【正文】 關(guān)情況 導(dǎo)讀：該部分將就以下問題進(jìn)行回答 XX 廣場項(xiàng)目的相關(guān)情況。 F：崇文苑 位置：揚(yáng)子江中路新聞大樓對面。 租金（ 40 年）： 611 萬元 / 鋪位，平均在 89 萬元 / 鋪位。 建筑面積：約 4500 平方米。 E：躍進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場 采用一次出租 40 年的方式，實(shí)際相當(dāng)于出售。 建筑面積：約 2021 平方米 計(jì)劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：餐飲、娛樂、沐浴等。 銷售狀況：較好，已售出約 60% 客戶來源：本地和外地的投資人和經(jīng)營者。 計(jì)劃經(jīng)營產(chǎn)品類型：購物，餐飲，娛樂，休閑。 C：鴻泰家園商業(yè)街 位置：文昌東路北側(cè)。 銷售狀況： 11 月 20 日開始銷售，至當(dāng)日 16： 45，共售出 59 個鋪位（總共 169個鋪位），銷售狀況良好。 售價： 一樓： 13000 元 /平方米 二樓： 9500 元 /平方米 三樓： 7300 元 /平方米 四樓： 5700 元 /平方米 五樓： 4700 元 /平方米 得房率： 60%。 建筑面積：約 9000 平方米。 客戶來源：揚(yáng)州及周邊地區(qū)如蘇州、上海等地。 銷售方式：按年回報(bào)率 68%，返租三年。 一期售價： 一樓平均售價約 7000 元 /m2； 二樓平均售價約 4000 元 /m2； 三樓平均售價約 2300 元 /m2； 整體均價： 約 4500 元 /m2。 1揚(yáng)州市在售商鋪有關(guān)情況 A、宋城名都 位置：文昌中路與泰州路交匯處 建筑面積：總建筑面積約 5 萬平方米，一期面積 萬平方米，已建成，二期面積近 1萬平方米。 例如來鶴臺廣場，一期商鋪已基本銷售完畢，已基本具備了開業(yè)經(jīng)營的條件，但由于招商工作進(jìn)展不利，未能迅速進(jìn)入經(jīng)營狀態(tài)。 目前揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)的問題 就目前來看，可以坦率地說，揚(yáng)州的商鋪基本都賣得比較好，但是不少商業(yè)地產(chǎn)銷售后，后續(xù)經(jīng)營卻未能及時跟上。最近，像宋城名都、來鶴臺、陽光城、東方銀座等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎無一例外地出現(xiàn)熱銷局面，這說明商業(yè)地產(chǎn)被開發(fā)商看好的同時，也正為越來越多的個體投資者認(rèn)同。如宋城名都等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的初步形成，及運(yùn)營氛圍的日趨匯集，將使揚(yáng)州的商業(yè)服務(wù)體系更均衡、服務(wù)范圍更廣泛，將有利于促進(jìn)揚(yáng)州商都地位的提升。 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)漸漸與國際潮流接軌 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)已從過去的“小農(nóng)意識”社區(qū)商鋪、住宅商鋪等，已逐步發(fā)展到關(guān)注城市區(qū)域的商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題式商場、內(nèi)藏式商鋪等。實(shí)現(xiàn)商鋪在市場中樹立主題性、 專業(yè)性的整體形象，從而提升整個商鋪的市場競爭力； 統(tǒng)一對外形象。將商鋪整體形象展現(xiàn)于市場，利于吸引顧客； 統(tǒng)一經(jīng)營方向。 從商鋪經(jīng)營角度來看，目前揚(yáng)州各類商鋪大都采取所有者與經(jīng)營者分離的經(jīng)營模式，從根本上將商鋪統(tǒng)一化經(jīng)營，有效地減少了投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)高額投資回報(bào)。 