【正文】 開發(fā)利益 投資利益 經營利益 消費利益 開發(fā) 產品 /經營模式 營銷、推廣 一、項目（商業(yè)經營）總體定位： 德陽首席體驗式主題特色街區(qū) —— 營造特色休閑風情購物街區(qū)，在購物中休閑、在休閑中購物。 我們在本項目定位和產品改造方面將充分利用以上的定位原則，并有效釋放 3 種資源的增值潛能，為項目的銷售創(chuàng)造良好的硬件條件。 如何充分利用現有人流，如何吸引更多人流到此消費？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設計上要充分考慮滿足現有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。 ? 環(huán)境資源： 包括購物環(huán)境、消費環(huán)境、休閑環(huán)境、空間尺度等，現在的商業(yè)的主流趨向已經變?yōu)椤绑w驗經濟”，只有能給與消費者良好消費體驗的場所才是有生命力、有價值的商業(yè)地產。 ? 視覺資源： 即項目的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。 □□ 商業(yè)物業(yè)有 3種可利用的資源 ：視覺資源、環(huán)境資源和人流資源。 ? 所謂“差異性” 指項目定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯位經營”。 一個商業(yè)地產的定位必須遵循“關聯性、專業(yè)好文檔 4 差異性和震撼性”三大定位原則。通過前期摸底調查，我們對業(yè)主、商家、消費者在上述競爭因素上的關注程度做出了定量評估： 業(yè)主、商家、消費者對競爭因素的定量評估表 說明： ? 著名的雷達圖 —— 競爭力作用模型，具有較高的參考價值； ? 業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評估； ? 業(yè)主、商家與消費 者在動線、建筑質量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近； ? 針對這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產品改進中將采取相應的對策。另外， 底商由于業(yè)權分散，給商業(yè)管理 、業(yè)態(tài)整合增加了難度。同時，由于單間面積較大，單價較高，造成總價偏高，普遍在 60 萬元以上，限制了大量的中小投資者的介入。 二、劣勢 ? 商圈成熟程度低：盡管有良好預期，但就現狀而言，本案所在地商氣尚未真正形成，消費人流較少。 ? 規(guī)模優(yōu)勢：本案屬于住宅底商，是未來核心商業(yè)區(qū)， 4600 平米的底商面積，形成“ u”字形的商業(yè)長廊，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件。目前項目周邊人氣、商氣較差，隨著德陽商業(yè)中心的南移、成百的開業(yè)，本項目的商業(yè)價值將日益凸顯。德陽的商圈正在南移。這是提升本項目價值的一個機會。相對大型的商業(yè)集中于南街和 長江西路的交界處。在此三角中，南街和長江西路共同營造了德陽目前最繁華的商業(yè)地段。 ? 縣域經濟比較發(fā)達： 2021 年全省 GDP 過 50 億元的 20 個縣，德陽就占了 5 個 (旌陽、綿竹、什邡、中江、廣漢 )—— 我們的目標客戶將放大到這些區(qū)域。 ? 德陽城鄉(xiāng)居民儲蓄存款較為充裕， 2021 年末居民儲蓄存款余額 億元。 德陽的工業(yè)經濟逐步復蘇，機械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠、藍劍集團等一批重點企業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)成長迅速。 ? 