【正文】 501010 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 經 副 經 理 理 黃 衛(wèi) 光 陳 冠 南 張 榮 昌 魏 大 晉 魏 大 晉 宋 曉 杰 總 工 程 師 總 經 濟 師 項目負責人 參 加 人 員 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 目 第一章 錄 總 論 ?? 1 市 場 分 析 ?? 5 建 設 規(guī) 模 和 建 設 內 容 ?? 10 項 目 選 址 及 配 套 建 設 條 件 ?? 11 建 設 方 案 ?? 13 實 施 進 度 ?? 19 工 程 投 資 與 財 務 分 析 ?? 20 結 論 與 建 議 ?? 24 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 附表、附圖和附件 培訓管理資料大全 《商務智庫》整理 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 第一章 總論 一、 項目建設背景 南 京 江 寧 經 濟 技 術 開 發(fā) 區(qū)（ 以 下 簡 稱 江 寧 開 發(fā) 區(qū) ）是 于 1992 年 ６ 月 開 始 創(chuàng) 辦 的 江 蘇 省 首 批 省 級 開 發(fā) 區(qū) 之 一 ， 1997 年 2 月 被 批 準 為 國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。本項目位于利源中路西側，而該 路東與寧溧公路相接，西與機場高速公路連通，北與繞城公 路相連，其交通條件與利源公司以前開發(fā)的百家湖花園一樣 具有十分優(yōu)越的 條件。 人文環(huán)境優(yōu)勢，本項目東側為已建成的百家湖花園，西南側 有江南文樞院，使西花園有獨特的人文環(huán)境優(yōu)勢。隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重 視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。開 發(fā) 商 往 往 把 握 這 些 市 場 需 求 作 為 項 目 開 發(fā) 的 切 入 點 。 改 革 開 放 以 來 ，中 高 收 入 階 層 逐 漸 崛 起 ，在 南 京 的 消 費 群 體 中 占 有較大的份量，促成了對環(huán)境優(yōu)美、品質優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛 的消費需求。 南京工程咨詢公司 4 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 第二章 市場分析 一、 市場分析 隨 著 國 家 取 消 福 利 分 房 政 策 的 出 臺 和 人 民 生 活 水 平 的 提 高 ，曾 一 度低迷的房地產市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主 體已由集團逐漸轉為個人。 因 此 本 項 目 建 設 對 服 務 于“ 空 港 經 濟 ”戰(zhàn) 略 、改 善 投 資 環(huán) 境 、促 進經濟發(fā)展具有積極的意義。但多年來 江寧區(qū)的生活及服務設施建設相對滯后，尤其是有一定品質的中高 檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū) 域經濟水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是 對居住環(huán)境和生活品質提出了更高的要求。 本 工 程 為 中 高 檔 住 宅 建 設 項 目 ，對 進 一 步 加 快 我 市 住 宅 建 設 ，滿 足逐步富裕起來的人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，提高人 們生活品質，培育新的經濟增長點具有十分積極的意義。根據(jù)我市 國 民 經 濟 和 社 會 發(fā) 展 “九 五 ”計 劃 和 2021年 遠 景 目 標 綱 要 精 神 ， 從 “九 五 ”開 始 已 將 房 地 產 業(yè) 列 為 重 點 培 育 發(fā) 展 產 業(yè) 。 