【正文】 拉、希爾頓等五星級酒店相繼進(jìn)入，?？谖逍羌壘频暝龆啵A(yù)示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，?？谠絹碓匠蔀?“ 有錢人 ” 度假養(yǎng)老的天堂，為 “ 有錢人 ” 蓋第二套房成為海口各大發(fā)展商常提的話題。 在城市空間發(fā)展模式上?？谧裱?“ 中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控 ” 的發(fā)展原則 。 ?？谧兊迷絹碓?“ 貴氣 ” ：?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級換代的發(fā)展趨勢： 2021年，海口計(jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地 產(chǎn)的供地規(guī)模，確保明年土地收益翻倍，并將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開發(fā)和土 地的招商運(yùn)營工作，在做好西海岸起步區(qū)土地一級合作開發(fā)的同時(shí)，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)啟動(dòng)金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。 海南的商品房市場經(jīng)過多年的沉寂之后，近年來已被新的需求所打破。綠化環(huán)境使海南成為了天然氧吧，大陸的大部分地區(qū)的居民尤其是嚴(yán)寒地區(qū)的居民，都熱衷到海南安家置業(yè)，海口更是人們理想的選擇地。海南月平均最低溫度為 176。 海南別墅項(xiàng)目 海南投資促進(jìn)會(huì) 目 錄 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 二、 項(xiàng)目基本資料 三、公司背景資料 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市狀況（地圖） 二、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對?？跇鞘械挠绊? 三、 2021 年至 2021 年海口市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群市場定位 五、?？谑懈叨朔慨a(chǎn)市場調(diào)查（樓盤資料圖片） 六、?？谑?2021 至 2021 年高端樓盤價(jià)格預(yù)測 第三章 SWOT分析 一、 Strength項(xiàng)目優(yōu)勢分析 二、 Weakners項(xiàng)目弱勢分析 三、 Opportaniry項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 四、 Treat項(xiàng)目威脅點(diǎn)（問題點(diǎn)）分析 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品定位和營銷 一、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 二、項(xiàng)目營銷 1．營銷階段與時(shí)間劃分 2．營銷目標(biāo) 3．營銷策略 第五章 項(xiàng)目地址和建設(shè)條件 一、項(xiàng)目地址 二、項(xiàng)目建設(shè)條件 第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)方案 第七章 項(xiàng)目旗實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度 第八章 投資估算和資金籌措 一、別墅項(xiàng)目投資估算 二、資金需求分析 三、資金籌措 四、投資回報(bào) 第九章 財(cái)務(wù)分析和效益評估 一、 成本分析 二、財(cái)務(wù)評價(jià) 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 第十章 結(jié)論 第一章 總論 項(xiàng)目名稱：美麗亞社區(qū)（暫定名） 建設(shè)單位：海南投資促進(jìn)會(huì) 項(xiàng)目地址：海口市海榆東線臺達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè) 一、項(xiàng)目背景 海南省是具有典型熱帶風(fēng)光的旅游圣地，也是一個(gè)美麗富饒的寶島，陽光、海水、沙灘、綠色、空氣 五大旅游要素俱全，吸引了大批的國內(nèi)外旅客前來旅游、觀光、度假。 