【正文】 求旺盛，需求增長勢頭趨于平穩(wěn)，住宅、商鋪 需求持續(xù)增長。 南陽房地產(chǎn)市場狀況 2021 年后，南陽房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的 兩 年，隨著城中村項目 的實施和原有項目的快速承建，加快 城市 建設(shè)等等 有利 或不利因素，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。 在經(jīng)濟持續(xù)快速增長的影響下， 2021 年南陽房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過 2021 年的 高速 增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛 。一部分資金將會在股市投資 收益預(yù)期提高專業(yè)好文檔 10 的情況下，進入證券市場，從而分散對房地產(chǎn)的投資。 2021 年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式， 2021 年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。隨著幾年來一手商品房投資回報率的房地產(chǎn)金融市場進一步多元化改革， 2021 年出臺的一系列政策 ， 使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大 ， 對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟，都存在極大 的 不安全 隱患。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資 者 有 著 巨大的吸引力，并專業(yè)好文檔 9 且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資 者 趨之若鶩。 被稱為一級半市場的 “空置房 ”市場 ， 將因政策及市場等因素而大幅度放量， “空置房 ”因其具備價格便宜、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞， “有人沒房住，有房沒人住 ”的空置房現(xiàn)象得到有效改善。 “置業(yè)升級 ”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為 實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。二手房的大量入市 ， 為消費者提供了極大 的 選 擇空間 。也就是說 ， 我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求 。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說： “我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費的主體。 2021 年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通 百姓的購房需求。 2021 年以來政府在肯定和保持房地產(chǎn)健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信 貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當控制房地產(chǎn)市場價格，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟和社會安定。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)， 2021 年，中國房屋銷售價格比上年上漲 %。 2021 年以來房地產(chǎn)市場成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大力量，同時 高速 發(fā)展的國民經(jīng)濟，不斷提高的居民收入 水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量， 2021 年以來我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需的著力點，作為我國近年來消費主要增長點的住房消費， 2021 年以來房產(chǎn)投資增長速度將趨于平穩(wěn)。 這表明連續(xù) 6 個的擴張性宏觀經(jīng)濟政策 對經(jīng)濟 增長引起了很大的促進作用。 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2021 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為 19664 億元，按可比價格計算，比上年年增長 %，是 2021 年以 來 增長最快的年份。 （ 10）堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展。 （ 8）稅制調(diào)整穩(wěn)步推進，積極財政政策功能轉(zhuǎn)型。 （ 6）投資增速高位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍。 （ 5）消費需求明顯回升。 （ 3）經(jīng)濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加。 （ 1） 現(xiàn)實經(jīng)濟接近潛在經(jīng)濟增長水平， GDP 有望增長％。 第四個亮點：我們保持了國 際 收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險的能力在加強。 而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟回升是以市場需求為基礎(chǔ)的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。 第三個亮點：消費結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國出 現(xiàn)了新的 經(jīng)濟 增長點。國家制定擴大內(nèi)需的政策，實施積極 的 財政政策，都是為了解決通貨緊縮問題，在2021 年，生產(chǎn)制造價格指數(shù)和消費價 格 指數(shù)，雙雙終于出現(xiàn)上升。 第二個亮點：通貨緊縮的趨勢基本結(jié)束。又處在升值潛力最大的熱點片區(qū)市場，加上 對項目的準確 市場 定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計，可以說，這是一個 “短、平、快 ”的精品項目，風(fēng)險 極 小，利潤可觀、前景樂觀！ 專業(yè)好文檔 4 二、 項目投 資環(huán)境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環(huán)境 宏觀經(jīng)濟 環(huán)境狀況 ： 2021 年中國經(jīng)濟運行的形 勢 ，是亞洲金融危機以來最好的一年，不僅因為數(shù)據(jù)上出現(xiàn)高速增長，更需要注意的是經(jīng)濟運行中，出現(xiàn)了四個比較突出的亮點： 第一個亮點：宏觀經(jīng)濟增長速度加快的同時， 微 觀企業(yè)的經(jīng)濟效益明顯提高，民間投資大幅度低于國家投資的局 面得到改觀。 投資估算和資金籌措 本項目的建設(shè)資金，完全由開發(fā)商萬裕有限公司籌措資金。 項目建設(shè)速度 本項目已在 2021 年即開始進行市場研究和方案設(shè)計，經(jīng)過近三年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。況且，隨著新 雪 楓大橋的建成 ，臥龍區(qū)行政中心的形成，該項目市場又掀起一輪熱潮，許多在售項目的銷售速度應(yīng)大于南陽市的 平均 水平，而且房價的增幅也大于全市平均水平。