【正文】 （ 2） 按照調(diào)查方法劃分。例如某房地產(chǎn)公司需 要調(diào)查消費(fèi)者購買房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費(fèi)者購房的欲望，以便使企業(yè)把握機(jī)遇，做好投資的準(zhǔn)備。 ③配額抽樣。 即通過市場調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗(yàn)來判斷由哪些個(gè)體來作為樣本的一種方法。這在商圈調(diào)查中是常用的方法。 ①就便抽樣。非隨機(jī)抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時(shí)并不是隨機(jī)選取，而是先確定某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質(zhì)相同，然后將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成的。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn) 行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。在這種情況下，公司應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選取調(diào)查對象，并對調(diào)查結(jié)果認(rèn)真分析，只有這樣的市場調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對象可能不具有代表性了。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完成。 2． 重點(diǎn)調(diào)查。由于全面普查工作量大很大，要耗費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用?？梢哉f對市場進(jìn)行全面普查，可能獲得非常全面的數(shù)據(jù)，能正確反映客觀實(shí)際，效果明顯。 1． 全面普查。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。 第二課 調(diào)查方法與條件 一、 調(diào)查方法 市場 調(diào)查有許多方法，企業(yè)市場調(diào)查人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 31 頁 7． 整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 5． 對兌爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 3． 對競爭者商品房價(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： 1． 競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。 4． 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價(jià)。 2． 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 （ 5） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。 5． 各種公關(guān)活動(dòng)對租售績效的影響。 3． 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 1． 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測定。 7． 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。 5． 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價(jià)格。 3． 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 1． 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 5． 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 3． 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。 1． 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量 、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。如不同消費(fèi)者的不同購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會(huì)因素及心理因素等。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。 （ 1） 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查 1． 消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需 求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。 3． 社區(qū)環(huán)境調(diào)查。 對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項(xiàng)目情況展開有針對性的調(diào)查。 （ 8） 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 （ 6） 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 （ 4） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 2． 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 （ 1） 國家 、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性， （ 2） 包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。 （ 1） 房地產(chǎn)市 場環(huán)境調(diào)查。建造好的房屋由于符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。 現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。最近我國住宅設(shè)計(jì)和建造的一項(xiàng)重大改革 新的支撐體模式出現(xiàn)，便是在消費(fèi)者出現(xiàn)新的要求情況下產(chǎn)生的，并在江蘇無錫市完成試點(diǎn)工程，且通過了有關(guān)部門鑒定。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動(dòng)范圍也都發(fā)生了變化。在美國，企業(yè)界人士就把“非創(chuàng)新，即死亡”當(dāng)作自己的座右銘，以激勵(lì)自己不斷進(jìn)取。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性 我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機(jī)遇，也帶來生 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 31 頁 存的威脅。 房地產(chǎn)這行業(yè)跟其他產(chǎn)業(yè)一樣，成敗在于對市場的把握。對市場行情，競爭對手，把握整個(gè)市場動(dòng)態(tài)，包括同區(qū)域樓盤詳細(xì)情況、同類型樓盤詳細(xì)情況、競爭性樓盤的深入情況、市場消費(fèi)群體詳細(xì)資料。說白了就是消費(fèi)者的消費(fèi)導(dǎo)向進(jìn)行詳細(xì)了解，以便進(jìn)行客戶群分析及項(xiàng)目產(chǎn)品定位。狹義的市場調(diào)查是 以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見 等有關(guān)資料，并予以研究。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場的脈搏。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場。 第一課 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品 對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測驗(yàn)。市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動(dòng)中必不可少的重要組成部分。 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 31 頁 房地產(chǎn)市場調(diào)研培訓(xùn)課程 在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價(jià)格向非價(jià)格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場。 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。例如進(jìn)行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù) 量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對 商品或勞務(wù) ，即 對商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實(shí)市場和潛在市場 。而對于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來講，我們需結(jié)合狹義和廣義的綜合，進(jìn)行橫向及縱向的 深入調(diào)查分析。作為房地產(chǎn)專業(yè)人士，必須對市場有一個(gè)專業(yè)的認(rèn)識(shí)，所通過的途徑就是市場調(diào)研。通過市場調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)，規(guī)避市場的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息 就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，人們對住房又提出了一些功能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等等。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。所以企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了 解消費(fèi)者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點(diǎn)，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面。 1． 政治法律環(huán)境調(diào)查 （ 1） 國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。 （ 2） 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。 （ 3） 有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 31 頁 （ 3） 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。 （ 5） 國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 （ 7） 項(xiàng)目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 （ 9） 財(cái)政收 支。這部分可以參考“房地產(chǎn)市場調(diào)查”一章。 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 2． 房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。 3． 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。 4． 購買行為調(diào)查。 （ 2） 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 2． 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 “ 4． 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 中國 最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 31 頁 （ 3） 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查。 2． 房地產(chǎn)市場供求情況的變化經(jīng)趨勢。 4． 開發(fā)商各種 不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對房地產(chǎn)租售量的影響。 6． 開發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格。 （ 4） 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。 2． 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 4． 人員促銷的配備狀況。 6． 各種營業(yè)推廣活動(dòng)的租售績效。 1． 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào) 整情況。 3． 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 （ 6） 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競爭者的各種動(dòng)向。 2． 對競爭者的商品房 設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 4． 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。 6． 對未來競爭情況的分析與估計(jì)等。 8． 競爭性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績效及其發(fā)展動(dòng)向。市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法。 （ 1） 按調(diào)查對象劃分。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查。如果把一個(gè)城市的