德陽市經濟相對發(fā)達， 2021 年人均國內生產總值約為 1133 美元（約 9360 元人民幣），全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7892 元，比全省高 %；農村居民人均純收入 2790元，比全國高 %，比全省高 %。專業(yè)好文檔 1 —— 體驗風情商業(yè)街區(qū) □萬安平安小區(qū)一層商業(yè)營銷提案□ 第一部分、項目概述 一、德陽宏觀經濟概述： ? 2021 年，德陽市城鎮(zhèn)化水平為 35%，城市人口約 28 萬，政府規(guī)劃到 2021 年城市人口達到 50 萬，城市化率達到 60%以上。 —— 德陽的城市商業(yè)及商業(yè)地產還有較大的發(fā)展空間。預計 2021 年人 均 GDP 將達到 17000 元，在現在的基礎上翻一番。 —— 在中國經濟高速發(fā)展的大背景下，德陽的購買力強勁。 —— 中國經濟通漲率達到 3%，銀行利率保持 %不變，考慮 20%利息所得稅，其實中國已經進入 負利率時代 ，實際利率為 — %，居民投資轉向的潛在動力很大，房地產 無疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的 5%，就達到 10 個億，這足以消化整個德陽的房地產開發(fā)量。 二、德陽商業(yè)及商業(yè)地產概述 商業(yè)分布及特點 德陽城市的華山路、岷江路和泰山路圍合成一個大的三角形，形成了德陽的主要專業(yè)好文檔 2 商業(yè)圈。 其中，南街主要為臨街品牌專賣店，典型的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。德陽目前的商業(yè)物業(yè)形態(tài)較為落后，自發(fā)形成，明顯缺乏規(guī)劃，城市幾乎沒有特色商業(yè)建筑，缺乏商業(yè)空間的宜人尺度和體驗環(huán)境。 城市商圈的發(fā)展規(guī)劃 德陽政府近 15 年的城市商圈發(fā)展規(guī)劃：以長江西路和泰山北路為城市商業(yè)中心，尤其是長江西路，南街口到泰山北路一線作為商業(yè)發(fā)展的重店，加上昆山街，綿遠街等商業(yè)街，共同構成德陽的“鹽市口”商圈。 三、本項目概況 本項目臨街商鋪主要分布在涼山路和岷江西路，位于德陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的邊緣地帶，距離德陽核心商業(yè)圈（南街 與長江西路的交界處）約 300 米，項目對面是成都百貨大樓大型商業(yè)，預計今年 5月底開業(yè)。 項目 優(yōu)劣勢簡要 分析 ： 一）、優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢：地處德陽傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與成百大樓兩大核心商業(yè)區(qū)之間，享有龐大人流所帶來的商氣，同時，城市商業(yè)向南發(fā)展趨勢明顯，區(qū)位優(yōu)勢愈加凸現。 ? 人流動線的通暢性：如右圖 ? 開發(fā)商實 力：作為二重集團下屬企業(yè)，其實力與信譽深受德陽投資者的信賴。 ? 商鋪進深大、投資門檻高：開間主要集中在 ，而進深最多的達到了 22m，專業(yè)好文檔 3 17米、 21 米進深的商鋪占據相當比例， 限制了較多業(yè)態(tài)的進駐。 ? 項目建筑本身并無特色，外立面、產品形態(tài)、環(huán)境資源都較傳統(tǒng)，沒有宜人的空間尺度。 通過對本案的簡要分析，可以發(fā)現 競爭商業(yè)樓盤之間角逐的著力點主要體現在 商圈的成熟程度、交通 /區(qū)位、主力商家 /管理商 /下游商源、價格 /付款方式 /投資回報、動線的合理性、建筑質量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開發(fā)商實力、建筑外立面 等方面。 第二部分、項目總體定位 □□定位原則：關聯性、差異性、震撼性。 ? 