【正文】 伸的村落街巷系統(tǒng)。現(xiàn)存明、清古民居 124 幢，祠堂 3 幢。 n 古風(fēng)撲面具有濃郁江南氣息 —— 同里 同里的建筑保存也比較完好，家具也都是按照當(dāng) 時的原樣擺設(shè)，游人可以在樓里自由地活動，讓人想象原來主人住在其中的情境。 n 建筑風(fēng)格的江南水鄉(xiāng) —— 周莊 周莊可能是開發(fā)較晚的緣故，那里的商業(yè)氣息不是很濃，雖說商店也不少，但店主一般都不會主動吆喝，要看要買都隨游人的便，讓人感到很自在。內(nèi)園還新建有古戲臺一座。這兩條龍，龍頭相對，中間有一顆珠，被稱為 “ 二龍搶珠 ” 。豫園曾被譽為 “ 奇秀甲于東南 ” ，是一座揉和了我國明、清兩代園林藝術(shù)的名園，被國務(wù)院定為全國文物保護單位。園內(nèi)有 48 處景點構(gòu)成，荷花池和九曲橋、大假山、萬花樓、點春堂、會景樓、玉玲瓏、得月樓、內(nèi)園等景區(qū)。 穿插在各棟組團設(shè)置民族風(fēng)情景觀、情景展示區(qū)，互動娛樂設(shè)施，安排各類相關(guān)風(fēng)情表演，與第一、第二組團的商鋪經(jīng)營類別相呼應(yīng)，以設(shè)置在 I、 J 棟為主。 作為主街上的 6 棟商鋪將融合特色商品銷售，通過特色表演，體現(xiàn)硯文化、宋文化、嶺南文化的民族風(fēng)情，也將為吸引各方游客聚集的購物、休閑、游樂、飲食于一體的項目主題特色商業(yè)步行街 252。 創(chuàng)建粵西特色商品一條街（例如：四會玉器一條街、廣寧竹海一條街），粵西千里走廊一條街，同時根據(jù)各鎮(zhèn)區(qū)旅游特色進行各鎮(zhèn)區(qū)承租商鋪特色裝修，與肇慶旅游品牌推廣相結(jié)合，同時定期舉辦各類推廣活動，促進整體經(jīng)營 252。 粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色商品，土特名優(yōu)產(chǎn)品集中展示推廣銷售 252。 北向商鋪將以端硯行業(yè)龍頭商戶設(shè)置其中，實現(xiàn)其組團特性及項目整體規(guī)劃特性， 在招商時對商戶進行謹慎篩選 252。 D 棟以品牌端硯商品銷售為主，配套文房四寶商品（安徽、浙江的紙、筆、墨）作為輔助，與主街相呼應(yīng) 252。 形成端硯文化對外傳播及文化商品產(chǎn)業(yè)機構(gòu)，消費群體交流的基地，形成大量的 購買群體 252。 銀行、電信、商務(wù)、儲運等經(jīng)營服務(wù)配套功能 n 會展經(jīng)營功能 252。 以端硯文化為主，粵西文化、嶺 南文化、宋文化為輔助的集中展示，吸引各機關(guān)團體，教育機構(gòu)參觀學(xué)習(xí)，形成寓教于樂的歷史文化學(xué)習(xí)教育基地功能，通過展覽館及項目各功能進行經(jīng)營推廣 n 服務(wù)配套功能 252。 同時在項目的規(guī)劃方面，融入各類互動旅游功能，景點參觀旅游功能，整體項目采用旅游市場方式，進行國內(nèi)外經(jīng)營推廣，包括吸引專業(yè)群體及旅游個體消費 252。 旅游相關(guān)食用品 3%5% n 旅游經(jīng)營功能 252。 粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色旅游商品、土特名優(yōu)產(chǎn)品占 20%25% 252。 以端硯商品銷售為主，占整體商品銷售 30%35% 252。