【正文】 ? ? 1 ?????????????????????????????? 3 項(xiàng)目要素 ? ?????????????????????????? 3 現(xiàn)狀概況及存在問(wèn)題 ? ????????????????????? 3 區(qū)位與現(xiàn)狀 ??????????????????????? 3 存在問(wèn)題 ? ??? ???????????????????? 5 項(xiàng)目背景及必要性分析 ?? ? ?? ? ??????????????? 6 項(xiàng)目背景 ? ?? ????????????????????? 6 必要性分析 ?? ????????????????????? 8 2．目標(biāo)與技術(shù)要求????????????????????????? 9 目標(biāo)要求 ????? ????????????????????? 9 技術(shù)要求 ???? ?????????????????????? 9 技術(shù)路線 ??????????????????????? 9 技術(shù)依據(jù) ? ?? ?????????????????? ?? 10 技術(shù)原則 ???? ? ?????????????????? 11 3. 地塊發(fā)展分析 ?????????????????? ??????? 11 規(guī)劃引導(dǎo) ? ???????????????????????? 11 地理交通 ????????????????????????? 13 周邊建設(shè) ????????????????????????? 15 小結(jié) ??????????????????????????? 15 劃方案解析?????????????????????????? 15 方案解讀 ????????????????????????? 16 規(guī)劃指標(biāo) ????????????????????????? 17 ????????????????????????? 17 現(xiàn)狀交通流量 ??????????????????????? 18 地塊周邊交通規(guī)劃 ????????????????????? 19 交通流量預(yù)測(cè) ?????????????????? ????? 19 交通組織分析 ??????????????????????? 20 ?????????????????????????? 21 研究地塊周邊環(huán)境敏感點(diǎn)分析 ???????????????? 21 建筑項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成的影響 ??????????????? 21 施工期 ???????????????????????? 21 營(yíng)運(yùn)期 ???????????????????????? 24 2 建設(shè)項(xiàng)目污染防治措施 ????? ?????????????? 27 施工期 ???????????????????????? 27 營(yíng)運(yùn)期 ???????????????????????? 30 ?????????????????????????? 32 市政公用設(shè)施 ??????????????????????? 32 公共服務(wù)設(shè)施 ??????????????????????? 33 ?????????????????????????? 33 土地盤整 ? ???????????????????????? 33 土地價(jià)值 ????????????????????????? 33 經(jīng)濟(jì)效益????????????????????????? 34 項(xiàng)目投入 ?????????????????????? 34 項(xiàng)目收益 ?????????????????????? 34 社會(huì)效益 ????????????????????????? 35 環(huán)境效益 ????????????????????????? 35 ???????????????????????? 35 結(jié)論 ??????????????????????????? 35 相關(guān)說(shuō)明 ??? ?????????????????????? 36 3 項(xiàng)目要素 項(xiàng)目名稱： XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)工業(yè)園 XX 路一號(hào)地塊改造可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目地點(diǎn)： XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)工業(yè)園 XX 路一號(hào)地塊 改造內(nèi)容：土地使用性質(zhì)由工業(yè)用地改為商業(yè)綜合用地 建設(shè)項(xiàng)目：商務(wù)酒店、商務(wù)公寓、商務(wù)辦公 、商業(yè)中心 建設(shè)周期：兩年 用地規(guī)模： ㎡ 容積率： 密度： 40% 總建筑面積： ㎡ （計(jì)容面積，不含地下車庫(kù)） 投資總額： 33081 萬(wàn)元 現(xiàn)狀概況及存在問(wèn)題 區(qū)位 與 現(xiàn)狀 研究地塊位于 XX 鎮(zhèn)工業(yè)園 XX 路一號(hào)，東側(cè) 為 廣東金冠涂料集團(tuán) 廠房，南側(cè)為 廣東星徽精密制造股份有限公司 二廠 ， 東南側(cè)為 XX 區(qū) 加利源 國(guó)際工業(yè)城 ， 西側(cè)為 美的 新 海岸 居住組團(tuán) ， 西南方緊鄰美的學(xué)院， 北臨規(guī)劃寬度為60 米的三樂(lè) 公 路 ， 緊鄰美的廣夏花園 和廣教 村。 公里步行半徑范圍內(nèi)，有美的海岸廣場(chǎng)居住組團(tuán)，加利源國(guó)際工業(yè)城， 公里 至 公里騎車范圍內(nèi)，有美的海岸花園、美的廣廈花園、廣教村 等 大型居住社區(qū) 。 