【正文】 紐 本項目位于肇慶與其他市、縣的重要交通咽喉位置，連接國道 321 線（廣州至成都）、 324線（福州至昆明）、四連線（四會至連縣）縱貫全境，與廣（州）茂（名）鐵路和西江、綏江水道交匯。將 原來的普通瀝青改鋪為進口瀝青；人行道全部改為用花崗巖鋪設，兩邊最寬 10 米，最窄也有 。部分道路正在進行花基帶、人行道及管道的施工。 目前，端州一路的花基大部已拆除。 216。 端州一路交通現(xiàn)況 端州一路一直以來是端州的郊區(qū)，是端硯商家加工、銷售一條街，缺乏其他經(jīng)營類別，因此商業(yè)氛圍不濃厚，周邊圍繞的主要是村落及自建的平房，給人的印象是臟、亂、差，且只有三條公交線路途徑，交通狀況不理想。本項目第一期開發(fā)的土地緊靠端州一路及西江流域，水陸交通極為便利且首期開發(fā)土地平坦，極具開發(fā)潛力。白石村是端硯文化的發(fā)源地，歷史給白石人留下了獨有的硯石文化痕跡和典故，現(xiàn)在走進白石村街頭巷尾，仍隨處可見家家戶戶雕硯的壯觀場面。最終，我們的問題得到了解答，并結晶成這份策劃方案。 在 接到該項目后，我們就本項目的各方面特性，項目的整體定位，策劃包裝及租賃代理，立刻成立了專項小組，并即時展開了工作。 目 錄 前 言 . 5 一、項目自身條件分析 . 6 項目地塊分析 . 6 項目經(jīng)濟指標 . 8 項目交通環(huán)境 . 9 項目的 SWOT 分析 . 11 二、項目競爭力分析 . 16 競爭力的分析 . 16 競爭力的塑造 . 17 三、中國端硯文化村的整體項目定位 . 18 市場形象定位 . 19 經(jīng)營行業(yè)定位 . 20 旅游定位 . 21 產(chǎn)品類型定位 . 21 經(jīng)營群體定位 . 22 消費群定位 . 23 投資群體定位 . 23 市場租賃 價格定位 . 24 四、功能規(guī)劃建議 . 25 整體規(guī)劃建議 . 25 商場布局原則 . 28 整體功能體系劃分 . 29 各商業(yè)組團的劃分 . 32 【第一組團】端硯及文房四寶商品銷售功能 . 33 【第二組團】粵西特色商品銷售功能 . 35 【第三組團】主街（宋都御街） . 37 【步行街西主入口廣場】 . 39 【中心廣場】 . 40 【東廣場】 . 41 參考資料 . 42 五、商鋪規(guī)劃設計方案 . 53 現(xiàn)有規(guī)劃設計方案修改建議 . 53 商鋪裝修建議 . 54 環(huán)境景觀方案建議 . 56 智能化方案建議 . 58 其他細部規(guī)劃建議 . 60 六、物業(yè)價值提升策略 . 64 經(jīng)營模式提升 . 64 主題裝修提升 . 69 管理提升 . 70 七、營銷組合策略 . 72 租賃比例 . 72 產(chǎn)品組合 . 73 價格預期 . 74 八、營銷推廣策略及部署 . 75 營銷策略 . 75 招商 策略 . 75 價格策略 . 75 廣告策略 . 75 公關策略 . 75 推廣策略 . 75 九、資金回籠計劃 . 76 結 語 . 77 前 言 感謝貴司提供了一個如此寶貴的合作機會，這是發(fā)展商對我司能力的一個肯定。能夠全程策劃代理這樣的全國性知名品牌的項目（中國端硯文化村），我司倍感榮幸，也倍受鼓舞。通過對本項目進行了深入的剖析，以專業(yè)的市場調研為基礎、以獨到的見解為指引、以科學的操作作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項目品牌與產(chǎn)品背后所蘊藏的閃光點。我們相信，在中地行與志信公司的攜手合作下，必能創(chuàng)出奇跡！ 一、 項目自身條件分析 項目地塊分析 本項目位于端州一路與沙湖大道交匯處的黃崗鎮(zhèn)白石村，北接 321 國道，南靠沙湖路，西臨黃崗路，東依肇慶大橋及江濱東路。深厚的文化底蘊與成型的端硯作坊村落成為白石村得天獨厚的一大亮色。 項目地塊圖片： 項目經(jīng)濟指標 總建面積： 22442 ㎡ 展覽館面積： 8690 ㎡ 商鋪建筑面積： 13567 ㎡ 臨時商鋪建筑面積： 1444 ㎡ 門樓建筑面積： 70 ㎡ 商鋪總數(shù)： 341 間 交鋪時間： 8 月 31 日 裝修期： 9 月 1 日 —— 9 月 30日 開業(yè)時間： 2020 年 10月 1日 項目交通環(huán)境 216。直到 2020年 3月 15 日開始，端州一、二、三路全長 公里，改建工程正式動工，端州路的交通環(huán) 境狀況得到政府的重視及改善。 端州道路交通網(wǎng)絡的改善 端州大道、端州一、二、三路改建：東起 321 國道新線，西至工農(nóng)北路，全長 公里，路寬分別是 65 48 米，端州大道在通過新 321 國道和三茂鐵路時應采用立交處理，項目總投資 億元。