三、 可行性研究報告編制依據(jù) （ 一 ） 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 管 委 會 2021 年 月 11 月 寧 經 管 委 發(fā) [2021]201 號 文 關 于 同 意 南 京 利 源 物 業(yè) 發(fā) 展 有 限 公 司 建 設 百 家 湖 西 “ 花園基建立項的批復” ； （二） 江寧區(qū)建設局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖” ； 利源公司提供的項目有關資料； （ 三 ） 利 源 公 司 2021 年 2 月 委 托 南 京 工 程 咨 詢 公 司 編 制 本 項 目可行性研究報告的協(xié)議。 百 家 湖 公 寓 花 園 凱 旋 門 于 2021 年 被 上 海 基 尼 斯 總 部 評 為 最 大 的 住 宅 小 區(qū) 主 門 樓 ， 2021 年 公 司 被 建 行 江 蘇 省 分 行 評 為 2A 級 信 用 單 位 ， 1995～ 1999 年 連 續(xù) 被 南 京 市 外 商 投 資 企 業(yè) 評 為 外 商 投 資 先 進 企業(yè)，連年被江寧開發(fā)區(qū)評為開發(fā)區(qū)先進集體。百家湖公寓花園由凱旋門、 維也納城、羅馬 城 、米 蘭 城 、威 尼 斯 城 、中 心 配 套 區(qū) 組 成 。公司下設南京百家湖房地產開發(fā)有限公司、南京百家湖度假村 有限公司、南京利源電子有限公司、南京 利源建設發(fā)展有限公司、 南京百家湖物業(yè)管理有限公司、 京南山湖農林休閑觀光有限公司、 南 南京利源旅游有限公司和南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司銷售分公司、 南京利源集團物資貿易分公司。為了 進一步推動江寧 開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展，營造一流投資環(huán)境，改善人們居 住環(huán)境，提高生活品位，南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱利 源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設百家湖西花園住宅小區(qū)。 隨著江寧開發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展和我市人民生活水平的不斷提 高，人們對高品質居住環(huán)境的追求也呈較快上升趨勢。世 界 排 名 前 500 強 的 企 業(yè) 中 已 有 瑞 典 愛 立 信 、 日 本 東 陶 和 三 井 、 美 國 摩 托 羅 拉 和 百 事 可 樂 等 14 家 進 區(qū) 。實 際 利 用 外 資 4 億 多 美 元 。 區(qū)內“六通一平”的基礎設施和日趨完善的社區(qū)服務設施已基 本能滿足進區(qū)企業(yè)生活、生產和建設的需要。以南京航空 航天大學、河海大學新校區(qū)和南京大學、東南大學科技園為龍頭的 “大學城”已在區(qū)內開工建設。 區(qū) 內 已 有 金 融 、房 地 產 、商 貿 流 通 、飲 食 服 務 等 近 百 家“ 三 產 ” 企業(yè)投入運營。 區(qū) 內 道 路 總 長 達 55 公 里 ，沿 路 埋 設 各 種 管 網 線 165 公 里 ；日 供 水 5 萬 噸 的 新 區(qū) 水 廠 、 11 萬 伏 雙 回 路 變 電 站 、5 萬 門 程 控 電 話 郵 電 大 樓 已 投 入 運 行 。 江寧開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標準的開發(fā)戰(zhàn)略。是 全 省 的 政 治 、 經濟和文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、科技教育基地和長 江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠。 北 距 中 華 門 7 公 里 ， 南 離 祿 口 國 際 機 場 18 公 里 ， 東 與 江 寧 區(qū) 相 連 ， 西 依 韓 府 山 、 翠 屏 山 和 將 軍 山 。 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 第一章 總論 一、 項目建設背景 南 京 江 寧 經 濟 技 術 開 發(fā) 區(qū)（ 以 下 簡 稱 江 寧 開 發(fā) 區(qū) ）是 于 1992 年 ６ 月 開 始 創(chuàng) 辦 的 江 蘇 省 首 批 省 級 開 發(fā) 區(qū) 之 一 ， 1997 年 2 月 被 批 準 為 國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。