán)境下發(fā)展，2005年上半年國家進(jìn)一步對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，旨在打擊投機炒房行為，穩(wěn)定增長過快的房價，讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。香港新世界集團(tuán)計劃總投資達(dá)18億元的武漢新世界中心進(jìn)入主體工程，香港九龍倉集團(tuán)計劃總投資達(dá)10億元、建筑面積約15萬平方米，位于漢口江灘附近的武漢時代廣場開工建設(shè)。2005年上半年，%。上半年，%，%。2005年上半年，%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的68%。%、%、 %%，%， 其中1－。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局）投資增幅逐月回落。 2005年上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資在不斷規(guī)范中保持了發(fā)展。2005年上半年雖然房地產(chǎn)投資仍保持了較高增幅但增速逐月回落。其中2月份價格水平最高，%，1月份和6月份價格水平最低，%%；%、%%。從環(huán)比看，%%，3至6月居民消費價格水平月環(huán)比連續(xù)下降。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局） %。%。2005年上半年，%。從14月一直呈下降趨勢，5月份有一定幅度的上升，6月份上漲幅度比較高。2005年上半年，%。 %，對外工程營業(yè)額6132萬美元，%。2005年上半年，受部分商品國際價格上揚以及美元仍處于低位的影響，全市進(jìn)出口增長強勁。各種建筑及裝潢材料、日用品、體育娛樂用品及個性化商品暢銷。按行業(yè)分，%；，%；，%。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局） %?；A(chǔ)設(shè)施投資增幅較高，天興洲大橋、陽邏長江大橋、過江遂道等重大項目穩(wěn)步推進(jìn)。2005年上半年，％，％。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局） %。2005年上半年，%。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（全部國有企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入500萬元以上的非國有企業(yè)，下同），%；,%,%,同比提高4個百分點；，%；規(guī)模以上工業(yè)增加值占GDP %，；國有經(jīng)濟(jì)和外商港澳臺經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，%%。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局）%。,%。2005年上半年，武漢市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP），%，增幅創(chuàng)9年來同期新高。武漢市2005年上半年房地產(chǎn)市場分析報告二00五年七月目 錄第一章、武漢市2005年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)情況第二章、武漢市2005年上半年房地產(chǎn)投資情況第三章、2005年上半年房地產(chǎn)政策回顧及分析第四章、武漢市2005年上半年土地市場分析第五章、武漢市2005年上半年發(fā)展規(guī)劃回顧第六章、武漢市2005年上半年商品房市場分析第七章、武漢市2005年上半年住宅市場分析第八章、武漢市2005年上半年商鋪市場分析第九章、武漢市2005年上半年寫字樓市場分析第一章、武漢市2005年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)情況2005年上半年，武漢全市上下進(jìn)一步樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，認(rèn)真貫徹中央、省、市經(jīng)濟(jì)工作會議精神，積極貫徹落實各項宏觀調(diào)控政策，鞏固宏觀調(diào)控成果，推進(jìn)改革開放，努力構(gòu)建和諧社會，整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了平穩(wěn)快速發(fā)展的良好勢頭。%。其中，,%。,%。2005年上半年，武漢市工業(yè)生產(chǎn)保持了較快增長，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運行勢頭良好。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局） %。%；，%；，%；，%；，%；，%。項目興市、工業(yè)強市和啟動民間投資工作成效明顯，使今年以來全市投資保持強勁增長。％，％,均高于全市平均增幅。民間投資進(jìn)一步啟動， %；，％，占全社會固定資產(chǎn)投資四分之一。2005年上半年，%。超市銷售居零售業(yè)各業(yè)態(tài)之首，%。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局） 對外經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。上半年，%，%。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局） %。其中，、。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局） %。在人均收入中， %，%，%。其中,，%，%；，%；，%。2005年上半年,%。從分月來看，各月價格水平上漲呈逐月縮小之勢。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局） 第二章、武漢市2005年上半年房地產(chǎn)投資情況受國家宏觀調(diào)控影響，2005年以來，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資運行表現(xiàn)出與2004年不同的態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在高位下降。上半1－6月，%，完成全年目標(biāo)的41%，占全社會投資四分之一。2005年上半年，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長，但增幅逐月回落。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局）住宅開發(fā)投資仍占主導(dǎo)地位，而結(jié)構(gòu)比重下降，非住宅類地產(chǎn)投資增幅迅猛。以龍王廟商貿(mào)廣場、漢正街第一大道、武漢時代廣場、大武漢家居廣場等為代表的一批商業(yè)類房產(chǎn)項目開工興建。（數(shù)據(jù)來源于武漢統(tǒng)計局） 港澳臺投資快速增長。隨著武漢市近年城市建設(shè)巨大變化，市場日趨成熟，投資環(huán)境進(jìn)步顯著，港澳臺商及外地企業(yè)進(jìn)一步看好武漢市場，市場投資主體呈現(xiàn)多元化。世茂集團(tuán)和瑞安集團(tuán)分別成功競拍鸚鵡洲片、永清片地塊，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資利用港澳臺資金將進(jìn)一步加大。以下我們將對05年上半年國家的宏觀調(diào)控政策做一個簡單的回顧和分析。上海、杭州、南京房價繼2004年的高速增長之后仍以兩位數(shù)的發(fā)展速度上漲。