廣州海景中心商業(yè)項(xiàng)目企劃報(bào)告(doc28)-其他行業(yè)報(bào)告-展示頁(yè)
2024-08-25 16:36本頁(yè)面
【正文】 方便，有一定的升值潛力； ②戶(hù)型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，間隔采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，方便住戶(hù)日常生活； ③雖為單體樓，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，有助吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)； ④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷(xiāo)售。 對(duì)手三 ：天一莊 ：由 12幢高層組成 ：現(xiàn)推玲瓏閣、錦茵閣的 7～ 18層 ：天然高臺(tái)全封閉綠色小區(qū) 格： 5019～ 5802元 /m2，均價(jià) 5393元 /m2 ：毛坯房 ： ⑴優(yōu)勢(shì)分析 ①為同區(qū)域少有的大型住宅小區(qū)，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)； ②小區(qū)規(guī)劃內(nèi)有大型綠化建設(shè)，且內(nèi)部配套設(shè)施齊全，樓盤(pán)棕合質(zhì)素高，升值潛力大； ③能巧妙地利用崗頂?shù)貏?shì)抬高之特點(diǎn)，因應(yīng)采用獨(dú)特設(shè)計(jì)，令本樓盤(pán)擁有鮮明賣(mài)點(diǎn)； ④鄰近主干道，但又有一定的距離，且有小區(qū)路環(huán)繞小區(qū)四周，令住戶(hù)在享受安靜環(huán)境的同時(shí)又可享受便利之交通。 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 27 頁(yè) 11． 三房單元無(wú)主人套房，成為其主要抗 拒點(diǎn) 1． 4． 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析 對(duì)手一 ：僑穎苑 ：由 3 幢 12層及一幢 9 層組成 ：現(xiàn)推 C棟 C1～ C4梯的 3～ 12層， B2棟的 2～ 12層 ：新天河、新市民、新文化 格： 4481～ 5145元 /m2，均價(jià) 4655元 /m2 （復(fù)式） 5668～ 6195元 /m2，均價(jià) 5861元 /m2 （最新價(jià)格） ：一級(jí)二類(lèi)裝修 ⑴優(yōu)勢(shì)分析 ①該樓盤(pán)已為現(xiàn)樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入??； ②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤(pán)為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ③位于內(nèi)街，可避免 主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力； ④發(fā)展商知名度較高，能夠給買(mǎi)家一定的信心支持； ⑵劣勢(shì)分析 ①周邊外來(lái)人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)心理； ②樓盤(pán)周?chē)h(huán)境欠佳，影響樓盤(pán)檔次； 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 27 頁(yè) ③戶(hù)型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率； ④外立面缺乏特色； ⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差 對(duì)手二 ：紫林居 ：由 3 幢連體 9 層組成 ：現(xiàn)推 C— H 座的 3～ 9 層 ：品味家在公園旁的舒適與休閑 格： 4511～ 6208 元 /m2，均價(jià) 5320元 /m2 ：一級(jí)二類(lèi)裝修 ⑴優(yōu)勢(shì)分析 ①該樓盤(pán)是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤(pán)，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)； ②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利； ③該樓盤(pán)緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤(pán)檔次的提升有莫大的幫助； ④建筑設(shè)計(jì)為無(wú)電梯低層住宅，且物業(yè)收費(fèi)低廉，對(duì)買(mǎi)家有極大的吸引力； ⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。 項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷(xiāo)活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。 （ 2）劣勢(shì)分析 珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。 地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利； 項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買(mǎi)家信心。 位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮?。因此，位于天河區(qū)政府門(mén)前的員村，還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風(fēng)，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。 員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格與一路之 隔的對(duì)面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。隨著多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。 1． 2． 定向市場(chǎng)分析 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 27 頁(yè) 員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。 隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，有關(guān)新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。 由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域， 也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過(guò) 22所大專(zhuān)院校， 34間科研院所， 15所中學(xué)、 1 所職中、 61所小學(xué)、95所幼兒園。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 27 頁(yè) 1． 1． 區(qū)域市場(chǎng)分析 天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)?？偯娣e 平方公里，人口 萬(wàn)人。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等 63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車(chē)東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。天河區(qū)樓盤(pán)分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點(diǎn)，東移重心將會(huì)沿著中山大道沿線發(fā)展起來(lái)，而黃埔大道沿線則因?yàn)楣S、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負(fù)面特點(diǎn)，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁進(jìn)受到一定程度的阻礙。附近工 廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。 由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開(kāi)發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮。 1． 3． 項(xiàng)目分析 ：海景中心 ：由 2 幢 28層組成 ：現(xiàn)推都景軒，海都軒的 7～ 28層 ：只交一成，即做業(yè)主 格： 4076～ 5598元 /m2，均價(jià) 4708元 /m2 （復(fù)式） 4228～ 7289元 /m2，均價(jià) 6255元 /m2 ：一級(jí)一類(lèi)裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門(mén)，全景落地玻璃 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 27 頁(yè) 門(mén)） ⑴優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目由海景公司開(kāi)發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買(mǎi)家充足的信心。 臨近珠江新城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。 社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、天河公園、 賽馬場(chǎng)等； 戶(hù)型可供選擇多
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