所謂“關聯性”是指項目定位必須與項目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。 ? 所謂“震撼性”是指定位要在市場上形成 強大的沖擊力，讓市場、消費者認同這種定位，并樂意到此消費。 充分打造、挖掘、展示、利用好這 3 種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價值。視覺資源是決定物業(yè)價值的要素之一。 ? 人流資源： 有人氣，才有商氣、財氣。視覺資源和環(huán)境資源是人流資源的載體。 □□ 商業(yè)地產的特殊性在于開發(fā)商、投資者、經營者、消費者“四位一體”，在于多贏，成功的商業(yè)地產必然是一個連環(huán)“利益讓渡”過程。將娛樂休閑融入購物，創(chuàng)造德陽全新的體驗式購物模式。 □終端消費客戶定位：整個德陽市區(qū)，追求優(yōu)質生活的群體。 □檔次定位 ：中（高）檔，面向大眾，高品質的購物環(huán)境，大眾化的消費。 U—— YOU,你的，專屬于你的特區(qū)，代表你的品位，你的休閑方式，個性十足。 U—— 優(yōu)質、優(yōu)秀：優(yōu)質的商品、優(yōu)質的服務，為優(yōu)秀 的你提供優(yōu)質新生活。 該名稱能很好地與本項目的業(yè)態(tài)定位契合，品牌休閑服飾、個性飾品店、肯德雞快餐、個性茶吧、個性書吧、網吧等業(yè)態(tài)構筑起一個嶄新的消費特區(qū)。 第三部分、業(yè)態(tài)定位、業(yè)態(tài)組合與分布 □定位依據：關聯性、差異性、震撼性。 根據現有物業(yè)的形態(tài)，對目標商 圈的“坪效”進行定位，依據不同類型商家的開店意專業(yè)好文檔 6 愿做出“坪效”估計及“配坪”策略，據此擬定本案的業(yè)態(tài)業(yè)種配比，提供更合理的業(yè)態(tài)業(yè)種組合。 1. 坪效基準數據（以距本案較近的成商分場為例） 根據定點目測，不考慮進入二層超市的顧客，平均每分鐘進店人數為 20 人，入店率20%（占過往人數的比例）， 根據商品品類均價計算，每分鐘營業(yè)額 20 50 元 =1000 元，每天營業(yè)額（按照 12 小時營業(yè)時間計算） 1000 60 12=720210 元，按照 10%入店率折算，日營業(yè)額為 72021 元。 大致可以測算，本案所處商圈的營業(yè)坪效應保持在 25 元 /㎡ .日的定位。 50=2021 人，按照入店率倒推，本案每天需要人流預計為 2021247。 2. 配坪策略 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)構成聚合力 ，如果 太少則業(yè)態(tài)完整性不夠 ，影響消費者的購物情緒。 ? 未來擴充街區(qū)商業(yè)有一定彈性 ，為下一步開發(fā)商業(yè)步行街預留一定的想象空間。 二、具體業(yè)態(tài)分布如下： 一）、平順苑 C座 —— B座西區(qū)： 通過調查發(fā)現： ? 德陽缺乏針對年輕一族的休閑品牌服飾，類似成都春熙路的服飾品牌，如左丹奴、自專業(yè)好文檔 7 由鳥、美特斯邦威、佑威、高邦、衣純、奮牌等； ? 德陽缺乏體育用品及體育服飾的專賣； ? 德陽缺上檔次的，品質較好的 針對年輕女性的飾品。 將這些項目分布與平順苑 C 座、 B座西區(qū)，原因有四： 該段商鋪位于涼山路，是南街商圈的必然延伸，與區(qū)域商圈契合； 該段商業(yè)業(yè)態(tài)需要和后期綿遠街步行街項目的商業(yè)業(yè)態(tài)達到統(tǒng)一、協調，為后期步行街的開發(fā)營造良好的商業(yè)氛圍； 商鋪自身的硬件、開間、進深的尺度較適合這種業(yè)態(tài)的經營。 二）、 平順苑 B座東區(qū) —— 平順苑 A 座 —— 平和苑 A 座 —— 平和苑 B 座： 理由： 從商圈業(yè)態(tài)的錯 位經營和填補空白來看，對面的成百開業(yè)后，以其強大的號召力、豐富的產品、良好的購物環(huán)境、一流的管理水平，必然形成大量的消費人流，而購物后的餐飲休閑成為該商圈的有效補充和必要業(yè)態(tài)。 