根據(jù)本項目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項目住宅售價可達 2680 元 /㎡ ,臨街鋪面 1—3 層綜合售價可達 6800 元 /㎡。 項目 建設(shè)和內(nèi)容 “水岸新城 ”規(guī)劃建筑總面積 萬㎡，容積率為 ，其中住宅 萬㎡， 商業(yè) 萬㎡， 公建面積 萬㎡。 由于萬裕 有限公司加強 了 公司人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊伍。公司現(xiàn)有職工 547 人，注冊資金 4000 萬元。韻龍風(fēng)情園 ”、 “興隆小區(qū) ”等多個項目，有豐富的地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和較強的資金實力。中央花園 ”、 “萬裕 水岸新城 ”將由萬裕 （ 集團 ） 的股東南陽市萬裕房專業(yè)好文檔 2 地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資獨立開發(fā)。水岸新城 ”， 東臨車站南路， 39 號路從村西穿村而過，南臨雪楓路，北臨區(qū)間路，總占地面積為 ㎡（合 畝），實際使用面積 ㎡（合 畝），城市道路占地面積 ㎡ （合 畝），總面積分四個 小 區(qū)，其中： A 區(qū)面積： ㎡（合 畝），其中實用面積 30176㎡（合 畝），占道路面積為 ㎡（合 畝）； B 區(qū)面積： ㎡（合 畝） ， 實際面積 ㎡（合 畝），占城市道路 ㎡ ,（合 畝）； C 區(qū)面積： ㎡（合 畝） ， 實際用地面積 ㎡（合 畝），占城市道路 ㎡（合 畝）； D區(qū)面積： ㎡ （合 畝） ， 實際用地 ㎡（合 畝），占城市道路 ㎡（合 畝）； 總戶數(shù) 1596 戶，其中村民 1466 戶，居民 130 戶，總計居住人口 5596 人，其中村民 5226 人，居民 360 人。專業(yè)好文檔 南陽市臥龍區(qū)臥龍崗辦事處 彭營社區(qū)唐灣自然村進行 “城中村 ”改造開發(fā) （項目名稱：萬裕 水岸新城） 可行性研究報告 南陽市萬裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 OO 九年六月十八日 專業(yè)好文檔 目 錄 一、項目總論 ........................................................................... 1 項目背景 ........................................................................ 1 項目名稱及概況 ..................................................... 1 開發(fā)公司 ................................................................ 1 承擔(dān)可行性研究的單位 .......................................... 2 研究工作依據(jù) ......................................................... 2 項目建設(shè)和內(nèi)容 ..................................................... 2 可行性研究結(jié)論 ............................................................. 2 市場預(yù)測結(jié)論 ......................................................... 2 項目建設(shè)速度 ......................................................... 3 投資估算和資金籌措 ............................................. 3 項目綜 合評價 ......................................................... 3 二、項目投資環(huán)境和市場研究 ................................................. 4 市場宏觀背景 ................................................................. 4 全國投資環(huán)境 ......................................................... 4 南陽房地產(chǎn)市場狀況 ........................................... 10 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 ........................................... 12 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 ................................ 12 區(qū)域市場分析 ............................................................... 13 區(qū)域市場界定 ....................................................... 13 專業(yè)好文檔 供給分析 .............................................................. 13 三、項目分析及評價 .............................................................. 14 地塊解析 ...................................................................... 14 交通條件 .............................................................. 14 地形地勢 .............................................................. 15 規(guī)劃限制條件 ....................................................... 15 項目 SWOT 分析 .......................................................... 15 項目優(yōu)勢 .............................................................. 15 四、項目定位及項目評估 ...................................................... 15 項目定位 ...................................................................... 15 方案評估意見 ............................................................... 16 五、投資估算與資金籌措 ...................................................... 16 項目總投資估算 ........................................................... 16 經(jīng)濟指標 ...................................................................... 17 六、 可行性研究結(jié)論 ................................................