【正文】 器材的使用方法，遇有緊急情況和嚴重事故隱患，能獨立采取應急措施，并立即與部門消防負責人聯(lián)系，盡快處理解決。 10． 配合保安和消防部門維護各地點的安全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8． 遇有特殊事件，應及時填寫“特殊事件報告”，并立刻聯(lián)系有關部門進行處理。 6． 定期檢查空置區(qū)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 4． 及時發(fā)送物業(yè)公司給業(yè)主的所有通知和信件，督促業(yè)主 /客戶按期繳納租金及各項費用。 2． 準確掌握業(yè)主 /客戶的各方面情況。 職 位 ： 物業(yè)助理 工作大綱 ：負責具體實施所管轄區(qū)內的巡視及為業(yè)主 /客戶提供良好的服務。 14. 填報空置單位資料并送交管理處經(jīng)理。 12. 每月 填寫替班出勤，以供人事行政部參考。 10. 禁止未授權人士使用本小區(qū)內任何設施設備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8. 與業(yè)主 /客戶保持經(jīng)常性聯(lián)系，起到溝通管理處與業(yè)主 /客戶間關系的橋梁作用。 6. 熟練掌握防火防盜設備的使用，并明確處理圣莫麗斯小區(qū)之意外事件。 4. 及時報告有關小區(qū)設施損壞或任何意外事件，并完成書面報告，報告必須客觀 詳盡。 2. 收取及審閱小區(qū)的巡邏報告及每天的投訴記錄，了解處理進度，如有問題，迅速改進，之后將資料整理及匯報管理處經(jīng)理與工程部。 職 位 ： 物業(yè)經(jīng)理 工作大綱 ：協(xié)助管理處經(jīng)理做好物業(yè)管理工作。 18． 定期檢查所屬部門的固定資產，并對有疑問者進行審核。 16． 監(jiān)管管理處員工超時工作及編制補薪表。 14． 負責擬任部門主任職稱以上職務人員的面試、錄用、辭退等工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12． 負責簽署對外簽訂的合同、協(xié)議及報價的審核，簽批有關付款單據(jù)和員工聘用合同。 10． 負責本部門員工的業(yè)務培訓計劃及實施，提 出員工招聘、調職、晉升等意見。 8． 協(xié)助聯(lián)絡業(yè)主，建立良好關系。 6． 解決客人的投訴，幫助客人解決困難，改善服務質量。 4． 定期對小區(qū)的保安、維修、清潔進行監(jiān)察協(xié)調，并與承判商代表定期會議，以檢討及改善圣莫麗斯小區(qū)的管理水平。 2． 組織編制管理預算、年終結算，交物業(yè)總公司審核。 4 小區(qū)管理處員工崗位 職 位 ： 管理處經(jīng)理 工作大綱 ：統(tǒng)籌整個圣莫麗斯小區(qū)日常管理工作，包括：員工監(jiān)管、保安、清潔、維修與保養(yǎng)，同時處理投訴問題 、管理費訴訟及追討等事宜。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。另外，亦要解釋有關簽署之文件，需辦理之手續(xù)（如裝修手續(xù)、物品放行手續(xù)）及退場程序等。而作為業(yè)主之代理人亦有必要解釋有關之設備及供應之能量，予業(yè)主認識。 3 序 言 為保證業(yè)主有一個舒適、優(yōu)雅、整潔、安全的環(huán)境，維護及樹立企業(yè)形象，我們每位管理人員都應把自身形象與企業(yè)形象溶為一體，嚴格履行本崗位職責，必須做到： 1. 服務態(tài)度，文明禮貌； 2. 服務行為，合理規(guī)范； 3. 服務效率，及時快捷； 4. 服務效 果，完好滿意。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 2 序言 ........................................................... 2 物業(yè)部員工崗位職責 ............................................ 3 物業(yè)部管理制度 ............................................... 10 物業(yè)驗收制度 .................................................. 10 入伙裝修制度 .................................................. 10 投訴處理制度 .................................................. 13 拜訪業(yè)主制度 .................................................. 14 清潔管理制度 .................................................. 14 綠化管理制度 .................................................. 35 前臺服務 ...................................................... 39 業(yè)主檔案管理制度 ............................................. 42 防火管理制度 .................................................. 43 物業(yè)管理保險制度 ............................................ 48 有償服務收費管理制度 ........................................ 50 物業(yè)管理的法規(guī)依據(jù) .......................................... 50 業(yè)主報修制度 ................................................ 