【正文】 .1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3元 / 平米深圳新房成交 均價月度 走勢成交均價 3 p e r . M o v . A v g . ( 成交均價 )67 010203040506070809010006.106.306.506.706.906.1107.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3萬平米深圳新房成交面積 月度 走勢成交面積 3 p e r . M o v . A v g . ( 成交面積 ) 提前 8個月開始下降 新政出臺后，成交量立即跌入谷底 74％ 66％ 提前 10個月開始下降 60％ 30％ 102％ 政策出臺后 才開始下降 政策出臺成交量立即下降 政策出臺成交量立即下降，成交均價波動下行 68％ 周成交走勢 月成交走勢 ，成交量立即下降，成交均價波動下行，行情持續(xù)了一年半。 ?特區(qū)擴容對于深圳房地產(chǎn)市場是一個長期利好消消息，給寶安房地產(chǎn)市場帶來機會。 ?“認房又認貸”政策將嚴厲執(zhí)行，提高了購房門檻及成本，影響的范圍相當大，觀望氣氛愈加濃烈。 風(fēng)險不機遇幵存。這一特征不僅是一個經(jīng)典的明信片式的港口，而且是一個對于基地和港口內(nèi)的水體進行凈化和改良的大膽構(gòu)想，注重采用生態(tài)創(chuàng)新技術(shù)，并同時創(chuàng)造出類型多樣的濱水都市環(huán)境，遍布整個 18平方公里待開發(fā)地區(qū)。 寶安中心區(qū)規(guī)劃 深圳雙城市中心體系 前海中心 福田中心 前海 后海 寶安中心區(qū) 西部發(fā)展軸的重要組成部分，具有重要的戰(zhàn)略價值 珠江東岸發(fā)展軸的重要樞紐 現(xiàn)代濱海都市 CBD地區(qū) 總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扶持政策 濱海片區(qū) 碧海片區(qū) 前海水城的規(guī)劃＿引進五條線性濱水走廊 方案為前海地區(qū)構(gòu)想了一個充滿活力的二十一世紀新城，這個新城密集緊湊，豐富多樣，遵循可持續(xù)的原則，并環(huán)抱著這個城市最重要的資源之一 ——— 水。 ?由此帶來的土地釋放和內(nèi)外一體化進程加速， 給深圳關(guān)外的房價帶來巨大想象空間。 ?寶安濱海新區(qū)，打造珠三角“曼哈頓”， 其中濱海片區(qū)， 碧海片區(qū) 平方公里。 認房認貸 特區(qū)擴容對于深圳房地產(chǎn)市場是一個長期利好消消息，給寶安房地產(chǎn)市場帶來機會。 ?對異地購房者和投資客產(chǎn)生極大的影響，市場活躍度降低。 (異地購房認定 ) ?當前市場仍處于糾結(jié)期，直接調(diào)控房價的短效政策機制將得到強化，預(yù)計“認房又認貸”政策將被從嚴執(zhí)行。 認定標準 1 借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng) (含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng) )中其家庭已登記有一套 (及以上 )成套住房的；(認房 ) 2 借款人已利用貸款購買過一套 (及以上 )住房，又申請貸款購買住房的； (認貸 ) 3 貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談 (必要時居訪 )等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有 一套 (及以上 )住房的。 ? 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的 。 2020“ ”新政 ? 購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于 20% 。 ? 貸款購買第二套住房的家庭 ,貸款首付款比例不得低于 50%,貸款利率不得低于基準利率的。而這次政策與上次政策相比，政策內(nèi)容有過之而無不及。 