【正文】 每年 三年 六年 05 04 發(fā)電機 每月 每季度 每年 五年 八年 06 05 干式變壓器 // 半年 每年 // // 07 06 空冷水機組 每月 每半年 每年 三年 六年 08 07 火災報警系統(tǒng) 每月 每 季 每年 // // 09 07 氣體滅火系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 10 07 消防聯(lián)動控制柜 每月 每季 每年 // // 11 08 公共天線系統(tǒng) 每月 每半年 每年 // // 12 08 對講報警系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 13 08 防盜監(jiān)視系統(tǒng) 每月 每季 每年 // // 14 09 低壓配電柜 半月 半年 每年 // // 15 09 高壓開關柜 每月 每年 // 16 13 交通道閘 每月 每季 每年 三年 六年 17 17 BA系統(tǒng) 每月 每季 每 年 // // 注 :逢高級保養(yǎng)的，低級保養(yǎng)可以不再做。 14． 3驗證 對于的設備（設施），購進后，在合同規(guī)定期內(nèi)，由管理處工程主管會同有關人員驗證，填寫《采購設備驗收表》；方可辦理入庫建帳手續(xù)。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質(zhì)量等作鑒定。管理處主任、公司財務審核；總經(jīng)理批準購置 ； 人事部負責購買。 Ⅰ 、 Ⅱ 級設備維修記錄，設備診斷記錄，設備完好率評定統(tǒng)計記錄。管理處維修班對所在物業(yè)所有的設備質(zhì)量記錄應按時間順序裝訂成冊，專柜保存。管理處實施保養(yǎng)、維修的設備，由管理處保養(yǎng)維修人填寫記錄，分包方實施保養(yǎng)維修的設備，由分包方填寫保養(yǎng)記錄、維修記錄。 13． 2質(zhì)量記錄 。管理處的確認（簽字）不免除供方對不合格 保養(yǎng)、維修進行返工、返修的責任。 12． 3當發(fā)生嚴重投訴或事故時，物業(yè)公司須組織人員對供方的質(zhì)量體系進行審核。 12． 0組織對供方的控制 12． 1供方的選取原則上其應通過 ISO9000認證。設備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在《設備維修記錄》上寫明。 11． 2設備報廢 對不能修復或維修后檢定不合格的設備，由工程部填寫《設備（機具）報廢單》，由管理處主任批示；上報物業(yè)公司經(jīng)公司同意后審核后進行報廢。管理處應定期檢查。 11． 0設備封存及報廢管理 11． 1設備封存 擬封存的 Ⅰ 、 Ⅱ 級設備由管理處報物業(yè)公司，物業(yè)公司計劃安排設備封存前的處理工作（防腐、防護等）。事后管理處須向安委會辦公室提交設備安全事故報告，物業(yè)公司根據(jù)管理處的報告及調(diào)查結果，向總經(jīng)理提交設備安全事故調(diào)查報告，并提出處理意見。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場之前，應盡可能地保護現(xiàn)場，拍照或錄象。 9． 3． 3管理處負責人審批《測量設備統(tǒng)計表》及《計量器具檢定計劃》； 10． 0設備安全管理 從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。 B． 有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定，管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》，未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。驗收合格，填寫《工程竣工驗收證明》，由施工單位、管理處在單上簽字蓋章。評定結果（分數(shù)）作為考核維修保養(yǎng)質(zhì)量及分包方履約情況的依據(jù)。 B． 設備維修完畢后，應對設備功能進行檢定，由管理處工程主管檢定，所有設備檢定記錄管理處都應備案。發(fā)現(xiàn)問題及時解決，無法解決的問題用《設備故障轉(zhuǎn)呈單》提交專業(yè)公司解決。 、大修、更新改造工程由物業(yè)公司選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由物業(yè)公司組織有關人員（相關管理處技術人員、物業(yè)公司或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。 關鍵設備發(fā)生故障，造成大廈 /小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活（不含重大設備事故），須按應急程序進行搶修。一時無法解決的問題應給管理處一書面說明，承諾修復時間。供方負責《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設備維修、保養(yǎng)可采用供方手冊的表格作記錄，管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊表格做記錄 。 B． 計量器具檢定計劃由管理處工程部制定。 B． 設備中修、大修、更新改造計劃由專業(yè)公司制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A算。 9． 0設備維修保養(yǎng)管理 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 5 頁 共 62 頁 生效日期： 9． 1計劃 A． 供方應將委托范圍內(nèi)的設備下年度保養(yǎng)計劃于每年 12月中旬報管理處，保養(yǎng)周期、級別應符合本文《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。作經(jīng)濟性分析，確保設備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時予以控制調(diào)整。須認真、全面、細致的作好運行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性 。 8． 0設備使用管理 8． 1物業(yè)公共設備的操作使用權歸管理處，供方維修保養(yǎng)時，停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。 重要危險設備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛 “ 禁止合閘 ” 等），報廢、封存的設備須標識。對新入伙的物業(yè)，管理處可要求進行質(zhì)量缺陷整改的供方按《機電設備統(tǒng)計表》填寫設備標牌，并按有關規(guī)定要求，貼在設備上。 7． 5設備質(zhì)量缺陷整改 新入伙的管理處，機電設備接管后，由物業(yè)公司委托專業(yè)公司或該管理處對設備質(zhì)量缺陷進行三個月整改，整改達到保利物業(yè)公司標準后，由物業(yè)公司和該管理處驗收，通過后，再與供方簽訂《公共機電設備維修保養(yǎng)合同》。 7． 3設備的編號 設備編號由以下四部分組成： 第一部分表示設備的類別：用數(shù)字０１－９９表示； 第二部分表示單位的名稱：用字母 P表示； 第三部分表示單位設備序號：用數(shù)字１．２．３ ......表示； 第四部分表示設備的管理等級：用羅馬數(shù)字 Ⅰ 、 Ⅱ 、 Ⅲ 表示； 例： 03－ P－ 1－ (Ⅰ) 電梯 保利城 1號梯 Ⅰ 級管理設備 7． 4設備的建帳 ，并用 EXCEL編制《機電設備統(tǒng)計表》，錄入電腦。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費單提交物業(yè)公司審核。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、物業(yè)公司各留一份作為交接憑證，管理處留復印件。設備的接管憑證由物業(yè)公司對發(fā)展商辦理（驗收單接收人處簽字蓋設備管理部公章 ）。 驗收依據(jù)為設備出廠說明書及國家有關規(guī)范、標準。