【正文】 增值稅的計(jì)算公式是： 應(yīng)納稅額 =∑（每級(jí)距的土地增值額適用稅率） 或者： 應(yīng)納稅額 =土地增值額適用稅率 扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 表一： 級(jí)數(shù) 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過(guò) 50%的部分 30 0 2 超過(guò) 50%—— 100%的部分 40 5 3 超過(guò) 100%—— 200%的部分 50 15 4 超過(guò) 200%的部分 60 35 來(lái)源：《 2020年度注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材 —— 稅法》 （四） 稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。 （三） 應(yīng)納稅額的計(jì)算 土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，作為增值額。 此外，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 （ 6）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑材料，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。在此，應(yīng)特別指出的是：此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的 納稅人，除此之外的其他納稅人不是用。其他納稅人繳納的印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的 %貼花）允許在此扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。其他房地產(chǎn)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，下同）計(jì)算的金額之和的 5%以內(nèi)計(jì)算扣除。故作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。 （ 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。它系指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。 計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，要對(duì)收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額計(jì)算征稅。 （二） 土地增值稅的應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。第三，開(kāi)征土地增值稅，是為了規(guī)范國(guó)家參與土地增值收益的分配方式，增加國(guó)家財(cái)政收入。 我國(guó)開(kāi)征土地增值稅的主要目的是： 第一、征收土地增值稅，是進(jìn)一步改革和完善稅制，增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的客觀需要。 稅務(wù)籌劃與偷、逃、抗、欠、騙稅的區(qū)別 : 二、 土地增值稅的介紹 土地增值稅法是指 國(guó)家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律規(guī)范。 盡管稅務(wù)籌劃、偷稅、避稅三者都具有減少稅收負(fù)擔(dān)的目的性，但由于各自性質(zhì)不同，存在很大的區(qū)別。 “一方面實(shí)現(xiàn)了企圖實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)目的或 經(jīng)濟(jì)后果，另一方面卻免予滿足對(duì)應(yīng)于通常使用的法律形式的課稅要素，以減少稅負(fù)或者按除稅負(fù)” ① 簡(jiǎn)言之，避稅是利用稅法漏洞，規(guī)避稅法以達(dá)到與稅法宗旨相違背的減少或免除納稅人負(fù)擔(dān)的行為。 （二） 納稅籌劃與避稅、偷稅的 比較 避稅籌劃是納稅義務(wù)人通過(guò)精心安排，利用稅法的漏洞或缺陷，規(guī)避或減輕其稅收負(fù)擔(dān)的非違法、不能受法律制裁的行為?；蛘咴诩{稅籌劃時(shí) 納稅人在法律允許的范 圍內(nèi)，對(duì)多種納稅方案進(jìn)行的優(yōu)化選擇。就納稅籌劃這一概念而言，西方國(guó)家和國(guó)內(nèi)的有關(guān)書(shū)刊所給的解釋都不盡一致， 然而綜合 起來(lái) ，關(guān)于納稅籌劃的概念主要是 ：（ 1）納稅籌劃是通過(guò)納稅人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或個(gè)人事務(wù)活動(dòng)的安排，實(shí)際繳納最低的稅收。因而在不違背稅收政策的前提下，以降低納稅成本，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)的稅務(wù)籌劃應(yīng)運(yùn)而生。 淺議房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃 方法 [摘要 ]本文就納稅籌劃 的概念 和 土地增值稅做了簡(jiǎn)單的介紹 ，并且闡述了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體做法，從而為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的納稅籌劃提供了理論依據(jù)。 [關(guān)鍵詞 ]納稅籌劃 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 正文 一、 納稅籌劃的概念 （一） 納稅籌劃的概念 作為獨(dú)立的利益主體，無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人，都希望減輕稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。 在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，納稅籌 劃幾乎已是家喻戶曉，而在我國(guó)，則尚處于初始階段。（ 2）在納稅義務(wù)發(fā)生前，由系統(tǒng)地對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)或投資行為做出事先安排 ，以達(dá)到少繳稅款的過(guò)程。筆者認(rèn)為的定義為：納稅籌劃是納稅人在稅法允許的范圍內(nèi)，運(yùn)用稅法所規(guī)定的稅收優(yōu)惠或選擇權(quán)，對(duì)自身經(jīng)營(yíng)、投資等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行 事前規(guī)劃，以減少稅收支出，從而有助于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的一種理財(cái)活動(dòng)。從本質(zhì)上看，它既不合法，亦不違法，而是出于合法與違法之間的狀態(tài)，即“非違法”。 偷稅是指納 稅人或扣繳義務(wù)人故意違反稅收法律、法規(guī)，采取偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)等手段，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的行為。 在實(shí)踐中，要嚴(yán)格區(qū)分納稅籌劃與偷稅、逃稅，這三者有著明顯的不同?，F(xiàn)行土地增值稅的基本規(guī)范，是 1993 年 12 月 13 日國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。第二，征收土地 ① （日）金子宏：《日本稅法原理》，劉多田等譯，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出 版社， 1989 年版，第 80 頁(yè) 增值稅，主要是為了抑制炒賣 炒買土地投機(jī)獲取暴利的行為。 （一） 土地增值稅的納稅義務(wù)人及 征稅范圍 土地增值稅的納稅義務(wù) 人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)： （ 1）取得土地使用權(quán) 所支付的金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額包括兩方面的內(nèi)容：①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi) 、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按 成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)偂? 《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能 夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙痤~機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。 （ 4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。 需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》有關(guān)規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因列入管理費(fèi)用中，故在此不允許單獨(dú)再扣除。 （ 5）其他扣除項(xiàng)目 對(duì)