【正文】 的購房中發(fā)揮越來越大的作用。 銀根緊收的首要目的是銀行爲了降低貸款風(fēng)險而進行的宏觀調(diào)控，最直接的作用是將實力不濟的房産企業(yè)剔除出局，而對於仍舊留存在市場上的開發(fā)商來說，由於競爭對手的 減少，而導(dǎo)致市場競爭的激烈程度降低，無疑也是利好因素之一。 13 揚州商品房市場受國家 宏觀調(diào)控影響較小 ? 銀根緊收房地産開發(fā)投資增幅回落 央行宣佈從 2021 年 4 月 25 日起，執(zhí)行 %的存款準備金率，限制商業(yè)銀行信貸盲目擴張： 4 月 27 日，國務(wù)院又下發(fā)通知，提高房地産開發(fā)固定資産投資 (不含經(jīng)濟適用房 )專案資本金比例。 12 綜合分析可以看出，普通商品住宅中，老城區(qū)內(nèi)受供應(yīng)量影響，成交量比較小，但由於生活配套成熟等因素，其銷售均價爲最高，達 元 /平方 ；西區(qū)成交量最大，其價格還相對居高，充分表明，西區(qū) 2021 年市場需求十分旺盛，且購買力強勁；東區(qū)供應(yīng)量和價格緊隨西區(qū)，發(fā)展?jié)摿σ蚕鄬^好；北區(qū)發(fā)展比較緩慢，南區(qū)目前市場還比較低迷，開發(fā)量和銷售價格都居最後； 營業(yè)辦公用房成交價格整體要高出普通住宅的價格，成交量排名爲西區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、老城區(qū)，各區(qū)價格排名中，出現(xiàn)西區(qū)價格超出老城區(qū)的現(xiàn)象，充分表明揚州市民對西區(qū)未來發(fā)展前景的看好。 04 年西區(qū)一統(tǒng)天下的格局正在改變，已初步呈現(xiàn)東西兩區(qū)比翼雙飛。 這兩項資料表明，竣工面積和銷售面積基本持平，充分反映出揚州商品房市場供求關(guān)係 2021 年處於供求平衡階段。反映市民的購買能力和購買欲望均較強。 全年合同銷售商品房 萬平方，同比 增長 20%。 以上資料表明，揚州市房地産市場中住宅性質(zhì)用房占居絕對主導(dǎo)的位置，辦公用房比例極小，商業(yè)用房比例也較小，能夠充分表明辦公用房市場並不活躍，需求不旺盛。其中住宅面積 萬平方，辦公用房 萬平方，商業(yè)用房 萬平方，其他用房 萬平方，分別占房屋竣工面積的 %、 %、 %、 %。 土地投放量的減少，可以有效的控制市場的供求關(guān)係，降低商品房市場的競爭力度，對開發(fā)公司來說是利好消息。掛牌出讓生地均價 元 /平方，其中住宅用地 元 /平方，商業(yè)用地 元 /平凡哪個，商住用地 600 元 /平方。 拍賣出讓熟地均價 元 /平方，其中住宅用地 元 /平方，商住用地 元 /平方，商業(yè)用地 元 /平方。 04 年 112 月市區(qū)共出讓土地 萬平方，成交金額 億元。按用途劃分，住宅投資 億元，占房地産開發(fā)投資 %；辦公用房建設(shè)投資 億元，占 %；商業(yè)用房投資 億元，占%；其他用房建設(shè)投資 億元，占 %。 房地産業(yè)已成爲揚州市經(jīng)濟新的增長點，對國民經(jīng)濟的拉動作用日益顯現(xiàn) 03 年房地産投資占固定資産投資比例達 %，揚州市區(qū) 04 年全年契稅收入 9800 萬元，同 比增長 %，營業(yè)稅收入 億元，同比增長 %，所得說收入 3650 萬元，是 03 年的 倍。揚州的房地産市場在國家對土地控緊、銀根收緊、審批從緊的情況下，仍然保持了快速、健康、理性的發(fā)展態(tài)勢。 6 二、揚州房地産發(fā)展情況 發(fā)展機會： 揚州樓市近幾年的積累成長並快速走向成熟，是與地處長三角經(jīng)濟圈的區(qū)位特點密切相關(guān)的，這主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是長三角地區(qū)近些年來的宏觀經(jīng)濟環(huán)境表現(xiàn)出色，經(jīng)濟 大勢穩(wěn)定增長，並且以上海爲龍頭的産業(yè)城市群的經(jīng)濟互動效應(yīng)日益明顯，良好的經(jīng)濟增長環(huán)境及不斷富裕的長三角地區(qū)居民爲房地産業(yè)的啓動與發(fā)展提供了雄厚的經(jīng)濟與市場基礎(chǔ)；二是以上海爲核心區(qū)的長三角經(jīng)濟圈，房地産業(yè)的成長是在走一條由核心區(qū)向週邊城市不斷延展的路線，在此過程中，先進的開發(fā)理念、操作模式以及投資資金、人力資本等快速在長三角各城市間之流轉(zhuǎn)，從而使長三角地區(qū)的各城市房地産業(yè)的成長歷程普遍縮短，這就是區(qū)域經(jīng)濟間交流合作的結(jié)果。在臺灣機電電子公會評估的大陸最適宜投 資城市評比中，揚州市已經(jīng)從Ｂ類城市第二十四位躍升至Ａ類城市第四位。 綜合發(fā)展：大規(guī)模的城市改造和城市建設(shè)使揚州市在一年內(nèi)獲得了 “國家衛(wèi)生城市 ”、 “國家環(huán)保模範城市 ”、 “全國文明城市工作先進城市 ”三塊金牌，這在全國絕無僅有。