【正文】 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 27 頁 重要因素之一，如廣東潮汕地區(qū)的人士在這方面表現(xiàn)尤為突出。 分析：他們擁有一定的經濟實力，樂意在經營范圍的附近置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時照顧生意，一舉兩得。 分析：其他區(qū)域如東山區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)人士，欲改換生活環(huán)境，選擇新規(guī)劃的東部城市中心作為置業(yè)對象，同時享擁新規(guī)劃帶來的新設施新配套。 充裕，已購樓宇的投資者 分析：這部分人也許在天河區(qū)購過樓，隨著近年來購樓經驗的豐富，他們也可能看中項目前景好，具有較大的升值潛力，買來自住或投資以求大回報。 2． 4． 目標市場細分 針對目標客戶的情況，敝司將目標市場細分如下： 購買階層 1)自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實希望置業(yè)的。因為樓宇的價值會隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅置業(yè)既能保值又可安居。 4)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標買家群，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者。 2）休閑享受 —— 各項休閑娛樂設施近在 800米半徑以內之理想住家。 4）地段偏好 —— 交通網絡四通八達，方便快捷。（含房改房客戶） 購屋動機： 自住為主，投資為輔。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場，吸引買家。在廣告牌設置上可以考慮，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體。 ⑴為區(qū)域造勢 通過報紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。 ⑶為樓盤造勢 形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府 搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達。同時，留住部分準備置業(yè)的買家。 選擇適當的時間和地點，通過適量的廣告投放，營造銷售高潮。同 時，應發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家（以簽契約為準）給予獎勵，從而開發(fā)舊客資源。 針對項目的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點加強區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。 展銷會期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風險。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實力，二則可以使買家體會發(fā)展商以客為尊的誠意及細致優(yōu)良的服務。 住宅質量保證書 和住宅使用說明書內容如下，以供參考： 住宅質量保證書 保修內容 保修年限 保修責任 地基和主體結構 50年 1. 地基沉降或不均衡沉降導致樓宇偏斜或裂縫 2. 砼框剪結構柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫 3. 樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂 4. 砼因標號不夠出現(xiàn)風化脫落 屋面防水 3 年 1. 屋面開裂、起鼓 2. 屋面滲漏 3. 女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏 1 年 1. 墻面滲漏 2. 廚房、衛(wèi)生間地面滲漏 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 27 頁 3. 地下室墻面、地面滲漏 4. 管道及管道穿墻（地）部位滲 漏 墻面、頂棚抹灰層脫落 1 年 1. 墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落 2. 頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開裂、脫落 地面空鼓開裂、大面積起砂 1 年 1. 地面空鼓、開裂、面層裂縫 2. 地面大面積起砂 門窗翹裂、五金件損壞 1 年 門窗翹裂、五金件彎曲、松動、損壞 管道堵塞 1 年 1. 排水管堵塞 2. 給水管堵塞 3. 地下泛水 防盜系統(tǒng) 1 年 防盜對講機保修 燈具、電器開關 1 年 衛(wèi)生潔具 1 年 房地產開發(fā)公司承諾的其它保修項目 如：電梯維修（廠家應已提供該項保修內容） 保修期內，因不可抗力的因素，或 其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無須承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由業(yè)主承擔。同時，根據最新的《廣東省商品房預售管理條例》建議項目的付款方式建議如下： 付款方式 手續(xù) 一次付款 特惠按揭 優(yōu)惠按揭付款 超輕松按揭付款 折扣 88折 9 折 91折 93折 簽認購書時付 定金 10000 簽認購書七天內 （扣除定金） 30% 10% 即辦理最高七成三十年銀行按揭 10% 即辦理最高七成三十年銀行按揭 30% (扣除定金 ) 發(fā)展商提供 24個月免息分期 即辦理最高七成三十年銀行按揭 一個月 35% 20% 10% 二個月 30% 三個 月 10% 辦好房地產證七天內 5% 4．宣傳策略 建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種“我們推 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 27 頁 出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業(yè)績。 ⑵羊城晚報 全國十大報業(yè)之一，發(fā)行量 80萬份 /日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭 讀者為主，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。 價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認識度。 ⑸ DM（ Direct Mail）入戶單張 價格低，目標市場細分明確，宣傳有側重點，適合區(qū)域性宣傳。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費者對本項目的強烈關注，促使消費者產生購買行動。 海景中心所在的黃埔大道中，其市場競爭早已于早年開始。而對本項目構成壓力。 “新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范” 4． 3 廣告創(chuàng)意及訴求 廣告創(chuàng)意 “海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領項目整體廣告的宣傳，強調大都會內豐富多彩的高品味生活，體現(xiàn)樓盤的獨特個性，以令到引起都市精英人士的注意。 表現(xiàn)手法 結合不同時期的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造、項目賣點宣傳等方面，以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法，圍繞項目廣告主題，在色彩、構圖、標題、內容等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“海景中心”的“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，從而塑造項目的品牌形象和親和力，引起大眾的共鳴。 敝司現(xiàn)將樓盤的目標客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風格和精彩的都市生活，樹立起“海景中心 —— 新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會生活的一顆新星”的鮮明形象 。 第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點。 第三個階段將著力配合銷售的高潮期進行促銷活動。并配合相關的公關活動，在新聞媒介上作適當的報道。而對于上述的項目建議，敝司 認為勢必能夠較大程度地提高項目的綜合素質，提升項目知名度，既成功推出市場，又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎，并使項目成為區(qū)域的指標性物業(yè)。隨著對本案規(guī)劃建議的不斷深化，敝司有信心將貴司項目做成天河區(qū)的精