配合節(jié)點加強媒體覆蓋，線上結(jié)合熱點時事進行媒體話題炒作，聯(lián)合其他競爭項目炒作片區(qū)、地鐵西鄉(xiāng)站開通利好； 增加戶外、報紙投放、地鐵廣告、持續(xù)之前網(wǎng)絡(luò)炒作、短信廣告 通過上門客戶有禮、小區(qū)業(yè)主 DM、現(xiàn)場活動、團購增加上門客戶 推售 方案一：每周加推，小步快跑，每周集中力量消化當周誠意客戶，避免客戶流失。 保持多重優(yōu)惠措施，給予銷售談判逼定空間。 執(zhí)行策略： 推廣策略 推售策略 價格策略 調(diào)整方法（實收價） ?折扣預(yù)算： 執(zhí)行策略： 推廣策略 推售策略 價格策略 折扣及優(yōu)惠措施 產(chǎn)品 一重優(yōu)惠 10999元 二重優(yōu)惠 9999元 三重 15000元 四重 15000元 單房、一房、一房復(fù)式、兩房復(fù)式 兩房 ?優(yōu)惠額度：兩房優(yōu)惠總額為 50998元，其他房源為 20998元 折扣 所占比率 折扣率 按揭 99折 90% 一次性 97折 10% 綜合折扣率 100% 價格策略： 兩房和兩房復(fù)式 單房、一房和一房復(fù)式 單價調(diào)整額度 Ａ棟 01 02 03 05 06 07 08 09 10 11 12 單房 單房 一房 單房 單房 單房 單房 單房 兩房 兩房 兩房 實收 830 830 750 630 480（平層） 480（平層） 480（平層） 430 825 500 500 500（復(fù)式） 500（復(fù)式） 500（復(fù)式） 出街 603 601 594 410 240（平層） 240（平層） 240（平層） 232 521 184 183 350（復(fù)式） 350（復(fù)式） 350（復(fù)式） Ｂ棟 01 02 03 05 06 07 08 09 10 11 一房復(fù)式 一房復(fù)式 一房復(fù)式 兩房復(fù)式 單房 一房復(fù)式 一房復(fù)式 一房復(fù)式 兩房 兩房 實收 200 200 350 400 730 800 750 700 1200 1200 出街 35 35 194 502 474 638 603 549 911 817 降低 升高 調(diào)整前： 所有房源均價 所有房源總價 存量房源均價 存量房源總價 14890元 /平米 18243萬元 14983元 /平米 14048萬元 調(diào)整后： 所有房源均價 所有房源總價 存量房源均價 存量房源總價 14891元 /平米 18245萬元 14968元 /平米 14034萬元 ?截止 7月 1日，銷售了 54套，推售率 %，總銷售率 %，銷售面積為 ，總價，成交均價14695元。 ?Ｂ單元兩房奇、偶層總價差縮至 5000元以內(nèi)。 ? 取消南北不同朝向戶型的價差，并保持 B單元南向戶型比北向戶型總價高 7000元左右。 ?提高復(fù)式價格，大多數(shù)總價控制在 93萬以內(nèi)。 ?本項目兩房單位贈送面積小，實用率低，總價高，不具備競爭優(yōu)勢。 ?B單元二房奇數(shù)層熱賣，偶數(shù)層滯銷： B單元兩房奇數(shù)層建筑面積比偶數(shù)層小 5平方米，而套內(nèi)面積則一樣，導(dǎo)致同樣的居住空間，買奇數(shù)層要比偶數(shù)層總價便宜 12萬，應(yīng)縮少Ｂ單元兩房奇、偶層總價差。 ?復(fù)式單位非常受歡迎： 一房復(fù)式可改兩房，緊湊實用，且戶型稀缺，銷售較好，應(yīng)適當提高價格。 具體工作鋪排：方案二 執(zhí)行策略： 推廣策略 推售策略 價格策略 調(diào)價原則： ?基于首批單位銷售情況 ?結(jié)合競爭對手具體狀況 ? Ａ棟 10單位滯銷： 該戶型客廳窗戶太小，采光不佳，應(yīng)適當調(diào)低價格。 ?運用短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外等渠道，全方位、立體式飽和集中發(fā)布，短期內(nèi)集中吸引客戶眼球。 具體工作鋪排：方案一 注意： ?盡量多組織周末看房團活動。 ? 8月份投放兩個月戶外廣告。 注意： ?盡量多組織周末看房團活動。尤其是網(wǎng)絡(luò)文章要寫的有煽動力。 活動公司工作人員要充分參與，進最大能力調(diào)動現(xiàn)場氣氛。 物業(yè)活動：物業(yè)公司調(diào)動業(yè)主，每周舉行一次社區(qū)活動。 8月：浪漫滿屋 —— 以七夕為噱頭，開展情侶及夫妻間浪漫小活動。 ?小區(qū)內(nèi)的導(dǎo)示牌、燈桿旗、架空層會所的展板廣告等。 銷售代表合理分工，爭取最大限度留下看房者聯(lián)系方式。 執(zhí)行策略： 推廣策略 推售策略 價格策略 介紹的渠道：合作銀行的團購 ?目的： 拓寬推廣渠道，提升銷售現(xiàn)場人氣 ?時間： 周六日 ?媒體銜接： 房信網(wǎng)，搜房網(wǎng) ?注意事項： 與主辦單位充分溝通，爭取到最佳的看房時間。 給客戶經(jīng)理第二重優(yōu)惠，靈活運用。 先組織渣打銀行團購，再慢慢聯(lián)系其他銀行。 ?時間： 7月 5日至公開發(fā)售之日止。 ? 釋放信息： 片區(qū)價值 +地鐵利好 +品牌 +銷售及優(yōu)惠信息。 ? 投放人群： 針對項目周邊小區(qū)業(yè)主（泰華、富通城、金碧小區(qū)等）派發(fā)。 國際灣寓的新推的房源價格漲了沒有？之前買了灣上六座，現(xiàn)在漲了好幾十萬 .. 推廣策略 推售策略 價格策略 執(zhí)行策略： 網(wǎng)絡(luò)炒作：地鐵 1號線延長線開通后高品質(zhì)物業(yè)的升值預(yù)估 ?投放時間： 推售方案一： 7月 6日和 8月 6日。 聘請專業(yè)網(wǎng)絡(luò)劍客，持續(xù)性的炒作兩個月，費用大概為 45萬 ?發(fā)布量： 12篇 /周 ?釋放信息： 片區(qū)價值、產(chǎn)品品質(zhì)、生活配套、銷售信息、銷售優(yōu)惠信息、活動信息。 ? 釋放信息： 片區(qū)價值、地鐵利好、產(chǎn)品品質(zhì)、生活配套、銷售信息、銷售優(yōu)惠信息、活動信息。 ?發(fā)送時間： 每周星期六。 ?投放地點： 招商銀行信用卡，中信銀行，需要與銀行進行洽談 ?主訴求： 片區(qū)價值 +地鐵利好 +中信的品牌 +項目的品質(zhì) +銷售信息 銀行的刷卡短信提醒 執(zhí)行策略： 推廣策略 推售策略 價格策略 ?您尾號 8888的招行信用卡于 7月 8日 13時 28分銷售人民幣 。 ?投放地點： 地鐵。 ?價格： 世界之窗地鐵站出口燈箱 —— /月 /塊 公交車站： /個 /月 總價： 10萬左右 ?主訴求： 片區(qū)價值 +地鐵利好 +銷售及優(yōu)惠信息。 ?活動流程表： 執(zhí)行策略： 推廣策略 推售策略 價格策略 話題營銷：我與城市共發(fā)展， let us “懷舊” 營銷立意 其他渠道的思考： 深圳白領(lǐng)的生活軌跡 行： 公交車或地鐵，無聊會看看移動電視，站臺廣告 消費： 信用卡，方便還可以積分 娛樂： 看看電影、上上網(wǎng)、看看電視、和朊友小聚、逛逛街 咨訊來源： 朊友推薦、上網(wǎng)查詢 … ?投放時間： 7月 5日開始投放兩個月左右。 ?活動內(nèi)容： 深圳的大特區(qū)化、寶安的規(guī)劃、地鐵的即將開通 ?活動主題 : “ 我與城市共發(fā)展”，通過深圳這 10年的變化，大家描述自己來深圳后的事業(yè)、生活的變化。將南山往羅湖的方向的一面廣告給項目用，樹立形象及釋放銷售信息，建立客戶對項目品質(zhì)與紅樹灣品牌的聯(lián)想。主要截流寶安客戶。 ?投放時間： 7月 5日至 9月 5日，投放二個月左右。 線上推廣的主訴求點 ?媒體選擇： 南都、晶報 ?投放方式： 軟文硬作的方式、熱點時事的報眉、通欄等廣告 聯(lián)合媒體炒作：大特區(qū)概念、寶安規(guī)劃、地鐵 1號線延長線西鄉(xiāng)站開通； 近期熱點賽事的版面的通欄等。 價值點二：品牌價值 “大小紅樹灣”，“中信紅樹灣原版人馬傾情打造”。 執(zhí)行策略： 推廣策略 推售策略 價格策略 價值點一：地段價值 深圳大特區(qū)化； 前海中心區(qū)規(guī)劃，輻射到灣六所在碧海片區(qū)。 ?根據(jù)業(yè)態(tài)針對項目各棟樓街鋪進行包裝，選擇與社區(qū)商業(yè)定位相吻合的圖片，如特色餐飲美食、服飾精品、美容 SPA等形象較好的圖片。 成交客戶抽獎活動 推售策略： 推廣策略 推售策略 價格策略 戶型方正緊湊，經(jīng)濟實用 南北通透，客廳臥室直接采光 個性空間大升級，單房變兩房 近賞園林景觀，與自然清風(fēng)共呼吸 可改為臥室或書房 進門走廊帶花池，閑暇之余種種花草，賞心悅目， 主人房帶陽臺 動靜分區(qū)，干濕分區(qū)，互不干擾 經(jīng)理推薦戶型： 執(zhí)行策略： 推廣策略 推售策略 價