隨著旅游黃金周的推出，幾年來旅游已成為現(xiàn)時(shí)期的消費(fèi)時(shí)尚，而到海南旅游更是熱點(diǎn)。 C，一年四季如春；隨著?？诔蔀樯鷳B(tài)園林城市，海南的環(huán)境綠化更上了一個(gè)臺階，其綠化、環(huán)境、空氣質(zhì)量指數(shù)均居全國之首。 根據(jù)我國達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平的中長遠(yuǎn)規(guī)劃的要求，隨著加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，我國未來每年將有 3000萬農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，按每戶 4口人計(jì)算，每年約需求 700萬套商品住宅，按其最低消費(fèi)水平每戶 10萬元指標(biāo)計(jì)算的話，每年投入商品房住宅業(yè)建設(shè)資金 7000億元，越占國民生產(chǎn)總值的 10%，因此，可以預(yù)計(jì)在未來的 10至 20年內(nèi)，我 國的商品房市場潛力巨大，各大、中城市的房地產(chǎn)將得到穩(wěn)步發(fā)展。在人民生活水平不斷提高的同時(shí)，人們對住房的要求也發(fā)生了根本性變化，地理位置優(yōu)越、環(huán)境條件好、房屋平面布局合理、配套設(shè)施其全、物業(yè)管理完善的新型環(huán)保綠色住宅已成為人們心目中的理想家園。 在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，?？跍厝０?、火山奇觀、海上森林 (紅樹林 )、會(huì)議會(huì)展及高爾夫?qū)ｍ?xiàng)旅游等眾多資源，其中，由張藝謀等知名導(dǎo)演創(chuàng)作和執(zhí)導(dǎo)的以大海為背景的大型海上實(shí)景演出也已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)創(chuàng)作階段，這是?？谑姓蛟?“ 陽光?？凇蕵分?、品位之城 ” 的一系列重要舉措之一，節(jié)目將于 2021年上演，屆時(shí)國內(nèi)外游客將在美麗的?？诟惺軣釒Шu風(fēng)情的完美演繹。在城市建設(shè)中堅(jiān)持突出綠色環(huán)境、熱帶風(fēng)光、濱海濱江、健康宜居、歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略，建設(shè) “ 江、海、田、林 ” 相互映襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市。 舊城改造，小康社會(huì)等因素促成?？诒镜鼐用褓徺I能量的釋放。 大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。一是住房供應(yīng)呈現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)性矛盾。截至 11月，?？谑?90平方米以下商品住房月末累計(jì)有 ，如果繼續(xù)執(zhí)行這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步加劇?？谏唐纷》康慕Y(jié)構(gòu)性矛盾，造成 90平方米以下商品住房的積壓。 2021年以來，?？诒镜鼐用褓彿啃枨笸?，市場占有份額逐年提高 ，各大發(fā)展商開始重視大中戶型的配置，大中戶型的旺銷將一定程度減輕?？谛粜推嗟慕Y(jié)構(gòu)失衡壓力。 2021年是中國的奧運(yùn)年，也是海口的房地產(chǎn)年，西海岸有城市海岸、紫園、藍(lán)城 1號、長信海岸水城、維多利亞花園、蘇格蘭 海景花園、菩提樹、西海豪園、瓊珠海岸、萬科浪琴灣、陽光西海岸、蔚藍(lán)海岸、龍墅灣、比華利二期等近二十個(gè)樓盤 300萬平米的項(xiàng)目群雄分爭；城區(qū)有金碧文華、海灣國際、安德利、?？跒车?；濱江版塊有蘭水灣，海藍(lán)椰風(fēng)等，?？跇潜P進(jìn)入了前所未有的競爭年代。 用地面積：約 130畝。 地理位置：位于海榆東線臺達(dá)高爾夫球會(huì)東側(cè)，距美蘭機(jī)場 5公里，距?？谑袇^(qū)15公里，距?？诃h(huán)城高速通道 3公里。 