【正文】 8540 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 23 頁(yè) ㎡ ，平均 135㎡ /戶。 規(guī)劃占地面積 180 畝 ㎡ =119880 ㎡ ，建筑面積 140000㎡ ,由 27幢多層及 4幢小高層和10000 ㎡ 的商鋪組成；另有地下停車場(chǎng) 10000 ㎡ ，內(nèi)有 279個(gè)地下車位和地上停車位 200個(gè)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 23 頁(yè) 威海 xxx 物業(yè)管理運(yùn)作方案 目錄 一、前言 二、物業(yè)管理現(xiàn)狀 三、計(jì)劃的日常管理 目標(biāo) 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 23 頁(yè) 內(nèi)部行政管理運(yùn)作思路 客服服務(wù)中心運(yùn)作思路 保安 (公共秩序維護(hù) )運(yùn)作思路 車場(chǎng)及交通管理運(yùn)作思路 清潔管理運(yùn)作思路 綠化管理運(yùn)作思路 工程管理運(yùn)作思路 財(cái)務(wù)管理思路 人力資源管理思路 社區(qū)文化開(kāi)展運(yùn)作思路 四、五年規(guī)劃 五、附件 1.【 xxxx】物業(yè)管理處人員配備表（草案） 2.【 xxxx】物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算表（草案） 一、 前言 【海上 xxxx】位于山東 威海市濱江大道，東南兩邊環(huán)海，北鄰?fù)９珗@。綠化占地面積為 40%，約為 47952 ㎡ 。 配套 設(shè)施有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)及活動(dòng)中心，配有 1 萬(wàn) ㎡ 的高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、室外體育健身器材及活動(dòng)中心（裝修中）。小區(qū)無(wú)供電房，發(fā)電機(jī)房，無(wú)二次供水的水池。 整個(gè)小區(qū)在威海屬于高檔次物業(yè)，向部分人了解，許多人都知道該小區(qū)，證明了小區(qū)在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ挠绊憽? 與 x總、 xxx總經(jīng)理及 x小姐接觸， 了解公司對(duì)物業(yè)公司的期望，開(kāi)發(fā)商非常重視物業(yè)公司，要求 “ 效益 ” ，而非單純的利潤(rùn)，要求樹(shù)立長(zhǎng)期的售后服務(wù)理念，本著對(duì)客戶負(fù)責(zé)的精神而來(lái)，這是超過(guò)許多開(kāi)發(fā)商的，在之前已委托了北京中興物業(yè)公司管理服務(wù)，但效果并未達(dá)到公司的要求，故成立物業(yè)公司，提高服務(wù)水平。 各服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，均已公示，顯示了對(duì)自己的高要求。 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 23 頁(yè) 保安員由 2班改為了 3班，每班 8人（包括領(lǐng)班）。 工程人員未知具體編制。 管理處辦公與住宿在商鋪首層合并，但無(wú)員工飯?zhí)谩? 現(xiàn)場(chǎng)觀察到管理中存在的問(wèn)題或不足 現(xiàn)存問(wèn)題 建議或解決方法 小區(qū)主入口無(wú)小區(qū)的平 面布置圖或示意圖 應(yīng)設(shè)計(jì)，方便來(lái)訪人員了解 管理處收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有公示 應(yīng)公示，收費(fèi)明白，讓業(yè)主交的放心 開(kāi)展的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有公示 人行主出口沒(méi)有智能刷卡設(shè)備（計(jì)劃近期安裝） 應(yīng)安裝，減少治安隱患 保安人員上衣有的放入了褲子，有的沒(méi)有，顯得雜亂 應(yīng)嚴(yán)格要求著裝后的管理，如何著裝的標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)時(shí)必須放置標(biāo)識(shí)牌 清潔員在清理廣場(chǎng)的水池時(shí)沒(méi)有著清潔裝，只佩戴了工卡，現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有放置作業(yè)標(biāo)識(shí)牌 