【正文】 日期 發(fā)布日期： 20211220 生效日期： 20211230 受控文件 目錄 1 項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程概述 2 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目論證階段工作流程框圖 關(guān)聯(lián) 圖 3 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目 策劃 階段工作流程框圖 策劃 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 4 設(shè)計(jì)管理 設(shè) 計(jì)管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 5 工程管理 工程 管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 6 銷售管理 銷售 管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 7 客戶服務(wù)管理 管理階 段工作流程框圖 階段工作流程 關(guān)聯(lián) 圖 8 計(jì)劃管理 計(jì)劃管理的目的 計(jì)劃管理體系 項(xiàng)目計(jì)劃的要求 工作計(jì)劃的分類及管理 計(jì)劃的編制、評(píng)審和批準(zhǔn) 工作計(jì)劃的調(diào)整時(shí)機(jī)、評(píng)審及批準(zhǔn) 工作計(jì)劃的執(zhí)行、檢查與跟蹤 工作計(jì)劃控制的保障措施 9 招投標(biāo)管理 概述 招投標(biāo)管理的原則 適用范圍 10 合同管理 合同管理責(zé)任分析 合同條款風(fēng)險(xiǎn)分析 合同履行監(jiān)控 11 成本管理 成本管理概論 成本 管理的組織架構(gòu) 成本管理體系總體思路 成本控制目標(biāo)的確定 成本管理流程 目標(biāo)成本管理要求 1. 項(xiàng)目業(yè)務(wù)流程概述 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程價(jià)值鏈分析 從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價(jià)值鏈分析可以看出，越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)越大，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)也越大；靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營(yíng)操作的風(fēng)險(xiǎn)越小，利潤(rùn)貢獻(xiàn)也越小，但對(duì)組織品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要的影響。 所以我們前期（投資策劃、土地獲取、項(xiàng)目策劃、建筑設(shè)計(jì)）應(yīng)以關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)為重點(diǎn)；項(xiàng)目后期（銷售、售后服務(wù)、物業(yè)管 理）應(yīng)以關(guān)注客戶價(jià)值和企業(yè)品牌的提升為重點(diǎn)；中間過(guò)程應(yīng)以關(guān)注成本管理為重點(diǎn)。 房地產(chǎn)價(jià)值鏈分析圖 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 (增加價(jià)值鏈分析圖 ) 說(shuō)明及 圖例： 一 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。 三 、本示意圖中僅列舉四個(gè)專業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。 ：配合專業(yè)的任務(wù)。 2) 收集渠道：各歸口部門應(yīng)建立信息收集的渠道，同時(shí)在公司內(nèi)部應(yīng)建立信息溝通、共享的平臺(tái)； 3) 各主責(zé)部門負(fù)責(zé)各自信息庫(kù)的建立，營(yíng)銷策劃 部負(fù)責(zé)土地信息、產(chǎn)品信息和市場(chǎng)信息等信息庫(kù)的建立；成本管理部負(fù)責(zé)成本信息庫(kù)的建立；材料部負(fù)責(zé)材料信息庫(kù)建立。 2） 1) 從定期分析的土地信息中甄選出目標(biāo)地塊，并基于公司整體戰(zhàn)略的考慮初步確定拓展目標(biāo)。 2) 投資效益的框算應(yīng)根據(jù)公司以往數(shù)據(jù)信息、市場(chǎng)收集的信息和基于前二者的推算數(shù)據(jù)。包括目標(biāo)群體的選擇確定、可能的目標(biāo)價(jià)位、可能的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施等等。 3) 由營(yíng)銷策劃部根據(jù)各方面信息，進(jìn)行預(yù)先可行性研究，編制《預(yù)可研報(bào)告》。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 4） 1) 在預(yù)可研階段確定的 初步 規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，營(yíng)銷策 劃部進(jìn)一步對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行專項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)研，收集更多的區(qū)域經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)和產(chǎn)品信息。 c) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理： ? 常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，取得各種形式產(chǎn)品含基本配套后的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依 據(jù)； ? 特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可根據(jù)項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位做出《初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析》，做出成本測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)； 2) 成本管理部根據(jù) 初步 規(guī)劃方案，進(jìn)行詳細(xì)的成本估算，完善《新項(xiàng)目成本估算書(shū)》。 