通過將各類特色經(jīng)營商戶及特色表演、特色餐飲、互動娛樂、景觀小品設(shè)置在北區(qū)組團（即 H 組團），吸引人流 向北端聚集，形成集中購買后再自然向四周擴散，在經(jīng)營上及招商推廣令商戶沒有因地理位置及商場分布有前鋪、后鋪的感覺，而是產(chǎn)生南組團商鋪及北組團商鋪，中區(qū)組團商鋪的朝向及組團的劃分，有利于提升商鋪租價。 n 具引導(dǎo)性的縱橫向人流動線 本項目以東、西兩端作為主入口，人流動線也將以東、西縱向為主，而本項目的關(guān)鍵在于通過每一個組團設(shè)定的經(jīng)營主題，景觀特色，互動娛樂特色進行南、北橫向吸納，形成南、北橫向人流動線，與東、西人流動線匯合，使其產(chǎn)生交替循環(huán)，也將通過制定旅游參觀購物線路進行引導(dǎo)。在第一期項目規(guī)劃的后段將設(shè)置以情景場所及鑒定中心為主，希望通過參與性及互動性強的活動引導(dǎo)客戶向東面消費，一方面帶旺東面商鋪，另一方面通過一、二期之間的東廣場作為引導(dǎo)、過渡空間而且要營造成一個舒適的共享空間，將一期商業(yè)氣氛延伸至二期規(guī)劃。主要包括以下幾方面： ① 為了充分利用商業(yè)設(shè)施，最大限度地吸引消費者，建議在項目的前庭 設(shè)置大型休閑廣場 及 設(shè)置項目的標致性建筑物 （大型端硯或電動磨墨機）， 目的是令客戶有強烈的視覺沖擊效果及留下深刻的記憶 ② 建議在項目的中央位置設(shè)置 主題情景中心廣場 （必須帶有藝術(shù)化和富有感染力），不但易給消費者以深刻的感受和記憶，而且可將客戶吸引項目中間位置形成集中購買后再自然向四周擴散 ③ 在一期項目的后段利用功能設(shè)施的配置和娛樂活動開展的休閑廣場進行再次匯聚游客，達到引導(dǎo)客戶不知不覺地將二、三期項目消費 另外，在經(jīng)營功能劃分方面考慮到，第一組團靠近端硯展覽館，因此功能規(guī)劃以與硯相關(guān)聯(lián)的功能屬性進行設(shè)置，目標以經(jīng)營端硯商家及端硯歷史的展示為主。 門票回收計算： 門票 娛樂表演收費 人流 經(jīng)營年限 銷售額合計 25 元 25 元 50 萬 /月 40 年 10 億 建議租賃價格： 首層 50 元 二層 30 元 三層 20 元 四、功能規(guī)劃建議 整體規(guī)劃建議 第一期的整體規(guī)劃將劃分三大組團，考慮到空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計等方面對商業(yè)經(jīng)營方式、經(jīng)營環(huán)境的滿足。 門票定價： 根據(jù)前期對消費群體的市場調(diào)研的報告分析顯示，旅游參觀客戶基本接受 2025元的門票收費。 創(chuàng)新性 178。 特色性 178。 首創(chuàng)性 178。 三、中國端硯文化村的整體項目定位 整體項目定位原則： 1．以端硯產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)市場定位，針對特定專業(yè)購物群體，具有長久持續(xù)的經(jīng)營收益及專業(yè)特性 2．肇慶作為全國優(yōu)秀旅游城市之一，其品牌已具有深遠的品牌影響力，端硯產(chǎn)業(yè)及宋文化的現(xiàn)代演繹將與當(dāng)?shù)芈糜问袌鱿嘟Y(jié)合，形成特色主題旅游市場，吸引國內(nèi)、外旅游群體前來觀光購物消費，創(chuàng)建旅游經(jīng)營收益 3．