房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研培訓(xùn)資料-展示頁(yè)
2025-01-31 18:26本頁(yè)面
【正文】 決這個(gè)問題的方法主要有二種，一種是樓層平面統(tǒng)計(jì)法，另一種是外立面辨別法，如果實(shí)在沒有資料可參閱，只有安排到現(xiàn)場(chǎng)看房一途。 ? 6公里景觀河道和排水河道。 ?自駕出行 翔殷路隧道，中環(huán)線以及逸仙路高架可以快速通往市中心及浦東。 軌道交通三號(hào)線 殷高西路站 距離本項(xiàng)目 ；軌道交通八號(hào)線 市光路站 距離本項(xiàng)目 4公里 ；軌道交通十號(hào)線 殷高路站與本項(xiàng)目一路之隔。房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研 什么是 市場(chǎng)調(diào)研 ？ 如何做好 市場(chǎng)調(diào)研 ？ 如何運(yùn)用 調(diào)研數(shù)據(jù) ？ 什么是 市場(chǎng)調(diào)研？ 是去售樓處拿樓書 是去售樓處問售價(jià) 是拿著系統(tǒng)中的調(diào)研表去把相關(guān)字段填滿 有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地 收集房地產(chǎn)市場(chǎng)／營(yíng)銷等方面 的各種情報(bào)資料，通過 對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析， 為發(fā)展商預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況，制定正確決策 提供可靠依據(jù)。 ? 明確調(diào)研內(nèi)容 ? 運(yùn)用調(diào)研手段 如何做好 市場(chǎng)調(diào)研？ 調(diào)研內(nèi)容 項(xiàng)目周邊調(diào)研 項(xiàng)目?jī)?nèi)部調(diào)研 配套 交通 景觀 ＶＩ應(yīng)用 售樓處包裝／銷售員配臵 項(xiàng)目銷售狀況 樣板房設(shè)臵／裝修情況 產(chǎn)品規(guī)劃 本項(xiàng)目 ?軌道交通 臨近軌道交通三號(hào)線、八號(hào)線以及規(guī)劃中的十號(hào)線，其中三號(hào)線已開通，八號(hào)線將于 2023年底通車。 ?公共交通 五角場(chǎng)擁有近 20條左右的公交線路，通往人民廣場(chǎng)／外灘等區(qū)域，是目前居民的主要出行工具。 軌道交通３號(hào)線 軌道交通１０號(hào)線 軌道交通８號(hào)線 殷高西路站 殷高路站 市光路站 翔殷路 隧道 逸仙路高架 公交樞紐 交通 生態(tài) /市中心唯一生態(tài)城區(qū) ? 50萬平米綠化景觀。 ? 生態(tài)走廊、新江灣城公園等景觀。 ?社區(qū)規(guī)劃 ?配套規(guī)劃 ?建材裝修 ?房型配比 樣板房 (段）設(shè)臵和裝修情況 ?樣板段體現(xiàn) ?樣板房裝修 ?樣板房管理 ?樣板房介紹人員專業(yè)水準(zhǔn) 調(diào)研手段 手段一： 和銷售員交朋友 適用項(xiàng)目 大盤／高檔盤／知名開發(fā)商（代理公司） 手段二： 聆聽購(gòu)房者心聲 適用項(xiàng)目 開盤當(dāng)日／開盤前排隊(duì) 手段三： 做二手房門店的?？? 適用項(xiàng)目 清盤樓盤／處于銷售尾聲 手段四： 男女搭配，購(gòu)買婚房 適用項(xiàng)目 中、高檔樓盤（需詳細(xì)調(diào)研樓盤） 如何運(yùn)用 調(diào)研數(shù)據(jù)？ 調(diào)研數(shù)據(jù)在 項(xiàng)目定位 中的運(yùn)用 案例背景 大華清水灣項(xiàng)目地處普陀區(qū)環(huán)內(nèi)板塊，該案總建 30萬平方米， 2期項(xiàng)目均已交房入住，此次需定位的為其 3期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)上市時(shí)間在 2023年左右。 河濱景觀 項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長(zhǎng)。 生態(tài)環(huán)境 項(xiàng)目西鄰長(zhǎng)風(fēng)公園，南與中山公園隔河相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。 板塊支撐 項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。辦公 。在售樓盤僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。本項(xiàng)目前期房源價(jià)格為普陀地區(qū)最高，長(zhǎng)寧區(qū)域最高為園林天下，價(jià)格在 20230元左右，主要由于該案緊鄰中山公園，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。 