其中平順苑 A 座約 500 平米，適合引入一家西餐快餐，如德克士、肯德基，這些西餐快餐的開店選址往往在大型百貨、零售商業(yè)周邊，該項目的條件適合。以這兩主力店吸引人流。 三）、 平和苑 C座： 專業(yè)好文檔 8 該段商業(yè)相對商業(yè)價值較小，主要為周邊社區(qū)服務，根據長期的市場研究結果，結合前期對德陽的初步了解，列出以下業(yè)態(tài)的需求： 業(yè)種名稱 需求狀況 規(guī)劃分布位置 其他說明 健身 49． 6% 平和苑 C座 具體的業(yè)態(tài)，將通過周邊消費人群的市場調查后確定。 說明：以上規(guī)劃是初步的，將根據項目的情況動態(tài)調整。由于受自身經濟承受能力的限制，客觀上縮小了投資群體。 由于待售物業(yè)進深過長，一般在 11 米 — 17 米之間，最長高 大 22 米，對后期經營業(yè)態(tài)有所限制，僅適合少量業(yè)態(tài)入場經營，對部分準備投資的客戶有一定的影響。 部分物業(yè)存在異型結構，內部空間的利用率不高，加之售價不低，難以凸現性價比。 外部市場環(huán)境良好，尤其是成百大樓修建完工、開業(yè)，對周邊商業(yè)氛圍的形成極為有利，可以有效增強投資信心，物業(yè)升值潛力凸現。 二、 改造建議 鑒 于上述原因，現提出部分改造建議： 對項目進行整體形象包裝，提升物業(yè)品質，塑造項目商業(yè)品牌形象，統(tǒng)一店招、標識。 在當地法規(guī)允許的前提下，對臨小區(qū)面的隔墻不作統(tǒng)一規(guī)范，考慮可破墻面對小區(qū)經營。 ② 在客觀印象上減小進深，增加使用功能。 改造說明： 黃色部分改造成住家部分，白色為商鋪營業(yè)面積，增加衛(wèi)生間，可在面臨小區(qū)部分開窗，面對小區(qū)營業(yè) 整個形成小型家?guī)У甑男问? 推出“買一送一”促銷活動 專業(yè)好文檔 10 對 平順苑 A 座、 平和苑 A座 ， 進深在 22 米的鋪面作銷售面積、開間調整建議： 改造示意圖 2 集客設施建議： 鋪設彩色地磚 ， 明顯通道標志，美化路面，并備有休閑座椅、電話亭、廢物箱；在環(huán)境氣息上，擴大綠化面積、穿插雕塑，樹木花草、交相輝映，配上藝術化的街燈，顯得五彩繽紛，優(yōu)美雅致 。 具體操作辦法：提高商業(yè)鋪面的單位售價，保持總價基本持平的情況下贈送后面改造說明： 圖中黃色線為臨小區(qū)入口道路面部分，建議將其隔墻拆除，作臨街鋪面 紅色線為改造后的分隔墻 黑色線為原分隔墻 本區(qū)域共余 572 ㎡的面積，按照圖中所示，可有效縮小部分單個鋪面的銷售面積和進深 推出“組合投資”的概念，能有效規(guī)避進深過長的弊病 專業(yè)好文檔 11 住家分，銷售前期不做工程改 造，提供菜單，根據客戶的意愿實施。 具體操作辦法： ? 將相臨的鋪面進行有效的組合，擴大營業(yè)面積和營業(yè)開間。 ? 借鑒產權商鋪的一些銷售模式 —— 帶租約銷售、投資保障措 施等，通過置業(yè)顧問尋找不準備自主經營的中小個體投資者，引導他們組合投資購買該物業(yè)。 （ 2）其二有利于以后的價格浮動，不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。 （ 4）消化風險單位促銷策 略：在一定階段對質素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時、限量的形式轟動推出，達到暢銷的目的。 ① 在形象宣傳時期展現出較好的品質以后低價開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛； ② 以低價開盤為日后的漲價提供了有利空間，在開盤一定時間后即可提價，從而使已購房客戶對自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎。 ②