另外，隨著揚(yáng)州城市主導(dǎo)發(fā)展方向的轉(zhuǎn)變及沿江大開發(fā)戰(zhàn)略思想的確立，要求揚(yáng)州的區(qū)域功能走上更高層次，商業(yè)和旅游業(yè)作為兩大支撐要素，有著迫切發(fā)展的要求，這也是商業(yè)地產(chǎn)被看好的“城市意識”，并有可能促使商業(yè)地產(chǎn)成為揚(yáng)州下個階段房地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)。 揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)日趨火爆的原因 首先，揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)吸引眾多投資者的主要原因是其投資回報(bào)高。 B：外地人員占了相當(dāng)大的比例。 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者構(gòu)成 A：投資者是購買商鋪的主力。 包租的銷售方式是目前揚(yáng)州在建商業(yè)地產(chǎn)銷售的主流方式。 揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式 主要有兩種： A：出售產(chǎn)權(quán)，不提供包租。 揚(yáng)州市商鋪銷售的總體特征 從目前收集到的資料來看，目前揚(yáng)州商業(yè)地產(chǎn)的銷售狀況總體良好，此次調(diào)查的正在出售產(chǎn)權(quán)的商鋪，銷售情況都比較好，銷售情況相對較差的鴻泰花園商業(yè)街也已銷售了近 60%的鋪位。 二、揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)市場狀況 導(dǎo)讀：該部分將就以下問題進(jìn)行回答 揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)市場的總體情況怎樣？ 揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式怎樣？ 揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者的構(gòu)成？ 揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)日趨火爆的原因？ 揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式？ 哪些人在做揚(yáng)州的商業(yè)地產(chǎn)？ 揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題有哪些？ 目前揚(yáng)州市有哪些商業(yè)地產(chǎn)在售， 其情況如何？ 揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概述 目前，揚(yáng)州的建設(shè)步伐正在加快，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強(qiáng)勁。 三樓主要經(jīng)營兒童服飾，目前正處于季節(jié)更換之時，因而前來給孩子添置衣服的家長較多，生意也較往日的好，人流量一般，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一樓人擠人的場 面。 （ 4）經(jīng)營狀況 由于地勢優(yōu)越，價格低廉，該市場的生意很興隆。 一樓的租金為 200400 元 /㎡（根據(jù)位置好壞），標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在 ㎡； 二樓的租金在 170180 元 /㎡，一般標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在 15 ㎡； 三樓的租金價格在 60 元 /㎡，一般標(biāo)準(zhǔn)攤位面積在 20 ㎡。 （ 1）區(qū)域功能劃分 1F：針織品、化妝品、飾品等小百貨 2F：面料、服裝 3F：童裝 （ 2）經(jīng)營特點(diǎn) 是一家主要經(jīng)營低檔百貨類的批發(fā)型大市場。 D：東方商品城 位于金鷹國際商城東南面，是一家百貨類小商品批發(fā)市場。 （ 4）經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況較好。 （ 1）區(qū)域功能劃分 B1：超市、家電 1F：皮具、化妝品、珠寶、照相器材、鐘表、手機(jī) 2F：女裝、女休閑裝、飾品、美容院 3F：男裝、男休閑裝 4F：家居床上用品、文化用品、羊毛衫、兒童用品、琴行、健身器材 （ 2）經(jīng)營特點(diǎn) 以經(jīng)營中偏高檔百貨為主，經(jīng)營范圍較廣。 C：百盛商業(yè)大廈 揚(yáng)州百盛商業(yè)大廈有限公司系揚(yáng)州市商貿(mào)局與馬來西亞金獅集團(tuán)合資經(jīng)營的大型綜合性百貨商場，位于城區(qū)繁華地段文昌中路 98 號，面積 2 萬平方米，經(jīng)營 15 個大類 5 萬多種商品。經(jīng)過兩年多的經(jīng)營，不斷地調(diào)整經(jīng)營品種，已經(jīng)被公認(rèn)為揚(yáng)州市最高檔的購物場所，經(jīng)營狀況良好。無場地租金和水電費(fèi)，只收取銷售額的扣點(diǎn)，扣點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)與萬家福相近，商鋪為金鷹所有，不對外銷售。以國際知名高檔精品百貨為主流。年銷售額約 2 億，居揚(yáng)州商業(yè)零售行業(yè)之首。 金鷹國際地上樓層共六層，內(nèi)外部裝修氣派豪華。 B：金鷹國際商城 金鷹國際商城位于市中心汶河南路 120 號，是揚(yáng)州目前最頂級的百貨購物中心。 商城三樓經(jīng)營的 有國內(nèi)知名品牌的女裝專柜，也有一些中低檔的女裝柜臺，此外還有一些男裝、針織品等。如果是國際品牌還將給予政策優(yōu)惠。 （ 1）區(qū)域功能劃分 B1：百貨超市、醫(yī)藥 1F：化妝品、女式鞋包、黃金珠寶、鐘表 1/2F：工藝禮品 2F：少女服飾、飾品 3F：淑女服裝、內(nèi)衣、針織品 4F：男士服飾、男式皮鞋 5F：運(yùn)動用品、運(yùn)動服飾、童裝、床上用品 6F：辦公用品、小家電、照相器材、燈具、 宏圖三胞賣場 7F：員工餐廳 8F：倉庫、辦工區(qū) （ 2）經(jīng)營特點(diǎn) 偏高檔專業(yè)經(jīng)營，以服飾為主。經(jīng)過 2021 年的大樓擴(kuò)建工程，商場進(jìn)一步擴(kuò)大了經(jīng)營規(guī)模，改善了硬件條件。內(nèi)外 部裝修一般，經(jīng)營檔次中高檔。揚(yáng)州商業(yè)正在形成 “點(diǎn)、線”明晰的布局形態(tài)特征，即“一點(diǎn)” —— 城市中心區(qū)域文昌閣商圈，短期內(nèi)這一商圈的主體地位還不可能動搖，文昌閣商圈適宜于形成和強(qiáng)化構(gòu)筑百貨、飲食消費(fèi)和金融中心；東區(qū)適宜于形成以陽光城、曲江百貨市場、蘇寧羅城店、水果蔬菜水產(chǎn)品小商品批發(fā)市場等為主體的商貿(mào)、物資線狀形態(tài)供應(yīng)基地；西區(qū)適宜于形成以鐵路西站、會展中心 、來鶴臺、廣潤發(fā)、邗江路等為主體構(gòu)筑的 “十字”交叉線狀客流、會展、本城區(qū)配套服務(wù)中心；南區(qū)適宜于形成以大唐世家、新世紀(jì)大酒店、揚(yáng)州商城、東方銀座、九洲大廈、待建 106 號地塊商業(yè)項(xiàng)目等為支撐的條線形商貿(mào)和專業(yè)市場中心，該中心可以江陽路一線實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步延伸；北區(qū)則宜形成以旅游景點(diǎn)、旅游產(chǎn)品市場、旅游配套服務(wù)為優(yōu)勢資源的休閑旅游服務(wù)業(yè)帶狀中心。 一、 XX 廣場所在地商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 導(dǎo)讀：該部分將就以下問題進(jìn)行回答 XX 廣場所在地商業(yè)競爭態(tài)勢怎樣？ XX 廣場面臨的與其直接競爭的商場有哪些？它們的經(jīng)營狀況如何 揚(yáng)州市商業(yè)發(fā)展的態(tài)勢 自 隋朝開大運(yùn)河以來，揚(yáng)州就是江南的重鎮(zhèn)之一。揚(yáng)州某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 目 錄 上篇 —— 項(xiàng)目面臨的市場狀況 一、 XX 廣場所在地商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r????????????? 3 二、揚(yáng)州市商業(yè)地產(chǎn)市