【正文】 政策機制將得到強化，預(yù)計“認房又認貸”政策將被從嚴執(zhí)行。 ?二套房政策或?qū)⒏淖內(nèi)藗儗κ袌龅念A(yù)期，消費者觀望情緒進一步漫延，推動市場成交量進一步萎縮，房價下降預(yù)期明顯。 ?對異地購房者和投資客產(chǎn)生極大的影響，市場活躍度降低。 預(yù)期效應(yīng) 認房認貸波及七類購房者： ?自己名下已有住房，為未成年子女購房 ?未成年時名下有房，成年后再貸款購房 ?個人已經(jīng)全款買房，通過貸款再次購房 ?曾經(jīng)貸款購買住房，賣后再次貸款購房 ?首次使用商貸購房，再購房用公積金貸 ?婚前一方貸款購房，現(xiàn)另一方貸款購房 ?婚后共同貸款購房，離后一方貸款購房 短期內(nèi)將對住房成交量產(chǎn)生直接影響，抑制異地購房和投資，市場存在降價風(fēng)險。 認房認貸 特區(qū)擴容對于深圳房地產(chǎn)市場是一個長期利好消消息，給寶安房地產(chǎn)市場帶來機會。 特區(qū)擴容 政策 房地產(chǎn)繁榮的三大因素 七成投資在寶安龍崗 貨幣推高資產(chǎn)價格 資金 人口 寶安、龍崗固定資產(chǎn)投資情況 年份 投資額 （億元） 占全市比例 2020年 1115 % 2020年 （預(yù)計） 1300 % 2020年 （初步安排政府投資） 450 72% ?寶安、龍崗兩區(qū)納入特區(qū)范圍。 ?寶安濱海新區(qū)，打造珠三角“曼哈頓”， 其中濱海片區(qū)， 碧海片區(qū) 平方公里。 “ 投資跟黨走 ” 需求和價格上漲的堅實基礎(chǔ) ?經(jīng)濟特區(qū)擴大到全市，將加快特區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提升特區(qū)外住房品質(zhì)， 將進一步促進住房需求向?qū)毎?、龍崗轉(zhuǎn)移 ，也將帶動中小城市人口向深圳遷移。 ?由此帶來的土地釋放和內(nèi)外一體化進程加速， 給深圳關(guān)外的房價帶來巨大想象空間。 前海中心區(qū)的規(guī)劃利好輻射到寶安片區(qū)。 寶安中心區(qū)規(guī)劃 深圳雙城市中心體系 前海中心 福田中心 前海 后海 寶安中心區(qū) 西部發(fā)展軸的重要組成部分，具有重要的戰(zhàn)略價值 珠江東岸發(fā)展軸的重要樞紐 現(xiàn)代濱海都市 CBD地區(qū) 總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扶持政策 濱海片區(qū) 碧海片區(qū) 前海水城的規(guī)劃＿引進五條線性濱水走廊 方案為前海地區(qū)構(gòu)想了一個充滿活力的二十一世紀新城，這個新城密集緊湊，豐富多樣，遵循可持續(xù)的原則，并環(huán)抱著這個城市最重要的資源之一 ——— 水。 前海地區(qū)的一大機遇就是將水融入城市，并用水來賦予鮮明的區(qū)域特征。這一特征不僅是一個經(jīng)典的明信片式的港口，而且是一個對于基地和港口內(nèi)的水體進行凈化和改良的大膽構(gòu)想，注重采用生態(tài)創(chuàng)新技術(shù)，并同時創(chuàng)造出類型多樣的濱水都市環(huán)境，遍布整個 18平方公里待開發(fā)地區(qū)。 前海地區(qū)的開發(fā)將憑借品質(zhì)、個性和獨具特色的城市形象、經(jīng)濟模式和文化特質(zhì)，為深圳與悉尼、香港、溫哥華等一樣躋身于世界知名濱海城市的行列提供不可多得的機會。 風(fēng)險不機遇幵存。 政策分析小結(jié) ?新政后，成交量大幅度下跌，客戶觀望嚴重。 ?“認房又認貸”政策將嚴厲執(zhí)行，提高了購房門檻及成本，影響的范圍相當大，觀望氣氛愈加濃烈。 ?限制異地購房將減少投資性需求，進一步帶動自住客的觀望情緒。 ?特區(qū)擴容對于深圳房地產(chǎn)市場是一個長期利好消消息，給寶安房地產(chǎn)市場帶來機會。 ?