據(jù)了解，為提高道路的等級，市城區(qū)已實施改造的重點道路，側平石將改用花崗巖，人行道也采用高質量、高檔次的行人道磚鋪設。工程將原來的公路全部擴建成雙向八車道寬 28 米的瀝青路。 216。連接全市端州、鼎湖、四會、廣寧、懷集、封開、德慶、高要等八個縣（市），貫穿全市近半數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 500 公里環(huán)市公路已改造成為高等級水泥路，大大縮短了肇慶與發(fā)達地區(qū)的時空距離?；疖囅驏|直通深圳和香港九龍，向西南在省內可直達湛江，省外可直達重慶。 水路交通網(wǎng)絡 本項目的二、三期緊靠西江流域，西江是徑流量僅次于長江的全國第二大河和肇慶的出?？?，被譽為 “ 黃金水道 ” 。 小結： u 為肇慶東擴南連與珠三角接軌奠定良好的交通網(wǎng)絡條件 u 為中國端硯文化村的落成提供有利的交通樞紐 項目的 SWOT分析 n 項 目優(yōu)勢（ Strength） l 地理位置優(yōu)勢 216。 具有深厚的歷史文化底蘊 —— 宋文化、硯文化 l 交通區(qū)位優(yōu)勢 216。 端州路的擴建工程開展，使交通樞紐暢通 216。 中國 端硯文化村得到肇慶市市委、市政府資金和政策上的支持 l 時機優(yōu)勢 216。 中國端硯文化村是現(xiàn)時肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復合項目 216。 建筑特色是宋代古建筑與現(xiàn)代商業(yè)建筑的優(yōu)化融合形成旅游、文化、商業(yè)三位一體的現(xiàn)代文化旅游村落 216。 商鋪的間隔具有 靈活性 l 自身塑造優(yōu)勢 216。 中國端硯文化村是中國文化瑰寶向外展示的基地 216。 本項目是推進硯行業(yè)的文化與經(jīng)濟融合和互動的平臺 216。 人流量及車流量較少 216。 區(qū)域商業(yè)氣氛冷淡 216。 項目公交線路配套不足 n 項目的機會點（ Opportunity） l 政府資源 216。 市委、市政府投入 2020 萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國端硯文化村與白石村的有機融合，形成古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點，不但可以增加村民收入而且淡化村民對中國 端硯文化村的抵觸情緒，從而達到雙贏目的 l 自身塑造的資源 216。 端硯博物館落戶中國端硯文化村，有利于宣傳中國硯文化及為硯行業(yè)、文房用品行業(yè)提供全方位的信息交易、交流平臺，同時可以通過收取門票或租借場地獲收益，增加日常的營運收入 216。 肇慶硯行業(yè)分為兩大對立陣營（白石村與外圍商家的對立），外圍商家及其他村的商家容易混淆本項目是白石村自行經(jīng)營，會對本項目的產(chǎn)生抵觸情緒 216。 中國端硯文化村的體量大，白石村及端州路的硯行業(yè)商戶難以擠滿整個項目 216。 白石村及端州一路的 商家一直以分散式經(jīng)營，對于集中經(jīng)營有一定的抗拒 216。 白石村內的住戶以住戶名義帶游客參觀，避開統(tǒng)一的門票收費 216。肇慶有著豐富及很深的文化底蘊，區(qū)域文化博大精深，端硯與其它硯類相比有著不可取代的地位，這也是外區(qū)商業(yè)難以復制及遷移的特點。 競爭力的塑造 252。 旅游購物公園 252。 國寶參觀基地 252。 硯行業(yè)及文化類產(chǎn)品行業(yè)的信息、商務交流互動平臺 252。 學生學習硯文化的基地 252。 中國文化瑰寶的演示窗口 252。 白石頭村 1000 多年歷史，包括開采、制作、雕刻的微縮景區(qū) 252。 演繹宋朝期間的文化及風土人情的演藝場 252。 端硯鑒定中心及研究中心 發(fā)展及 打造本項目為高價值、高品位、高質量、集參與性、娛樂性、知識性為一體的旅游商業(yè)景點，營造濃厚的端硯文化氛圍。 本項目定位具有： 178。 唯一性 178。 差異性 178。 領先性 是中國端硯產(chǎn)業(yè)集中展示、銷售、推廣、商務、飲食、文化七大功能于一體的硯文化旅游商貿平臺中心 案名： 中國端硯文化村 產(chǎn)品定位語 : 中國端硯文化旅游觀光 購物新天地 廣告宣傳語： 中國文化產(chǎn)業(yè)新傳奇 粵西特色商品品牌主力店 古玩、字畫、根雕專賣店 硯行業(yè)購物中心 文化用品專業(yè)經(jīng)營店 形成文房用品產(chǎn)業(yè)的專業(yè)批發(fā)商場 經(jīng)營行業(yè)定位