【正文】 ，如大面積的玻璃櫥窗及玻璃大門。 為了使項(xiàng)目的主題調(diào)性能深入人心，令客戶初次到訪能留下美好的深刻回憶，建議在第一組團(tuán)南面即靠 近端硯展覽館的圍墻能設(shè)置一個(gè) “ 端硯歷史文化時(shí)間廊 ” ，將端硯的歷史及開采、打磨、雕刻整個(gè)流程展示，通過帶發(fā)聲音的臘像公仔形式表現(xiàn)，增強(qiáng)其可觀性及趣味性。 智能化方案建議 經(jīng)過前期敝司對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶 的調(diào)查了解到，他們普遍對(duì)智能化配置的要求不高，只需能提供通訊電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)即可。 電話通訊 178。 消防系統(tǒng) 消防系統(tǒng)是商場(chǎng)必備的系統(tǒng)設(shè)施，包括噴淋、煙感、溫感等。 178。該系統(tǒng)在商鋪管理中心多媒體監(jiān)控電腦上顯示。 閉路電視監(jiān)控 是本項(xiàng)目第一道安全防范體系，它利用安裝在商場(chǎng)周界圍墻上的雙光束經(jīng)外探測(cè)裝置對(duì)小區(qū)周界和重要部位進(jìn)行布防。 金融平臺(tái) 商場(chǎng)的金融系統(tǒng)主要包括銀行業(yè)的引進(jìn)，一方面為消費(fèi)者提供便利性的消費(fèi)過程（如快速提款、信用卡消費(fèi)等） ，另一方面滿足商家資金的流通需求。 其他細(xì)部規(guī)劃建議 n 路燈規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 建議在前廣場(chǎng)、東廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)設(shè)置 T 型旗路燈，不但可以作為裝飾照明作用而且可以 租賃 T 型旗廣告位增加的利潤(rùn)收入 。 n 道路導(dǎo)向指引 指示系統(tǒng)主要指商場(chǎng)的出入口指示、導(dǎo)購(gòu)指示、安全指示、消防指示 等。 指引牌： ① 指示各通道的主題 ② 指示該通道的商戶名單以及位置圖，以方便顧客進(jìn)入商鋪 ③ 指示安全出口、洗手間等位置 地面導(dǎo)向指引： ① 為了使各個(gè)組團(tuán)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)的類別的形象更鮮明突出，建議在道路的導(dǎo)向指引方面，采用花紋地磚指引法，即在各自組團(tuán)的通道中，鋪設(shè)能反映該組團(tuán)銷售內(nèi)容的形象化圖案，不但能使各組團(tuán)之間功能的差異性拉開而且可以使客戶能迅速知道自己在哪個(gè)功能組團(tuán)。 n 項(xiàng)目與白石村之間圍墻的設(shè)計(jì) 為了中國(guó)端硯文化村整體風(fēng)格的完整性及便于統(tǒng)一管理，建議以青石磚作圍墻進(jìn)行圍閉，并且在圍墻上以具有中國(guó)特色的窗花進(jìn)行點(diǎn)綴或以反應(yīng)端硯文化的彩瓷鋪設(shè)，使墻壁既可作圍閉作用又可作為項(xiàng)目整體裝飾的風(fēng)景線。 經(jīng)營(yíng)模式提升 目的： 在同級(jí)旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成獨(dú)有經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，確保長(zhǎng)久發(fā)展商收益及增強(qiáng)各商戶長(zhǎng)久駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心，形成獨(dú)有經(jīng)營(yíng)品牌。 Ⅱ 、我們不僅出租商鋪，而且為您創(chuàng)造財(cái)富 —— 發(fā)展商由大業(yè)主轉(zhuǎn)向項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)推廣機(jī)構(gòu) 以商用物業(yè)發(fā)展 商作為大業(yè)主，未來將由業(yè)主角色逐步轉(zhuǎn)換成經(jīng) 營(yíng)戶角色，參與整體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)推廣，引導(dǎo)及提供完善經(jīng)營(yíng)配套 服務(wù)的同時(shí)，將作為整體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)推廣運(yùn)營(yíng)商身份與各零散商戶共同經(jīng)營(yíng)，并定期組織相關(guān)促銷活動(dòng)，進(jìn)行整體項(xiàng)目推廣。 建議與以下相關(guān)行 業(yè)進(jìn)行互動(dòng)經(jīng)營(yíng)推廣合作： 1．車迷會(huì) —— 擁有大量高端消費(fèi)群體，有組織定期外出旅游群體 2．?dāng)z影協(xié)會(huì) —— 擁有大量高端專業(yè)及愛好消費(fèi)群體，自發(fā)及有組 織外出旅游群體 3．