中央及各級地方政府為了保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，抑制飛漲的房價，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場降溫，2005年上半年的房地產(chǎn)政策都是圍繞著“房地產(chǎn)降溫”這一主線展開的。二、國家宏觀政策《關(guān)于加強城市總體規(guī)劃修編和審批工作的通知》（2005年1月5日）各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市、副省級市、省會城市規(guī)劃局（規(guī)委）：最近，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志對做好新一輪城市總體規(guī)劃的修編工作做出重要批示，要求對城市總體規(guī)劃修編工作及時進(jìn)行正確引導(dǎo)，制定嚴(yán)格的審批制度，合理確定城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)模，嚴(yán)格控制土地使用?！锻ㄖ返陌l(fā)布，既是在落實2004年底下發(fā)的《決定》的精神，也有客觀現(xiàn)實的需求，即目前全國許多城市開始進(jìn)行各自城市總體規(guī)劃的重新修編工作，需要加強對城市規(guī)劃修編工作的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。2月22日，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強和改進(jìn)土地開發(fā)整理工作的通知》，該通知表示，按照《全國土地開發(fā)整理規(guī)劃》，有關(guān)部門安排了土地整理、復(fù)墾、開發(fā)的7項重大工程，這7大工程的建設(shè)范圍覆蓋了我國50%以上的縣（市）。到2010年。簡析： 《通知》強調(diào)，當(dāng)前和今后一個時期內(nèi)，土地開發(fā)整理工作要以提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力為出發(fā)點，大力開展基本農(nóng)田整理，促進(jìn)補充耕地數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)三者統(tǒng)一；要落實《全國土地開發(fā)整理規(guī)劃》，積極實施重大工程，促進(jìn)項目布局的相對集中；要建立項目指南發(fā)布制度，促進(jìn)資金與資源合理配置，向重大工程和糧食主產(chǎn)區(qū)、糧食主產(chǎn)縣、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)傾斜；要進(jìn)一步下放項目管理權(quán)限，促進(jìn)合理確定項目管理權(quán)責(zé)，改進(jìn)項目管理方式?！蛾P(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金利率的通知》（2005年3月17）為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定，從2005年3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定，不搞一刀切。簡析：央行此次突然調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，事實上是針對個人住房貸款的一次加息，此次利率調(diào)整是指向單一行業(yè)的政策，并非央行的整體加息。由于2004年年央行提高利率之后，中國房地產(chǎn)市場的熱度并未出現(xiàn)明顯下降，而且在部分地區(qū)還出現(xiàn)了階段性上漲，此次調(diào)整，在力度上明顯比上次更加大些?！蛾P(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（2005年3月26日）各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：去年以來，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到了一定的控制。為抑制住房價格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：一、高度重視穩(wěn)定住房價格工作二、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)四、嚴(yán)格控制被動性住房需求五、正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（2005年4月28日）各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地產(chǎn)局、規(guī)劃局（規(guī)委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局，計劃單列市、省會城市（自治區(qū)首府）建委（房地產(chǎn)局、規(guī)劃局）： 為認(rèn)真貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號，以下簡稱《通知》），指導(dǎo)各級建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門切實做好調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定住房價格的各項工作，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，現(xiàn)通知如下： 一、簡析：2004年以來，隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到了一定的控制。為抑制住房價格過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，被社會上簡要地稱為“舊國八條”。會上又在“國八條”基礎(chǔ)上，提出當(dāng)前要從規(guī)劃、土地等8個方面采取措施，加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控，被稱為“新國八條”。政府從土地、金融、稅收等各個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范。政府還將所未有充分運用稅收這一有效手段來影響樓市。不少銀行都存在與地產(chǎn)相關(guān)不良資金出入問題是公開的事實，而且一般數(shù)量都大得驚人，這給房地產(chǎn)市場的良性運行帶來了極大隱患。一些有不良信貸記錄、實力不濟(jì)的企業(yè)將被擠出房地產(chǎn)開發(fā)市場。政府調(diào)控的首要任務(wù)是平抑需求，防止房價惡性上漲虛火旺盛。 三、武漢地方政策武漢“普通住房”標(biāo)準(zhǔn)公布（2005年6月6）市房產(chǎn)局對外公布了武漢享受優(yōu)惠政策“普通住房”的具體標(biāo)準(zhǔn)： ★（）以上?！?。 簡析：當(dāng)前，商品住宅中低價位供應(yīng)量比較低，全國經(jīng)濟(jì)適用房投資同比出現(xiàn)負(fù)增長，非住宅、高價位住宅供應(yīng)量增長較快，迅速帶動房價上漲，隨著標(biāo)準(zhǔn)的下發(fā)和實施，將有力地促進(jìn)中小戶型、中低價位普通住宅的開發(fā)，有序引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展，對穩(wěn)定房價和促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展具有積極作用。日前，武漢市新《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》也隨之出臺，新《辦法》對經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)、