4) 由公司董事長(zhǎng)組織對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證，在論證中不斷聽(tīng)取各方意見(jiàn)，修正各種方案和數(shù)據(jù)，最終取得一致意見(jiàn)，并形成《項(xiàng)目可研報(bào)告》。 2) 內(nèi)部立項(xiàng)后，表明公司決策層已決定要開(kāi)展該項(xiàng)目，因此，與項(xiàng)目有關(guān)的各種 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 工作均應(yīng)開(kāi)始啟動(dòng)，比如：各種報(bào)批報(bào)建工作及資料的準(zhǔn)備、方案設(shè)計(jì)、目標(biāo)成本的初步確定、營(yíng)銷方案的策劃、項(xiàng)目部組建的前期準(zhǔn)備工作等。 2) 為提高土地手續(xù)的辦理時(shí)效，項(xiàng)目事務(wù)部應(yīng)提前編制《資料準(zhǔn)備計(jì)劃》 ，計(jì)劃中列明：將辦理過(guò)程中需要準(zhǔn)備的資料、資料標(biāo)準(zhǔn)要求、責(zé)任人、時(shí)間要求等。 8） 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 3 項(xiàng)目策劃 框圖 確定項(xiàng)目管理組織及人力資源配置組織《投資指導(dǎo)書(shū)》論證組織項(xiàng)目定位論證組織編寫(xiě)《營(yíng)銷策劃報(bào)告》組織編寫(xiě)《項(xiàng)目整體廣告策劃案》組織編寫(xiě)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)書(shū)》項(xiàng) 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出人 力 資 源 部o 項(xiàng) 目 主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告董 事 長(zhǎng)o 項(xiàng) 目 部 的 組 織 架 構(gòu) 和職 責(zé)o 項(xiàng) 目 人 力 資 源 配 置 計(jì)劃 項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理 營(yíng) 銷 管 理 客 戶 服 務(wù)資 金 計(jì) 劃 部o 成 本 管 理 部o 項(xiàng) 目 可 行 性 報(bào) 告董 事 長(zhǎng)o 項(xiàng) 目 投 資 指 導(dǎo) 書(shū)項(xiàng) 目 部o 成 本 管 理 部o 招 投 標(biāo) 中 心o 項(xiàng) 目 投 資 指 導(dǎo) 書(shū)項(xiàng) 目 部 經(jīng) 理o 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 指 導(dǎo) 書(shū)o 目 標(biāo) 成 本 指 導(dǎo) 書(shū) （ 草 案 ）營(yíng) 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部o 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 指 導(dǎo) 書(shū)o 目 標(biāo) 成 本 指 導(dǎo) 書(shū) （ 草 案 ）董 事 長(zhǎng)o 項(xiàng) 目 策 劃 定 位 報(bào) 告o 目 標(biāo) 成 本 策 劃 報(bào) 告營(yíng) 銷 策 劃 部o 項(xiàng) 目 定 位 策 劃 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 指 導(dǎo) 書(shū)o 目 標(biāo) 成 本 策 劃 報(bào) 告主 管 領(lǐng) 導(dǎo)o 營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告營(yíng) 銷 策 劃 部o 成 本 管 理 部o 招 投 標(biāo) 中 心o 項(xiàng) 目 策 劃 報(bào) 告o 項(xiàng) 目 整 體 廣 告 策 劃 案o 項(xiàng) 目 部o 招 投 標(biāo) 中 心主 管 領(lǐng) 導(dǎo) 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 項(xiàng)目策劃階段工作流程 關(guān)聯(lián)圖 前 提 （ 工 作 條 件 ）后 續(xù) （ 影 響 ）設(shè) 計(jì) 管 理 工 程 管 理客 戶 服 務(wù)項(xiàng) 目 論 證 項(xiàng) 目 策 劃 銷 售 管 理工 作 流 程確 定 項(xiàng) 目 管 理 組 織及 人 力 資 源 配 置組 織 《 投 資 指 導(dǎo)書(shū) 》 論 證組 織 項(xiàng) 目 定 位 論 證組 織 編 寫(xiě) 《 營(yíng) 銷 策劃 報(bào) 告 》組 織 編 寫(xiě) 《 項(xiàng) 目 整體 廣 告 策 劃 案 》組 織 編 寫(xiě) 《 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā) 指 導(dǎo) 書(shū) 》o 可 研 報(bào) 告 內(nèi) 應(yīng) 提 出 項(xiàng)目 管 理 組 織 及 人 力 資源 配 置 意 見(jiàn)o 可 研 報(bào) 告 內(nèi) 應(yīng) 提 出 目 標(biāo)利 潤(rùn) 及 投 資 意 見(jiàn)o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 安 全 、質(zhì) 量 、 進(jìn) 度 等 項(xiàng) 目 目 標(biāo)o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的目 標(biāo) 客 戶 及 產(chǎn) 品 定 位 意見(jiàn)o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的營(yíng) 銷 策 劃 意 見(jiàn)o 可 研 報(bào) 告 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 的整 體 廣 告 策 劃 意 見(jiàn)o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 管 理組 織 及 人 力 資 源 配 置o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 成本 管 理 指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 設(shè) 計(jì) 管 理指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的 要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 