這裏還聚集著近百個工業(yè)産值超過 100 億元的産業(yè) 園區(qū)和數(shù)千家巨型企業(yè)，近年來大量外資從珠江三角洲轉(zhuǎn)向長江三角洲。從增長速度分析，長三角地區(qū) 16 個城市增速均值達到 %，其中最高增速爲 %，最低的亦爲 %，分別高於全國平均水平 和 5 個百分點。從總量比重分析， 2021 年全國國內(nèi)生産總值 136515 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。 世界 500 強中有近 400 家落戶長三角，沿江高新技術(shù)産業(yè)帶，傳統(tǒng)技術(shù)産業(yè)群構(gòu)成了長三角宏大蓄勢的主題，中國經(jīng)濟實力最強的 35 個城市，有 10 個在長三角；全國實力百強縣，長三角占了一半。進入 21 世紀，四通八達的航空港。 、世界第六大城市群，長三角城市群正在 興起 揚州地處中國經(jīng)濟發(fā)展重心的華東地區(qū)江蘇省中部，位於世界第六大城市群 長三角地區(qū)的核心地帶 。2021 年居民人均可支配收入 元，人均增收 元，同比增長 %， 比上年提高 個百分點，是近幾年來收入增長最快的一年。 經(jīng)濟發(fā)展 ： 隨著改革開發(fā)的不斷深入，外向型經(jīng)濟的 有了較大的發(fā)展，未來的揚州將以揚州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、杭集工業(yè)園、港口工業(yè)園、江陽工業(yè)園、邗江工業(yè)園、廣陵産業(yè)園等一區(qū)多園爲依託，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。 旅遊發(fā)展： 揚州是中國的歷史文化名城之一 ， 瘦西湖等山水園林久負盛名 ， 文物古跡著稱於世 ， 是國務(wù)院首批公佈的歷史文化名城 ， 第一批中國優(yōu)秀旅遊城市。 揚州市揚子江北路專案可行性研究報告 1 目 錄 一、揚州市概況 …………………………………………………………………………………………………………… 35 、揚州市基本概況 ……………………………………………………………………………………………………… 34 、世界第六大城市群，長三角城市群正在興起 ……………………………………………………………………… 45 二、揚州房地産發(fā)展情況 ……………………………………………………………………… ………………………… 618 2021 年揚州房地産市場基本情況和特徵 ………………………………………………………………………… 713 2021 年揚州房地産市場展望 …………………………………………………………………………………… 1418 三、本專案情況 ………………………………………………………………………………………………………… 1926 四、揚州市典型樓盤和同區(qū)域內(nèi)樓盤參考 …………………………………………………………………………… 2641 、各區(qū)域典型樓盤介紹 ……………… ……………………………………………………………………………… 2735 2 、同區(qū)域內(nèi)參考樓盤 ………………………………………………………………………………………………… 3639 、分析結(jié)果 …………………………………………………………………………………………………………… 4041 五、專案 SWOT分析 …………………………………………………………………………………………………… 4145 優(yōu)勢 ………………………………………………………………………………………………………………… 4143 劣勢 …………………………………………………………………………………………………………………… 44 機會 ………………………………………………………………………………………………………………… 4445 威脅 ………………………………………………………………………………………………………………… 4546 六、綜合評價 …………………………………………………………………………………………………………… 4748 3 一、揚州市概況 、揚州市基本概況 行政區(qū)劃： 揚州北接淮 水 ， 南臨長江 ， 環(huán)抱運河 ， 位於江蘇省中部 ， 屬江蘇省省轄市 ， 揚州是連接蘇南 、 蘇北的紐帶 ， 素有蘇北門戶之稱 ， 自古以來就是商家必爭之地。市區(qū) 現(xiàn)轄廣陵、維揚、邗江 3 個行政區(qū)及開發(fā)區(qū)，市區(qū)總面積 平方公里，其中市區(qū)人口 萬人 。 歷史文物 ：揚州西元 486 年築城，至今已有 2500 年的建城史，現(xiàn)有 160 處文物保護單位。 4 據(jù)統(tǒng)計， 2021 年揚州市實現(xiàn)生産總值 億元，年增量 億元，按可比價格計算增長 %，比 03 年提高 個百分點。 居民經(jīng)濟收入的增長對購房需求是有力的支援。 長江三角洲，中國古老文化的發(fā)祥地之一?？v橫交錯的高速公路網(wǎng)，星羅棋佈的沿海、沿江港口，已經(jīng)使長江三角洲地區(qū)成爲中國市場