珠寶、古玩、工藝品協(xié)會(huì) —— 擁有超高端消費(fèi)群體及愛好者， 經(jīng)營(yíng)層面高，具有高端消費(fèi)群體 4．藝術(shù)創(chuàng)作機(jī)構(gòu) —— 擁有大量專業(yè)群體，自發(fā)及有組織定向外出的旅游群體 5．文化經(jīng)營(yíng)及旅游推廣機(jī)構(gòu) —— 擁有大量專業(yè)群體，有組織及定向外出旅游群體，商業(yè)經(jīng)營(yíng)性較強(qiáng)，與之共同經(jīng)營(yíng)合作推廣，利潤(rùn)空間較高，經(jīng)營(yíng)范圍廣，輻射面較強(qiáng) Ⅲ 、采用復(fù)合經(jīng)營(yíng)方式 與相關(guān)行業(yè)進(jìn)行互動(dòng)經(jīng)營(yíng)推廣合作，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模類別及多元化特色經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì) 傳統(tǒng)的旅游市場(chǎng)推廣經(jīng)營(yíng)通常與各類相關(guān)機(jī)構(gòu)共同推廣，例如與旅游機(jī)構(gòu)、文化機(jī)構(gòu)、酒店行業(yè)、會(huì)展經(jīng)營(yíng)行業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、教育機(jī)構(gòu)等行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合推廣，將客戶資源轉(zhuǎn)換成旅游市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資源優(yōu)勢(shì)。 案例 1：南國(guó)影視基地是將旅游市場(chǎng)與中央電視臺(tái)影視機(jī)構(gòu)聯(lián)合進(jìn)行推廣，在吸引旅游群體的同時(shí)，吸引擴(kuò)大影視愛好者長(zhǎng)期前往參觀。 例如：當(dāng)個(gè)人在購(gòu)買汽車時(shí)，經(jīng)銷商吸引每位車主參加車迷會(huì)， 定期舉辦各類外出活動(dòng)，此時(shí)，首先要選擇旅游景點(diǎn)，如 旅游項(xiàng)目提供相關(guān)優(yōu)惠條件與汽車經(jīng)銷商合作，將帶動(dòng)非 旅游群體以外的高端商品消費(fèi)群體前來消費(fèi)購(gòu)物，促進(jìn)項(xiàng) 目經(jīng)營(yíng)。 主題裝修提升 目的： 根據(jù)各組團(tuán)經(jīng)營(yíng)類別及特色進(jìn)行主題裝修，包括建筑內(nèi)外部分，環(huán)境設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)元素，從而提升商鋪經(jīng)營(yíng)價(jià)值，增強(qiáng)旅游購(gòu)物特色，增加多次往返消費(fèi)頻率。 管理提升 目的： 充分體現(xiàn)集中經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)商戶長(zhǎng)久駐場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心，體現(xiàn)發(fā)展商素質(zhì)。要更全面，更詳細(xì)地了解中國(guó)端硯文化村的情況，游客更可使用觸摸屏電腦瀏覽中國(guó)端硯文化村情況。咨詢中心的服務(wù)人員能使用中英雙語(yǔ)服務(wù)，竭誠(chéng)為每位來訪的游客提供方便和幫助。 七、 營(yíng)銷組合策略 租賃比例 產(chǎn)品組合 客戶類型 比例 估算面積 估計(jì)商家數(shù)量 備注 端硯 35% 約 4748 ㎡ 120 端硯、硯 文房用品 20% 約 2713 ㎡ 68 紙、筆、墨 粵西產(chǎn)品 30% 約 4070 ㎡ 102 劍花、溪黃草、燕 窩、竹制品、棕、奇石、根雕 玉器、古玩 10% 約 1357 ㎡ 34 古董、四會(huì)玉器 餐飲 3% 約 407 ㎡ 10 中餐、西餐 表演及鑒定中心 2% 約 ㎡ 7 表演、鑒定 注： 1) 商家數(shù)量為估算值，實(shí)際應(yīng)按市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整 價(jià)格預(yù)期 八、 營(yíng)銷推廣策略及部署 營(yíng)銷策略 1．入市時(shí)機(jī)確定原則 房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，誰(shuí)能占領(lǐng)先機(jī)搶先入市，誰(shuí)就最有最大的機(jī)會(huì)成為贏家。 為了保證能讓本項(xiàng)目在推出市場(chǎng)即能一炮而紅， 建議示范鋪位交付使用時(shí)及項(xiàng)目一期工程的鄒形出來后推出市場(chǎng)， 一則能顯示發(fā)展商的實(shí)力雄厚，二則讓客戶通過親身體現(xiàn)商鋪的情況，將更有說服力，更容易引起商家的沖動(dòng)及欲望。 