本項目是 “ 旅游與商業(yè)地產(chǎn) ” 相結(jié)合的開發(fā)經(jīng)營模式，將增強項目在整體 市場競爭力，并為二、三期開發(fā)相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)類別提供良好的平臺基礎(chǔ)，（例如二、三期發(fā)展酒店、公寓、游樂場景） 市場形象定位 采用旅游市場形式對項目進行整體包裝，引入以端硯相關(guān)的配套商品及特色商業(yè)服務(wù)，形成旅游市場新亮點。 肇慶旅游新亮點 252。 宋文化展示的文化村落 252。 端硯歷史及制作大觀 252。 肇慶文化宣傳窗口 252。 文化類行業(yè)的一年兩季的交易會場地 252。 列入世界吉尼斯大全的 “ 大型端硯 ” 參觀景點 252。 端硯始祖的供奉地 252。 旅游觀光產(chǎn)業(yè) 252。 n 市場的唯一性 綜觀現(xiàn)時廣東省內(nèi)暫未有雷同的集中經(jīng)營端硯及文房用品的專業(yè)項目出現(xiàn)，因此本項目具有較大潛力的市場可塑空間及發(fā)展空間。 牌坊工藝市場的租期即將界滿，而適逢湖濱工藝市場重新裝修工程完成，準備投入營運，導(dǎo)致本項目的部分投資客戶將被分流 二、項目競爭力分析 競爭力的分析 n 資源唯一性 白石村是端硯文化的發(fā)源地，而且端硯是中國文房四寶之一，位居四大名硯之首，自古以來就深受文 人墨客和收藏名家的賞識。 流動的個體硯經(jīng)營者在中國端硯文化村周邊以低廉價格拉客影響場內(nèi)經(jīng)營戶的收益及影響文化村的整體形象 216。 白石村的商戶以自己居所進行加工、雕刻、銷售一條龍作業(yè)，營運成本相對較低 216。 白石村內(nèi)的家庭式作坊仿效中國端硯文化村經(jīng)營模式發(fā)展低水平的招商推廣 216。 中國端硯文化村落成，將為端硯文化節(jié)提供有利的場地條件，不但有利于本項目的宣傳而且利于積聚人氣，另外可以通過出租臨時展場，獲 取收益 n 項目面臨的威脅（ Threat） 216。 中國端硯文化村打造成旅游商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)的旅游購物公園，勢必成為繼星湖、鼎湖后來肇慶必游的旅游新景點 216。 通過市委、市政府對 “ 中國硯都 ” 品牌的宣傳及打造，本項目可以借助其宣傳攻勢宣傳本項目，節(jié)省廣告費用 216。 項目周邊的商業(yè)布局零、散、亂缺乏統(tǒng)一經(jīng)營及統(tǒng)一管理 216。 項目周邊環(huán)境差，以平房、臨建、工廠環(huán)繞 216。 中國端硯文化村是學(xué)生認識及學(xué)習(xí)硯文化的天堂 n 項目的劣勢（ Weakness） 216。 列入世界吉尼斯之最的 “ 最大型端硯成品 ” 展示景點 216。 粵西地區(qū)標志性項目，端州區(qū)地標式的建筑物 216。 經(jīng)營的類別具有鮮明的肇慶特色 216。 建筑規(guī)劃特點是建成仿宋代的端硯主題旅游購物公園 216。 肇慶市被中國人大頒發(fā) “ 中國硯都 ” 稱號 l 功能規(guī)劃優(yōu)勢 216。 肇慶市委、市政府將中國端硯文化村納入我市大旅游發(fā)展和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要項目 216。 位居端州與珠三角接軌的咽喉重要位置 l 政府政策優(yōu)勢 216。 獨特的地理位置資源優(yōu)勢（四大名硯之首端硯）的發(fā)源地 l 歷史文化優(yōu)勢 216。全市擁有一、二類口岸 11 個、大小碼頭泊位 72 個，肇慶快船 4小時可達香港，所以水路運輸交通較便捷。 216。加上廣肇高速公路、西江肇慶大橋已建成通 車，現(xiàn)在到廣州只需一個半小時，到深圳只需兩個半小時。 肇慶交通樞