周邊主要建筑現(xiàn)狀： * 美的 新 海岸居住組團(tuán)： 建筑面積 20 萬(wàn) ㎡ ， 擁有多層、高層高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。 4 * 美的 廣夏花園： XX 最大規(guī)模安居房，包括 2 棟 28 層、 6 棟 27 層、 2 棟 20 層共 10 棟高層住宅，共 2400 戶， 建筑面積約 26 萬(wàn)㎡ 。 * 加利源 國(guó)際工業(yè)城 ：建筑面積約 11 萬(wàn)㎡，擁有多層及高層工業(yè)廠房。 + 圖 1 地塊周邊關(guān)系 圖 2 美的新海岸沿三樂(lè)璐立面 圖 3 美的新海岸沿 XX 璐立面 圖 4 XX 港 圖 5三樂(lè)路 存在問(wèn)題 通過(guò)現(xiàn)狀調(diào)研分析， 該地塊主要存在以下問(wèn)題： （ 1） 地塊現(xiàn)狀與發(fā)展不相符。 XX 工業(yè)園 規(guī)劃總面積 平方公里 ，周邊居住用地約 42 萬(wàn)平方米（含美的海岸花園、美的新海岸、廣夏花園） ， 只有在美的新海岸臨三樂(lè)路和 XX 路首層設(shè)置了臨街小商鋪、小食店， 缺乏為其配套 具規(guī)模 的商業(yè) 、酒店、辦公 類用地，用地配置失衡。 該地塊現(xiàn)狀用地面積 ㎡，總建筑面積為 ㎡，容積率為 ，共 2 棟建筑，綜合樓層數(shù) 5 層，廠房為單層建筑， 土地利用較低效。其中，綱要要求 廣佛同城先行，攜領(lǐng)珠三角城市群的發(fā)展。 XX 擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、強(qiáng)烈的改革意識(shí)和豐富的改革經(jīng)驗(yàn)，破解科學(xué)發(fā)展難題的能力較強(qiáng)，被省委確定為全省深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)第一批縣（市、區(qū)）試點(diǎn)單位之一，并于 2021 年 8 月被省委省政府批復(fù)同意開展以落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀為核心的綜合改革試驗(yàn)工作，要求建設(shè) “科學(xué)發(fā)展的示范區(qū)、體制改革的試驗(yàn)區(qū)、自主創(chuàng)新的領(lǐng)先區(qū)、新型區(qū)域合作的模范區(qū)、城鄉(xiāng)發(fā)展一體的先 6 行區(qū)” 五大定位目 標(biāo)。確定了 XX 的城市化不能簡(jiǎn)單地走大都市化的道路，而是從 XX 的實(shí)際出發(fā)，建設(shè)富有嶺南水鄉(xiāng)特色和獨(dú)特人文風(fēng)情的宜居城鄉(xiāng)，打造兼容大城市產(chǎn)業(yè)效率和小城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境的網(wǎng)絡(luò)型城市。 （ 3）“三舊”改造背景 2021 年 6 月，佛山市人民政府出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)廠房舊村居改造的決定》和三個(gè)相關(guān)的配套文件（ 2021 年 68 號(hào)文），在全市啟動(dòng)“三舊”（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居、下同）改造工作。 （ 4） 佛山新城發(fā)展的需要 佛山 新城位于佛山市中部，跨禪城、 XX 兩區(qū)、總規(guī)劃面積 平方公里。 研究地塊雖然不位于佛山新城 平方公里的范圍內(nèi)，但研究地塊所在的 北部都市發(fā)展區(qū) 是 XX 銜接 佛山新城發(fā)展的重要組成部分。全鎮(zhèn)總面積 92 平方公里 ,轄 18 7 個(gè)村 (社區(qū) ),戶籍人口 萬(wàn)人，常住人口 27 萬(wàn)人。美的總部大樓正式落成啟用，成為民營(yíng)企業(yè)依托優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的標(biāo)桿，正式吹響了 XX 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的號(hào)角。 XX 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色鮮明，與市民生活息息相關(guān)的購(gòu)物消費(fèi)、 教育、交通等服務(wù)業(yè)加速發(fā)展。此外一批具有嶺南水鄉(xiāng)特色的旅游項(xiàng)目，包括水鄉(xiāng)主題度假酒店、水文化街、嶺南食街、 XX 祠堂博物館等也正在籌建當(dāng)中。規(guī)劃面積達(dá) 3 平方公里的新城區(qū)建設(shè)如火如荼，新醫(yī)院、 XX 公園、市民廣場(chǎng)、體育中心、公眾足球場(chǎng)、金茂華美達(dá)廣場(chǎng)酒店等已投入使用； XX 購(gòu)物廣場(chǎng)、高檔樓盤等一批優(yōu)質(zhì) 項(xiàng)目正加緊建設(shè)；模式新穎的 XX 公交穿梭往來(lái)，成為城市生活的流動(dòng)風(fēng)景線。 隨著 “三舊”改造提升城市發(fā)展空間 , 2021 年 全鎮(zhèn)已獲認(rèn)定批復(fù)的“三舊”改造項(xiàng)目 5 個(gè)，改造面積 218 畝；簽約意向合作書項(xiàng)目 8 個(gè)，向社會(huì)公開推薦項(xiàng)目 10 個(gè)，涵蓋舊工業(yè)區(qū)提升、工業(yè)改商住辦公、舊村改造、舊城鎮(zhèn)改造等項(xiàng)目。 必 要性分析 擬改造地塊 位于 XX 工業(yè)園 ，園區(qū) 規(guī)劃總面積 平方公里 ， 園內(nèi)共 有企業(yè) 480 家，美的集團(tuán)、美國(guó)惠而浦、日清食品