根據(jù)上述的分析以及考慮到前期積累客戶需要一定的時(shí)間和工程及各方面工作的配合，敝司認(rèn)為本項(xiàng)目最佳的入市時(shí)機(jī)為八月中下旬 。 首先， 6～ 7 月銷售前期工作準(zhǔn)備及向市場(chǎng)透露部分項(xiàng)目的租賃信息 216。而現(xiàn)場(chǎng)招租方面，還是通過銷售人員的舊客戶跟蹤以及做好新客戶的登記，為 8 月中下旬的認(rèn)租做鋪墊，積累客戶； 216。另外， 6 月份可以籍著對(duì)臺(tái)招商會(huì)吸納臺(tái)商進(jìn)駐。 216。 216。緊接住通過報(bào)紙廣告、新聞報(bào)道、單張宣傳等立體宣傳發(fā)布公開招租信息 216。 216。據(jù)此，并結(jié)合我司一直以來的樓盤操作經(jīng)驗(yàn)，建議將本項(xiàng)目的整個(gè)營(yíng)銷過程劃分為以下階段： 階段 名稱 時(shí)間 招租工作重點(diǎn) 第一階段 籌備期 2020 年 56 月 對(duì)臺(tái)招商活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)包裝及各政府職能 部門進(jìn)行公關(guān)活動(dòng) 第二階 段 造勢(shì)蓄客期 7 月 8 月 對(duì)經(jīng)營(yíng)硯業(yè)客戶進(jìn)行租售洽談 第三階段 啟動(dòng)期 8 月中下旬 全面開展租售工作 第四階段 全面推廣期 9 月 第五階段 交鋪旺銷期 10 月 全面進(jìn)行招租 第六階段 延續(xù)期 1112 月 對(duì)項(xiàng)目剩余貨量進(jìn)行招租 招商策略 216。 先品牌后散戶 216。 低門檻：就是對(duì)符合功能定位要求的商家，可適當(dāng)降低其入場(chǎng)成本（特別是主動(dòng)客戶），力求能促進(jìn) 招商工作的進(jìn)程 216。 經(jīng)營(yíng)權(quán)一次性承租 216。 先租后賣 價(jià)格策略 廣告策略 為了使本項(xiàng)目在這段時(shí)間內(nèi)吸引市場(chǎng)的關(guān)注，敝司建議通過以下媒介做宣傳，以達(dá)到較好的宣傳效果： 1. 《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、《南方都市報(bào)》、《西江日?qǐng)?bào)》 目前，房地產(chǎn)業(yè)仍以上述《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》、《南方都市報(bào)》三大報(bào)紙作為項(xiàng)目宣傳的主要途徑，敝司建議根據(jù)三大報(bào)紙閱讀受眾的不同，在不同時(shí)期可分別對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)信息作宣 傳，以達(dá)到信息盡量到達(dá)更多的閱讀受眾，利于本項(xiàng)目的宣傳。 2. 電視展板廣告 為了更好地體現(xiàn)樓盤的形象、品位檔次，增強(qiáng)市場(chǎng)項(xiàng)目相關(guān)信息的傳播到達(dá)率，敝司建議以電視展板廣告作為主要宣傳手段，通過電視展板廣告的宣傳，提高樓盤信息的到達(dá)率。 翡翠臺(tái)、本港臺(tái) —— 六點(diǎn)半及六點(diǎn)新聞、財(cái)經(jīng)報(bào)道 八點(diǎn)及九點(diǎn)半電視連續(xù)劇 3. 軟文繕稿 建議通過記者的軟文繕稿，在《日?qǐng)?bào)》、《晚報(bào)》、《南方都市報(bào)》、《西江日?qǐng)?bào)》等主要媒介報(bào)道，針對(duì) “ 中國(guó)硯都 ” 的頒發(fā)引出本項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃及發(fā)展思路進(jìn)行介紹和炒作，提高項(xiàng)目知名度的同時(shí)，亦可樹立項(xiàng)目的形象，為項(xiàng)目的二、三期作鋪墊。15% 二層 177。15% 十、 總宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算 預(yù)計(jì)完成任務(wù)（完成時(shí)間： 2020年 9月 ~2020年 1月 ） 預(yù)計(jì)銷售完成額： 樓層 銷售總額 完成比例 完成額 首層 二層 三層 預(yù)計(jì)租賃完成額： 樓層 總租值（五年共 60 月） 完成比例 完成額 首層 二層 三層 合計(jì) 總宣傳費(fèi)用預(yù)算 以預(yù)計(jì)完成任務(wù)總額之 5%計(jì)算，總宣傳費(fèi)用約： 1 億元 5%= 500萬(wàn)元 結(jié) 語(yǔ) 通過本司針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和定位規(guī)劃建議，敬請(qǐng)發(fā)展商詳細(xì)閱后給予回復(fù)，以便本司就項(xiàng)目的營(yíng)銷和經(jīng)營(yíng)推廣進(jìn)行優(yōu)化