前海中心規(guī)劃落地，更多資金、政策、人口向此聚攏，帶給購房者對片區(qū)未來的良好預(yù)期，規(guī)劃利好對寶安片區(qū)乃至本項目有一定的輻射。 風(fēng)險 機遇 附件： 市場情況分析 0 5000 10000 15000 20200 25000 30000 35000 024681012第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周第14周第15周第16周第17周第18周第19周元 / 平米萬平米深圳 2020 年 4 . 1 5 新政前后周成交走勢成交面積 成交均價0 5000 10000 15000 20200 25000 02468101214第29周第30周第31周第32周第33周第34周第35周第36周第37周第38周第39周第40周第41周第42周第43周第44周第45周第46周第47周第48周第49周第50周第51周第52周元 / 平米萬平米深圳 2020 年 9 . 2 7 新政前后周成交走勢成交面積 成交均價050001000015000202002500006.106.306.506.706.906.1107.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3元 / 平米深圳新房成交 均價月度 走勢成交均價 3 p e r . M o v . A v g . ( 成交均價 )67 010203040506070809010006.106.306.506.706.906.1107.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.1110.110.3萬平米深圳新房成交面積 月度 走勢成交面積 3 p e r . M o v . A v g . ( 成交面積 ) 提前 8個月開始下降 新政出臺后，成交量立即跌入谷底 74％ 66％ 提前 10個月開始下降 60％ 30％ 102％ 政策出臺后 才開始下降 政策出臺成交量立即下降 政策出臺成交量立即下降，成交均價波動下行 68％ 周成交走勢 月成交走勢 ，成交量立即下降，成交均價波動下行，行情持續(xù)了一年半。 10年“ ” 新政時顯然只是市場調(diào)整的開始。 新政回顧 新政后， 深圳 及寶安區(qū)的一二手房均呈現(xiàn)出量價齊跌。 近一年市場概況 ?5月樓市成交均價也已出現(xiàn)些許松動，打折促銷的推盤策略已經(jīng)成為大勢所趨。 5月 5日，恒大宣布對全國范圍內(nèi) 40個樓盤作 促銷，成為首個在全國范圍降價的開發(fā)商 開發(fā)商表現(xiàn) 70 項目 推售套 數(shù) 面積 戶型 開盤價 精裝 開盤 3天銷售率 降價幅 度 上品 120 8488㎡ 兩房可改三房 /㎡ 1000元 /㎡ 售罄 約 20% 金翠園 40 5690㎡ 兩房三房 /㎡ 2020元 /㎡ 剩余 2套 約 20% 茗萃園三期 大觀邸 100 76㎡ 兩房 一口價 7200元 /㎡ 毛坯 剩余 15套 約 20% 87㎡ 大兩房 一口價 8500元 /㎡ ?佳兆業(yè)對外宣稱口徑為公司成立 10年，對客戶回饋 。據(jù)內(nèi)部了解， 因佳兆業(yè)于 09年 H股上市后，今年回款任務(wù)有硬性指標需完成，因此采取降價促銷。 5月 28日，佳兆業(yè)對三個在售樓盤以 8折左右優(yōu)惠發(fā)售． 開發(fā)商表現(xiàn) 71 項目 所在城市 開盤時間 降價情況 萬科清林徑 深圳 6月４日開盤 最低單位僅 8000多元 /平方米，開盤折扣 97折， 20天內(nèi)簽約 95折 萬科第五園 深圳 6月５日開盤 20萬驗資客戶開盤當天成交總價減八萬 萬科花園小城 上海 將于 6月中旬開盤 可享受單價最多減 5000元的優(yōu)惠 萬科城花新園 上海 將于 6月中旬開盤 降幅低于預(yù)期１７％ 萬科中糧紫苑 北京 5月１６日 開盤 每平方米低于預(yù)期 800元 萬科藍山 北京 ５月２日開盤 降幅達 7%，一次性付款 97折，首付 50%以上 