區(qū)域前景 項(xiàng)目所處區(qū)域價(jià)格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價(jià)在 16500元 /平方米。 結(jié)論： 周邊市場(chǎng)調(diào)研 深圳西區(qū)標(biāo)志性高檔住宅 ? 提升差異化附加值 ? 打造區(qū)域標(biāo)桿住宅 項(xiàng)目定位 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 大華清水灣 中遠(yuǎn)兩灣城 泰欣嘉苑 新湖明珠城 蘇堤春曉 天山河畔花園 仁恒河濱花園 河 濱 項(xiàng) 目 分 布 圖 普陀樓盤 長(zhǎng)寧樓盤 蘇州河景觀是本案最大的賣點(diǎn)和特色，目前類似項(xiàng)目在市場(chǎng)中供應(yīng)不多，這些樓盤都將對(duì)本案產(chǎn)生一定的借鑒意義。小高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 49413 蘇堤春曉 普陀 180000 高層 歐洲建筑風(fēng)格 31097 泰欣雅苑 普陀 147000 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 11108 中遠(yuǎn)兩灣城四期 普陀 560217 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 23719 天山河畔花園三期 長(zhǎng)寧 72300 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 21486 仁恒河濱花園 長(zhǎng)寧 390000 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 21185 匯總 136823 在售河濱項(xiàng)目匯總 樓盤名稱 區(qū)域 價(jià)格 主力總價(jià) 新湖明珠城二期 普陀 14500 180萬 蘇堤春曉 普陀 19000 230萬 泰欣雅苑 普陀 16500 240萬 中遠(yuǎn)兩灣城四期 普陀 13000 135萬 天山河畔花園三期 長(zhǎng)寧 15500 170萬 仁恒河濱花園 長(zhǎng)寧 23000 460萬 在售河濱項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析匯總 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研 樓盤名稱 區(qū)域 規(guī)模 主力 房型 主力 面積段 類型 比率 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /M2) 裝修配臵 蘇堤春曉 普陀 180000 三房 121200 43% 1,500 夏普派離克系列冷暖空調(diào) ?！皝喖?xì)亞”或“斯米克 ”品牌面磚 。免漆柚木實(shí)木地板 泰欣雅苑 普陀 147000 三房 150160 65% 2,500 雙開門冰箱、嵌入式烤箱及微波爐、散鹽煤氣灶及脫排 油煙機(jī)、 16升熱水器、凈水器及軟水器 。配以冷熱水龍頭及花灑（“ TOTO”或同等品牌），以及手紙盒、毛巾架（環(huán)）。洗手臺(tái)：臺(tái)面配石材，臺(tái)面下配儲(chǔ)物柜，臺(tái)面上配鏡子。 采暖：頂角線電加熱片（“馬利”或同等品牌）。歐琳廚房龍頭、摩思不銹鋼水槽。三星臺(tái)面和洗滌池、凈水器， SMEG品牌脫排油煙機(jī)、燃?xì)庠罹呒拔⒉t，另配進(jìn)口容積式熱水器。 價(jià)格分析 在售河濱項(xiàng)目?jī)r(jià)格范圍在 1300023000元 /平方米之間，價(jià)差主要來自區(qū)域地段和產(chǎn)品品質(zhì)的不同。全裝修產(chǎn)品較多，裝修標(biāo)準(zhǔn)在 15002023元左右。 景觀設(shè)計(jì) 加強(qiáng)蘇州河堤岸的景觀設(shè)臵，改變單一水景布臵，較多采用坡地花園、社區(qū)花園、組團(tuán)花園、入戶花園相結(jié)合的立體平均式景觀布局。 功能原則 —— 緊鄰蘇州河或黃浦江沿岸，綠化率高 案例選取：世貿(mào)濱江、蘇堤春曉、虹橋河濱、東方曼哈頓、盛世年華等 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 綠化布臵 社區(qū)花園 樓宇回廊聯(lián)通各個(gè)組團(tuán)，使戶外的活動(dòng)不再受天氣的局限。 產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研 特色景觀 小品 每個(gè)細(xì)節(jié)（路燈、垃圾筒、道路指示等），別致而有韻味，營(yíng)造出一個(gè)舒適、優(yōu)雅的環(huán)境。沿水岸設(shè)臵大型公共綠地，增加
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