政府有關部門的驗收，管理處應參與。維修養(yǎng)護合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評定供方。 6． 2管理處工程主管負責機電設備維修保養(yǎng)情況及設備技術狀態(tài)的月檢查。 5． 3對于 Ⅲ 級設備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。中修、大修周期見附表《設備保養(yǎng)、中修、大修周期》。 5． 1對于符合磨損 規(guī)律的 Ⅰ 、 Ⅱ 級設備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。如：區(qū)域火災報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。 Ⅱ 級設備：正壓 風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、 DDC現(xiàn)場控制器。 3． 8狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。 3． 6設備更新和技術改造 設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技 術性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。 3． 5大修工程 大修工程是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。 3． 4中修工程 中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解體修理和更 換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。 3． 2一級保養(yǎng) 對機械設備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調(diào)整、維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器 等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道、風道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。 3． 0定義 3． 1日常維護保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 1 頁 共 62 頁 生效日期： 工程管理手冊總目錄 序號 標 題 頁碼 1 設備管理規(guī)程 2 2 房屋本體 、室外公共設施的維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量標準 10 3 供電系統(tǒng)規(guī)程 11 4 供配電系統(tǒng) 巡視維護規(guī)定 15 5 供水系統(tǒng)操作規(guī)程 17 6 供水系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 19 7 排水系統(tǒng)操作規(guī)程 22 8 排水系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 23 9 空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 24 10 空調(diào)系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 26 11 電梯系統(tǒng)操作規(guī)程 28 12 電梯系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 30 13 消防報警系統(tǒng)操作規(guī)程 32 14 消防報警系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 34 15 氣體消防系統(tǒng)操作規(guī)程 37 16 氣體消防系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 40 17 監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程 41 18 監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 43 19 停車場管理系統(tǒng)操作規(guī)程 45 20 停車場管理系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 46 21 樓宇自控系統(tǒng)操作規(guī)程 47 22 樓宇自控系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 48 23 接地電阻測試操作規(guī)程 49 24 避雷系統(tǒng)巡視維護規(guī)定 51 25 計量設備檢定操作規(guī)程 52 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 2 頁 共 62 頁 生效日期： 一、設備管理規(guī)程 1． 0目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提 供各種服務的公共設備滿足服務要求。 2． 0適用范圍 管理處管轄的電力 (油 )拖動設備、電機、電氣設備（含強電主線路）、電子設備（含弱電線路）、管道、風道、閥門及其它房屋附屬裝置。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑，對不經(jīng)常運行的機械進行盤車、試車（正壓風機、消防水泵、發(fā)電機），發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，作好記錄。 3． 3二級保養(yǎng) 對機械設備進行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動、泄漏檢測，發(fā)電機帶負荷試車；對電機進行絕緣搖測，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對電氣設備全面清掃，母線、導線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測試；對電子設備除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測試，工作點調(diào)整，軟件維護；對管道、風道部分除繡、防腐、刷漆；對各種主要 閥門（含風閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。更換率一般在 10%30%，周期 35年。更換率一般超過 30%，周期 6— 10年。 3． 7事后維修（故障維修） 設備發(fā)生故障后，對失效、損壞部分作針對性的維修。 4． 0設備分類 深圳市保利物業(yè)管理有限公司 文件名稱：工程管理手冊 版 次： A/0 文件編號： POLYWI75003 第 3 頁 共 62 頁 生效日期： 根據(jù)設備對業(yè)主服務的重要性將其分為三級（風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜）： Ⅰ 級設備：電梯、發(fā)電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、 BA中央管理計算機。 Ⅲ 級設備：除 Ⅰ 、 Ⅱ 級以外的所有設備。 5． 0設備管理模式 采用計劃預修制（三級保養(yǎng) 日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設備更新和技術改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結合的管理模式。小修包含在三級養(yǎng)護中。 5． 2對于 Ⅰ 、 Ⅱ 級電氣設備（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設備