綠化中雜草較多，管理、修剪的水平較差，多處樹(shù)盤(pán)下黃土裸露，未有排水小溝，綠籬組團(tuán)未有排水小溝，應(yīng)加強(qiáng)，這如同人的衣 服，直接影響物業(yè)的價(jià)值體現(xiàn) 檢查地面有多處積沙 應(yīng)加強(qiáng)細(xì)節(jié)作業(yè) 沙井蓋已經(jīng)生銹，變色 應(yīng)將沙井由漆為綠色，與園林相統(tǒng)一， 抽查下水道，積了許多雜物 應(yīng)及時(shí)清理、疏通管理 各路燈沒(méi)有編號(hào) 應(yīng)對(duì)路燈等所有設(shè)施編號(hào)管理 商鋪沒(méi)有營(yíng)業(yè)，但沒(méi)有做美化措施，商業(yè)氣氛差，外現(xiàn)差 應(yīng)在商鋪外以廣告畫(huà)遮蔽，提高商業(yè) 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 23 頁(yè) 氣氛，美化環(huán)境 員工就餐沒(méi)有飯?zhí)?，在外面自己買快餐，公司補(bǔ)助一部分 應(yīng)想辦法解決工作餐， 三、計(jì)劃的日常管理 目標(biāo) 近期目標(biāo)（ 2020年 8月至 2020年 8月）建設(shè)成長(zhǎng)期 1年 【海上 xx】開(kāi)始建設(shè)、練就一 支物業(yè)管理隊(duì)伍，通過(guò)內(nèi)部管理，外塑公司品牌； 、技術(shù)、服務(wù)，保障公司在行業(yè)內(nèi)有一定的知名度； ，將物業(yè)管理的先進(jìn)理念，運(yùn)用在公司其它樓盤(pán)的管理上，為公司持續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備相應(yīng)的物管人才； 遠(yuǎn)期目標(biāo)（ 2020年 8月至 2020年 8月）穩(wěn)定發(fā)展期 3年 A、引進(jìn) 5S、 ISO9000質(zhì)量體系、 14000環(huán)保、 8000職業(yè)健康等先進(jìn)理念和管理技術(shù)； B、爭(zhēng)創(chuàng)區(qū)優(yōu)、市優(yōu)、省優(yōu)、國(guó)優(yōu)小區(qū)； C、做從威海 山東 全國(guó) ，有一定知名度的物業(yè)管理公司。 內(nèi)部行政管理運(yùn)作思 168。完成的獎(jiǎng)，未完成的罰，提高整個(gè)管理處的水平。 管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效、一專多能。 管理處突出以服務(wù)客戶為中心，建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的組織流程。 實(shí)行值班主任制，由各部門主管輪值，授權(quán)在事件處理中代行管理處經(jīng)理職責(zé)，以確保工作效率，提高服務(wù)品質(zhì)。 實(shí)行分工合作，即在專業(yè)上分為工程、客服、保安、清潔、綠化、會(huì)所等部門，但同時(shí)又強(qiáng)調(diào)協(xié)作，在對(duì)客服務(wù)中強(qiáng)調(diào)配合、支持。 對(duì)辦公室及值班室及設(shè)備房管理：運(yùn)用 5S 管理理念，保持辦公環(huán)境整潔，提高員工素質(zhì)，提升對(duì) 外形象。 后勤支持：在飯?zhí)?、采?gòu)等環(huán)節(jié)，強(qiáng)調(diào)為業(yè)務(wù)部門服務(wù)，提供及時(shí)的后勤保障。 注重宿舍內(nèi)務(wù)管理：通過(guò)評(píng)比紅旗宿舍，對(duì)員工住宿進(jìn)行管理，保持其正常的生活秩序。 定期召開(kāi)經(jīng)理懇談會(huì)，了解員工工作生活中的困難，讓員工能無(wú)后顧之憂的工作。 管理處各層次溝通上 實(shí)施層級(jí)管理，即物業(yè)經(jīng)理 各部門主管 操作層員工，各部門主管每天向管理處經(jīng)理呈交 “ 部門當(dāng)值日記 ” 等形式加強(qiáng)工作效率。 物業(yè)管理工作要求表 工作內(nèi)容 工作時(shí)間 /作業(yè)頻度 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 裝修審核 1天內(nèi)辦完 符合規(guī)定，無(wú)危及安全和影響外觀，無(wú)改變用途。 跟蹤、監(jiān)督 4次 /天 問(wèn)題部位無(wú)重復(fù)違章現(xiàn)象。 回訪 12小時(shí)內(nèi)， 100% 記錄完成情況，調(diào)查滿意率 100%。 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁(yè) 共 23 頁(yè) 收費(fèi) 12小時(shí)隨來(lái)隨辦 收費(fèi)率 100%。 時(shí)間安排 8:00~8:30向值班室了解和處理客