江寧開發(fā)區(qū)座落于南京市南郊，總體 規(guī) 劃 面 積 平 方 公 里 。 江 寧 開 發(fā) 區(qū) 所 依 托 的 古 都 南 京 ，為 江 蘇 省 省 會 。近期被評為中國城市綜合實力 “五十強”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一。目前，基礎設施 投 入 已 達 12 億 元 ， 22 平 方 公 里 的 開 發(fā) 框 架 業(yè) 已 形 成 。 日 供 水 量 30 萬 噸 水 廠 、 處 理 4 萬 噸 的 污 水 處 理 廠 等 重 點 工 程 已 基 日 本建成。按照教育現(xiàn)代化標準興建的新區(qū)小學、新區(qū)中學已 經建成開學，其中新區(qū)小學并被批準為省級實驗小學。沙灘浴場、網球場、壁球館、保齡 球館、水上娛樂中心等一批娛樂休閑設施已相繼投入使用。該區(qū)以優(yōu)越的地理位 置 和 優(yōu) 良 的 投 資 環(huán) 境 ， 吸 引 了 21 個 國 家 和 地 區(qū) 的 400 多 個 項 目 進 已 南京工程咨詢公司 1 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 區(qū) 落 戶 ， 投 資 總 額 突 破 15 億 美 元 ， 其 中 三 資 企 業(yè) 占 70%， 外 商 投 資 額 占 75%，第 二 、三 產 業(yè) 之 比 為 2∶ 1，高 新 技 術 企 業(yè) 占 30%。 投 資 額 在 1000 萬 美 元 以 上 的 大 項 目 有 43 個 。 寧 開 發(fā) 區(qū) 已 從 昔 日 的 荒 郊 江 變成南京地區(qū)海內外客商競相投資的熱土和創(chuàng)業(yè)的寶地。我市及江寧 區(qū)近幾年建成的普通住宅在數(shù)量上有了較大突破，開工面積和竣工 面積都有較大增加，但從總體上看，江寧區(qū)的住宅建設仍以中低檔 為主，中高檔住宅建設仍然不能滿足開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需要。 二、 項目單位概況 南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港 大 陸 發(fā) 展 有 限 公 司 和 南 京 江 寧 經 濟 技 術 開 發(fā) 總 公 司 ， 注 冊 資 本 300 萬美元，主要從事房地產開發(fā)、銷售、租賃自建房屋并提供配套服 務。 利源公司主要開發(fā)項目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和 百 家 湖 西 花 園 ， 開 發(fā) 土 地 面 積 60 萬 平 方 米 ， 總 規(guī) 劃 建 筑 面 積 75 萬 平 方 米 ，其 中 別 墅 面 積 4 萬 平 方 米 ，公 寓 面 積 65 萬 平 方 米 ，公 用 及 配套設施 6 萬平方米。百 家 湖 別 墅 花 園 共 建 100 南京工程咨詢公司 2 南京百家湖西花園住宅小區(qū)可行性研究報告 幢 別 墅 ，已 全 部 竣 工 ， 1998 年 被 建 設 部 評 為 全 國 城 市 物 業(yè) 管 理 優(yōu) 秀 住宅小區(qū)。公司總部現(xiàn)有員工 62 人 ，其 中 教 授 及 具 有 高 級 技 術 職 稱 人 員 3 人 ，中 級 專 業(yè) 技 術 人 員 8 人 ，經 營 管 理 機 構 為 財 務 部 、工 程 部 、總 經 辦 、企 劃 部 、 百 家 湖 》 《 雜志編輯部。 四、 項目建設的必要性 （一）我市總體經濟發(fā)展的需 要 房地產業(yè)是從事城鄉(xiāng)（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發(fā) 及經營行業(yè)，是城市存在和發(fā)展的物質基礎，是發(fā)展國民經濟的支 柱產業(yè)之一，房地產業(yè)的發(fā)展可以加速市場經濟的進程。 按 照 市 委 、 市 政 府 提 出 的 “一 年 初 見 成 效 ，三 年 面 貌 大 變 、五 年 躍 上 新 臺 階 ”的 要 求 ，我 市 房 地 產 業(yè) 在 “九 五 ”期 間 充 分 發(fā) 揮 了 先 導 性 產 業(yè) 的 作 用 ， 快 房 地 產 業(yè) 加 的 商 品 化 、 市 場 化