53 業(yè)主投訴制度 ................................................ 54 社區(qū)文化活動管理制度 ........................................ 55 公共場地使用管理制度 ........................................ 55 突發(fā)性事件或異常情況處理程序 ................................ 57 安全管理制度 ................................................ 60 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 武武 漢漢 保保 利利 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 有有 限限 公公 司司 物業(yè)手冊 （參考稿） 目 錄 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小區(qū)管理處 負責業(yè)主之管理和公共地方的管理工作，在業(yè)主事務方面，首要任務是推動業(yè)主的教育，使他們進駐小區(qū)后明白要遵守公共規(guī)則、愛護公物、維護業(yè)主合法權益、及促進業(yè)主彼此間之睦鄰關系。此外，亦要讓業(yè)主明了水電費分攤計算方法、電梯和手扶電梯之數(shù)量及使用方法及向業(yè)主提供之基本設施。編制成業(yè)主手冊提供予業(yè)主參考，繼而解釋裝修守則內之規(guī)定，管理處亦要兼顧 公共地方清潔、衛(wèi)生之維護及公共設施之養(yǎng)護，使管理能發(fā)揮其應有之功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 匯報職級 ：物業(yè)總公司 崗位責任 ： 1． 制訂本部門工作規(guī)劃和物品購置預算，定期向物業(yè)總公司匯報，并出席項目組召集的部門會議。 3． 制訂各項管理制度，下達于各級主管與保安主管， 組織主持每周工作會議，聽取匯報，布置工作，解決工作難題。 5． 定期提交小區(qū)管理報告。 7． 遇有緊急事故，如水浸、火警等事故，全責處理善后工作，并及時通報物業(yè)總公司辦公室。 9． 負責協(xié)調、指導部門主任的工作，保證各方面工作的順利進行 。 11． 關心員工生活、工作，協(xié)調員工之間所出現(xiàn)的工作矛盾，增強凝聚力。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 5 13． 制定圣莫麗斯小區(qū)設備使用方法及守則。 15． 負責公司重要的公關及重要接待工作 。 17． 管理處員工制服安排、處理及監(jiān)視。 29． 發(fā)揮工作主動性，完成物業(yè)總公司交辦的其它任務。 匯報職級 ：管理處經(jīng)理 崗位責任 ： 1. 協(xié)助上級處理日常管理事務，有效地保持圣莫麗斯小區(qū)清潔、維修、安全至最高水準。 3. 巡視小區(qū)公共區(qū)域，監(jiān)管部門員工的日常工作。 5. 協(xié)助上級處理業(yè)主 /租戶裝修事宜及維修工作。 7. 禮貌耐心解答客人的查詢、投訴、并加以詳細記錄。 9. 協(xié)助管理處經(jīng)理監(jiān)察及督導各承判商及清潔公司到圣莫麗斯小區(qū)工作及簽發(fā)證明， 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 6 并將資料登記于管理日記簿上。 11. 完成記錄各單元業(yè)主資料，以備查閱，并且具有一定的保密意識。 13．負責本部門的安全，消防，物業(yè)管理工作，確保所有消防通道暢通無阻。 15. 發(fā)揮工作主動性，努力完成上級交辦的其它任務。 匯報職級 ：物業(yè)經(jīng)理 崗位責任 ： 1． 與業(yè)主 /客戶保持經(jīng)常性聯(lián)系，起到溝通物業(yè)公司與業(yè)主 /客戶間關系的橋梁作用。 3． 熟悉公司關于管理、清潔、工程、維修、保安、消防、 收費等各方面的基本情況，解決業(yè)主提出的各種有關問題。 5． 按照要求巡視小區(qū)，檢查各部分設施是否完好，并將情況記錄于每日報告。 7． 負責聯(lián)系維修人員進行維修，并于事后復查跟進維修情況。 9． 監(jiān)督檢查各地點的公共區(qū)域的清潔狀況，遇有嚴重影響清潔衛(wèi)生的情況，立即與 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 7 清潔部門聯(lián)系并向上級匯報。 11． 監(jiān)督各裝修商 按照物業(yè)部的裝修規(guī)定文明施工。 13． 發(fā)揮工作主動性，努力完成上級交辦的其它任務。 匯報職級 ：物業(yè)經(jīng)理 崗位職責 ： 1． 熟知業(yè)主 /客戶情況，清楚了解小區(qū)各方面的基本情況，留心觀察來往客人的需要，熱心解答客人提出的各種問題。 3． 遇有重要事宜須通知業(yè)主 /客戶的。 5． 認真維護小區(qū)秩序，勸阻施工人員、出租車司機不要在小區(qū)滯留。 7． 認真填寫好工作日記。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 8 職 位 ： 保安經(jīng)理 工作大綱 ：負責整個圣莫麗斯小區(qū)保安、消防工作，包括制訂保安計劃、保 安及消防中心的運作與監(jiān)管，及協(xié)助處理投訴事宜。 2. 為配合各期業(yè)主的遷入，提供保安建議。 4. 耐心接待業(yè)主 /客戶或員工提出的各項要求，及時處理并反饋。 6. 負責整個圣莫麗斯小區(qū)的保安運作，以達至最高水平。 8. 熟悉掌握圣莫麗斯小區(qū)保安監(jiān)視裝置及功能，做好下屬員工的治安 、消防教育及培訓工作。 10. 如有發(fā)生突發(fā)事件，應立即趕到現(xiàn)場，保護好現(xiàn)場，并配合有關部門做好調查工作，