99折 萬科第五園 萬科清林徑 開盤時間 2020年 6月 5日 （晚上 9點） 2020年 6月 4日 （晚上８點） 開盤均價 （元 /平方米 ） 19000 9000（含約 1500元／平方米精裝修） 折扣 20萬驗資客戶開盤當天成交總價減八萬 開盤折扣 97折， 20天內(nèi)簽約 95折 銷售套數(shù) 截止到第二天下午 3點，銷售約 80套 拼前 268套，拼后176套 開盤當天銷售率 約 77% 100% 萬科京滬深三地樓盤價格松動，優(yōu)惠促銷苗頭顯現(xiàn) 開發(fā)商表現(xiàn) ? 新政后，成交量大幅度下跌，客戶觀望嚴重，部分樓盤采取打折優(yōu)惠促進銷售，少量開發(fā)商開始降低對價格的預(yù)期或降價。 ? 與 07年相比，市場的博弈將使政策的調(diào)控期延長，本輪宏觀調(diào)控持續(xù)的時間可能會更久、對市場的影響可能會更大、更深遠。 72 市場分析小結(jié) 市場進入長期的調(diào)控期，市場逐漸下行，幵存在降價的風(fēng)險。 附件： 項目分析 上門客戶20032442 41 4185670501001502002503003504 . 2 6 －5 . 2 5 . 3 －5 . 9 5 . 1 0 －5 . 1 6 5 . 1 7 －5 . 2 3 5 . 2 4 －5 . 3 0 5 . 3 1 －6 . 6 6 . 7 －6 . 1 6?五月初啟動認籌至月底，隨著市場信心的影響、天氣的影響、區(qū)域熱度的影響及二手房的低價分流等因素的綜合影響，本項目的上門量表現(xiàn)出下滑的趨勢；六月份認房認貸政策出臺， 上門量波動不大 。 ?本項目開盤后上門主要以 路過為主，占了 44%，其次為短信、網(wǎng)絡(luò)，朋友介紹也有一定的效果。 ?由于認房認貸政策出臺和本項目戶型單一等原因，部分誠意客戶流失。（端午節(jié)一個已購買兩套客戶還想再買一套單身公寓、兩個意向復(fù)式客戶） 客戶上門量高峰集中在開盤蓄客期間，持續(xù)銷售期客戶上門量穩(wěn)定，保持在 50批左右。 上門量趨勢 對前期上門客戶進行 call客 ,樣板房并啟動認籌 ,客戶填寫申請函 ,查銀行征信 首批單位推出 付款方式優(yōu)惠 后總價減 3萬 首批單位持續(xù)銷售 , 競爭對手 \寶安超市 \地鐵派單 短信 \網(wǎng)絡(luò)炒作 針對兩房的集中 推廣 :網(wǎng)絡(luò) \派單 \短信\CALL客 \企業(yè)夾報 上門客戶認知渠道20%15%44%13%8%短信網(wǎng)絡(luò)附近/ 路過朋友介紹派單針對兩房推出三重禮包優(yōu)惠后總價減 3萬 ?認籌期間進線量有 83批，開盤期間進線量有 39批，持銷期進線量維持在 20－ 30批； ?婚房概念推出及端午節(jié)期間釋放活動和優(yōu)惠信息 ，進線量較之前有一定上升。 ?開盤后進線主要以 網(wǎng)絡(luò)和短信為主 。 針對性的信息釋放，進線量在項目營銷節(jié)點、優(yōu)惠信息釋放等提升明顯。 進線量趨勢 進線客戶2229201544833901020304050607080904 . 2 6 －5 . 2 5 . 3 －5 . 9 5 . 1 0 －5 . 1 6 5 . 1 7 －5 . 2 3 5 . 2 4 －5 . 3 0 5 . 3 1 －6 . 6 6 . 7 －6 . 1 6樣板房開放信息的 釋放及推廣配合 首批單位的推售 首批單位持續(xù)推售 兩房針對性的推廣 端午節(jié)針對兩房優(yōu)惠推廣 進線客戶認知渠道61%3%8%1%27% 網(wǎng)絡(luò)路過\ 附近朋友介紹派單手機短信打婚房主題概念 數(shù)據(jù)匯總 ?首批單位推出了 9層，共 57套，建筑面積為 ，總價 4510萬； ?截止 7月 1日，銷售了 54套，推售率 %，總銷售率 %，銷售面積為 ，總價 ，成交均價 14695元。 ?剩余單位全部為兩房單位，剩余兩房套數(shù)為 6套，建面為 ，總價為 ，均價為 1