工 程 管 理指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的 要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 銷 售 管 理指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的 要 求o 應(yīng) 提 出 項(xiàng) 目 客 戶 服 務(wù)管 理 指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的 要求o 應(yīng) 滿 足 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū) 編 制的 要 求o 應(yīng) 滿 足 設(shè) 計(jì) 評(píng) 審 的 要 求o 應(yīng) 考 慮 銷 售 收 入 目 標(biāo)達(dá) 成 的 因 素o 工 程 管 理 的 依 據(jù)o 賣 場(chǎng) 設(shè) 計(jì) 管 理 依 據(jù) o 賣 場(chǎng) 工 程 管 理 依 據(jù)o 賣 場(chǎng) 管 理 依 據(jù)o 銷 售 管 理 依 據(jù)o 客 戶 服 務(wù) 的 依 據(jù)o 廣 告 管 理 依 據(jù)o 應(yīng) 考 慮 客 戶 滿 意 度 的 影響o 應(yīng) 考 慮 客 戶 投 訴 的 影 響o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 工 程 管 理組 織 及 人 力 資 源 配 置o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 銷 售 管 理組 織 及 人 力 資 源 配 置o 應(yīng) 考 慮 項(xiàng) 目 客 戶 服 務(wù)管 理 組 織 及 人 力 資 源配 置o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 工 程 成本 管 理 指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的要 求o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 銷 售 成本 管 理 指 導(dǎo) 書(shū) 編 制 的要 求o 應(yīng) 提 出 對(duì) 項(xiàng) 目 客 戶 服務(wù) 成 本 管 理 指 導(dǎo) 書(shū) 編制 的 要 求 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 工作流程關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明 確定項(xiàng)目管理組織及人力資源配置 1) 內(nèi)部立項(xiàng)后，公司高管層就應(yīng)開(kāi)始確定項(xiàng)目經(jīng) 理人選，必要時(shí)可考慮采用競(jìng)聘的形式產(chǎn)生最終的項(xiàng)目經(jīng)理； 2) 由項(xiàng)目經(jīng)理確定項(xiàng)目組織和編制人力資源配制計(jì)劃，報(bào)公司董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。 3) 項(xiàng)目的組織形式和人力資源配制計(jì)劃必須滿足項(xiàng)目可研確定的整體費(fèi)用測(cè)算。 5) 人力資源配置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目不同階段的需要依次配置，人力資源配制計(jì)劃應(yīng)列明人力資源配置資格要求、到位時(shí)間、配置的理由、主要的工作內(nèi)容，并測(cè)算整體人力資源費(fèi)用和管理費(fèi)用，以確保不超過(guò) 前期測(cè)算的成本指標(biāo)。它是項(xiàng)目整體業(yè)績(jī)考核的依據(jù)，與項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)績(jī)考核關(guān)聯(lián)。 2) 針對(duì)項(xiàng)目《投資指導(dǎo)書(shū)》對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)績(jī)考核方案應(yīng)作為《投資指導(dǎo)書(shū)》的附件，由項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)，確認(rèn)期限最遲在項(xiàng)目定位完成一周內(nèi)。 組織編寫(xiě)《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)書(shū)》 1) 《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)指導(dǎo)書(shū)》是為確保實(shí)現(xiàn)《投資指導(dǎo)書(shū)》中 項(xiàng)目 的目標(biāo)，而制定措施性的文件，同時(shí)它又是以后圍繞項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃和工作考核的重要依據(jù)之一，由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭編寫(xiě)。 組織項(xiàng)目定位論證 1) 項(xiàng)目定位是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是基本確定項(xiàng)目方向和項(xiàng)目目標(biāo)的過(guò)程。 3) 為確保定位的充分，公司應(yīng)： a) 將影響定位的各種因素和工作前置，比如：設(shè)計(jì)工作、項(xiàng)目成本管理工作、營(yíng)銷策劃工作等； b) 加強(qiáng)日常的信息收集和積累，尤其關(guān)鍵的是以前項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。 2) 《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告》應(yīng)充分考慮項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境的要求； 3) 營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告》，這項(xiàng) 工作可以始于項(xiàng)目預(yù)可研，終于項(xiàng)目定位后一周內(nèi)。 流程管理手冊(cè) 版本： A/0 4 設(shè)計(jì)管理 階段工作流程 框圖 項(xiàng) 目 階 段主要工作流程責(zé) 任 者主 責(zé) 部 門相 關(guān) 部 門關(guān) 鍵 輸 入關(guān) 鍵 輸 出規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部o 項(xiàng) 目 部