三、公司背景資料 廈門海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊資金： 1000萬元 注冊地：廈門 董事長：陳芳 總經(jīng)理：成明 永明確海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊資金： 800萬元 注冊地：漳州 開發(fā)資質(zhì)： 3級 董事長：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：永明確縣中山路商業(yè)一條街舊城改造，面積 100000平方 米，已完成 永明確縣金源花苑，面積 22021平方米，已完成 海南投資促進(jìn)會(huì) 注冊資金： 1000萬元 注冊地：海口 開發(fā)資質(zhì)： 3級 董事長：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：?？谒{(lán)云銀座，面積： 42021平方米，在建，今年十月交房 海口藍(lán)云晶城，面積： 55000平方米，前期準(zhǔn)備工作 其中藍(lán)云銀座項(xiàng)目獲?？谑?2021年人居環(huán)境十佳樓盤獎(jiǎng) 廈門國聯(lián)置業(yè)有限公司 注冊資金： 1000萬元 注冊地：廈門 開發(fā)資質(zhì)： 3級 法定代表人：成明 總經(jīng)理：成明 業(yè)績：廈門國明大廈，面積： 50000平方 米，已完成 該項(xiàng)目榮獲國家建設(shè)部魯班獎(jiǎng) 四、可行性研究工作依據(jù)和范圍 研究工作依據(jù) ① 建筑用地規(guī)劃指標(biāo)。 ③ 國家與地方頒布的有關(guān)法律、法規(guī)條例。 研究范圍 市場需求、建設(shè)方案。 工程方案。 投資估算和資金籌措。 第二章 市場需求分析 一、?？谑蟹康禺a(chǎn)市現(xiàn)狀 ： 價(jià)格走勢 ● 2021年 10月起至 2021年 8月，海南房地產(chǎn)內(nèi)、外銷市場均呈上升 態(tài)勢。 ?？跒?、海甸島、世貿(mào)區(qū)等相繼宣告房源稀缺。 ● 3000元 /平方米以下價(jià)格逐慚淡出百姓視野， 5000元 /平方米的價(jià)格門檻全面跨越。西海豪園的千萬別墅、萬科浪琴灣號稱 5萬元 /平方米的別墅備受追捧。 2021年 111月，?？谑蟹康禺a(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長 %，商品房投資 ，同比增長 %。新開工面積 ，同比下降 %。 ● 房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛，市場交易活躍。商品住宅銷售面積，與上年同期相比增長 %，超額完成了?？谑姓?guī)定的銷售指標(biāo)。?？谑卸址?成交面積 ，成交金額 ，分別比去年同期增長 %和 %。截至今年 9月，?？谑猩唐纷》恳?guī)劃批建面積 萬平方米，面積在 90/70平方米以下的商品住房規(guī)劃批建面積 ，占商品住房批建面積的 %，基本達(dá)到了國家規(guī)定的 90/70標(biāo)準(zhǔn)。隨著海甸市政配套設(shè)施的逐漸完善，海甸島發(fā)展逐漸向北擴(kuò)展，眾多樓盤如雨 后春筍層出不窮。海甸島區(qū)域逐漸成為海口地產(chǎn)集中地之一，也成為眾多本地和外地客戶在?？谥脴I(yè)的首選地之一。江南城、榮域、海語印象、世紀(jì)海岸、鴻天閣。而價(jià)格也是年年攀升。而較良好的地段也成為許 多想擁有海景而不想離市區(qū)太遠(yuǎn)的置業(yè)者的首選。日月城 ● 西海岸區(qū)域： 西海岸將成未來?？谛潞诵膮^(qū)。新區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)行政服務(wù)中心、總部經(jīng)濟(jì)基地、金沙灣熱帶濱海國際旅游度假區(qū)、現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生命健康養(yǎng)生基地、教育高科技產(chǎn)業(yè)基地和旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能區(qū)。如較熟悉的長信海岸水城，而眾多別墅項(xiàng)目也分布于此，新建的項(xiàng)目如浪琴灣。但由于離市中心有近 20分鐘路程，且周邊較缺乏商業(yè)配套設(shè)施，人氣也較弱，使得本地客戶望而卻步。 2021年將是西海岸長秀片 區(qū)快速發(fā)展的一年，眾多高端項(xiàng)目聚集在西海岸片區(qū)集中開發(fā)，勢必提升西海岸的配套完善程度，居住和投資價(jià)值突升。 代表樓盤：泰達(dá)浪琴灣。充分利用新埠島的海洋、綠色植物、現(xiàn)有漁村、填海規(guī)劃等自然優(yōu)勢，將旅游產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，打造全新旅游地產(chǎn)形象。 政策方面：波瀾不驚 ● 央行新政形勢下，?？谑猩唐贩渴袌鰞r(jià)格將保持平穩(wěn)增長。在深廣地區(qū)房價(jià)下跌的情況下，?？谑猩唐贩渴袌鲈诘蛢r(jià)位運(yùn)行，無下降空間。 ● 購房送戶口等政策的取消所產(chǎn)生的負(fù)面影響，都在?？诜康禺a(chǎn)的大好形勢下輕松過關(guān)。 ● 低收入家庭的住房保障工作穩(wěn)步推進(jìn)。廉租住房建設(shè)面積約 15萬平方米，為近 2021戶（總計(jì)人數(shù) 4000余人）解決了住房困難問題。 營銷方面：海南特色 ● 廣告費(fèi)用和營銷成本低是?？诟鞔髽潜P公開的秘密。特別是與藝術(shù)捆綁在一起的公關(guān)活動(dòng)在?？谝恍┲麡? 盤屢試不爽，代表樓盤是比華利山莊、西海豪園、綠色佳園。隨著?？谥鹊奶岣?，前幾年比較熱門的島外營銷渠道開拓逐慚因樓盤的熱銷而變得淡漠。在房地產(chǎn)投資預(yù)測方面，從長遠(yuǎn)來看，央行加息步伐不會(huì)停止，房貸壓力會(huì)逐步加大，將對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生抑制效應(yīng)。 ?？谑小澳壳安o泡沫成分”（海南省省委書記語），受到國家宏觀政策影響不大，房價(jià)也將在 08 年中保持上漲的大趨勢。 從海南的自然環(huán)境稀缺性、整體的城市營銷力度和中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析，海南仍然將迎來新一輪的投資置業(yè)高潮，海南房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要作好準(zhǔn)備迎接挑戰(zhàn)和機(jī)遇。曾經(jīng)的郊區(qū)西海岸隨著城市規(guī)劃的調(diào)整，將成為新的海口城市中心，昔日的冷門地帶南渡區(qū)、東海岸、盈濱半島在島外知名發(fā)展商的帶動(dòng)，進(jìn)入了一線的開發(fā)視野。 2021年以前，?？跇潜P無論品質(zhì)多高，只要位置好，即熱銷， 2021年至 2021年，?？跇潜P開始注重品質(zhì)，品質(zhì)好開始吸引眾多眼球， 2021年，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象愈演愈烈，再加上品牌企業(yè)的進(jìn)入，企業(yè)的口碑將成為企業(yè)致勝的法寶。 江南城 位置地理：?？诤５閸u和平大道 66 號 用地面積： 600 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 40﹪ 銷售價(jià)格：獨(dú)棟別墅 30 套均價(jià) 15000元 /㎡ 銷售情況： 2 期銷售罄， 3 小高層 100套 開盤一個(gè)月即將售罄，獨(dú)棟別墅預(yù)計(jì)08 年 6 月開盤 客戶組成：外地客戶占 60﹪ 海南大公館 地理位置：?？谑泻５槲逦髀? 用地面積： 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價(jià)格： 四期價(jià)格， 600 萬 /幢起，最高價(jià) 1380 萬 /幢 銷售情況：總價(jià)高，總體銷售進(jìn)度較慢 客戶組成：外地客戶占 90﹪ 泰達(dá)浪琴灣 位置地理： 海口市西海岸濱海大道 用地面積： 173 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容 積率 綠化率 50﹪ 銷售價(jià)格：別墅 2— 4 萬 /㎡ 銷售情況： 07 年底剛開始認(rèn)購，目前沒有統(tǒng)計(jì)銷售情況 西城秀舍 位置地理： 秀英區(qū)秀英大道與向榮路交互處 用地面積： 25 畝 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 35﹪ 銷售價(jià)格： 雙拼別墅起價(jià) 3488 元 /㎡ ， 一層商鋪 8400 元 /㎡ 銷售情況： 07 年初開始認(rèn)購，目前銷售 60﹪ 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 芒果樹 位置地理： ?？谑心虾４蟮? 用地面積： 26 畝， 42 套別墅 規(guī)劃指標(biāo)：容積率 綠化率 ﹪ 銷售價(jià)格： 雙拼的別墅 119 萬元 /套起 ，獨(dú)立別墅 185 萬元 /套起 銷售情況：半年售罄 客戶組成：外地客戶占 40﹪ 四、?？谑?別墅市場分析 濱海別墅價(jià)格 序號 名稱 產(chǎn)品 面積（平方米） 單價(jià)（元 /M2） 總價(jià)（萬元） 1 比華利山莊 獨(dú)立 300500 1000013000 300650 聯(lián)排 290 74007700 215224 疊加 180280 78008800 140247 2 西海岸高爾夫 獨(dú)立 560800 1000