【正文】 的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù)； 第六季度 第六批開設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進(jìn)入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點(diǎn)和利潤來源； 第七季度 第七批開設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個(gè)社 區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告遷喜家和進(jìn)入武漢市二手房中介的第一軍團(tuán)，遷喜家和在武漢的網(wǎng)點(diǎn)布局告一段落，繼續(xù)推進(jìn)增值服務(wù)的進(jìn)入社區(qū)的深度； 第八季度 對(duì)業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主；確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費(fèi)用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購自營為兩個(gè)基本利潤來源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤增長點(diǎn)的遷禧家和發(fā)展總體戰(zhàn)略思想； 經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展計(jì)劃表 項(xiàng)目 一季度 二季度 三季度 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度 社區(qū)店（家） 8 16 24 32 40 50 60 80 中心店（家） 1 3 3 3 3 3 3 第五章：財(cái)務(wù)模型 根據(jù)市場調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目的財(cái)務(wù)模型： 一、主營業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)狀況分析 標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)店主營業(yè)務(wù)收支表 社 區(qū) 店 收入 項(xiàng) 目 收入說明 總 金 額 備 注 買賣傭金 3 宗 買賣中介費(fèi) 2％ 18,000 元 買賣成交金 額按 30 萬計(jì)算。 裝修推介服務(wù)費(fèi)市場行情是裝修金額的 2％－ 5％，扣除個(gè)人提成按平均 600 元 /單計(jì)算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費(fèi)為 10元 /小時(shí)，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得 2 元/小時(shí)的傭金，該項(xiàng)業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。 裝修保潔中介業(yè)務(wù) 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，買二手房的客戶 90％以上都會(huì)進(jìn)行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有 50％以上要進(jìn)行簡單裝修，通 過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進(jìn)行二次裝修。 六、增值業(yè)務(wù)收入 社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù) 通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會(huì)和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨(dú)家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對(duì)快速消費(fèi)品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一制作，成 本包在發(fā)布費(fèi)中。 而在如評(píng)估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用 30－ 45 歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機(jī)會(huì)為社會(huì)減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因?yàn)橛叙B(yǎng)家的壓力會(huì)更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機(jī)會(huì)，所以會(huì)更加努力工作，對(duì)公司發(fā)展更有責(zé)任心。投入資金 20 萬元， 主要職能是對(duì)中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對(duì)外發(fā)展加盟、建店選址、對(duì)金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保、對(duì)外投資、批量房源收購。 主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心；指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時(shí)也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等）。 主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時(shí)負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報(bào)中心店和總部。具體分布為沌口 4 家、東西湖 4 家、光谷 3 家、青山 5 家、武昌 7 家、洪山 8 家、橋口 6家、江漢 8家、江岸 9 家、漢陽 6 家（總計(jì) 60 家）。 二、市場規(guī)劃布局 在兩年內(nèi)建立一個(gè)完善的三級(jí)經(jīng)營管理體系（公司總部 中心店 社區(qū)店），其中總部 1個(gè)中心店、 3 個(gè)中心店及不少于 56 家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到 350 人左右。 核心競爭力是通過網(wǎng)點(diǎn)的合理布局對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)房產(chǎn)資源的掌握和對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘。 第四章： 市場和服務(wù) 一、戰(zhàn)略目標(biāo) 做市場的“跟隨者”，計(jì)劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項(xiàng)指標(biāo)。 四、經(jīng)營模式 通過對(duì)以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張、直營 +加盟的連鎖方式、連鎖門店 +網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)；以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費(fèi)擴(kuò)充網(wǎng)絡(luò)渠道 都是他們得以迅速壯大的主要原因。順馳置業(yè) 2021 年進(jìn)入武漢初期執(zhí)行負(fù)債擴(kuò)張戰(zhàn)略，一直以來大多門店處于虧損狀態(tài)，直至 2021年在達(dá)到 50 家店時(shí)才盈虧平衡，從業(yè)人員絕大多無房產(chǎn)銷售相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的年青人，人員 流動(dòng)率極大經(jīng)營不穩(wěn)定，其經(jīng)營理念特例獨(dú)行，行為太鋒芒匕露以至?xí)r常成為中介的共同的阻擊的“目標(biāo)”，在順馳天津發(fā)生重大股權(quán)變化的時(shí)期走向不明確。政府資源充足，公司內(nèi)部官僚作風(fēng)嚴(yán)重，市場反應(yīng)遲鈍，不會(huì)成為市場上的領(lǐng)頭羊。 百居易（ .baijuyi ）： 百居易房屋超市 系市房地局下武漢國佳房地資產(chǎn)評(píng)估有限公司、武漢新蘭德物業(yè)顧問有限公司發(fā)起，由各城區(qū)房產(chǎn)局相關(guān)部門及其它專業(yè)機(jī)構(gòu)加盟參與的中介機(jī)構(gòu)，于 2021 年 8 月成立， 2021 年改制為私營。 世紀(jì)宏圖（ .21home ）：成立于 2021 年，老板和從業(yè)人員素質(zhì)較高，是武漢市在起步階段就發(fā)展比較正軌的中介連鎖公司，但前期利益分配不公導(dǎo)致加盟店與直營店利益矛盾嚴(yán)重，公司發(fā)展受阻反復(fù)，現(xiàn)改為全部都是加盟店，目前共有 40 家店。 本土三甲中介商 華明達(dá)（ .hmdfc ）：成立于 2021年，擁有 3 家分公司、 2 家子公司、直營店有 18家，加盟店 20 家家店，形式上為連鎖實(shí)際上各自為政，是武漢市聲勢較大的中介連鎖公司。 6月份以后集團(tuán)對(duì)武漢公司進(jìn)行全面人事架構(gòu)調(diào)整，發(fā)展突飛猛進(jìn)，目前已經(jīng)發(fā)展到 28 家直營店，是武漢中介市場的新生力量。除 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌效益外，其他方面對(duì)加盟者的支持很少，前期運(yùn)行水土不服 發(fā)展停滯， 1/3 的加盟店虧損由總部托管，但如果調(diào)整得當(dāng)，擁有“品牌經(jīng)營、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營、特許經(jīng)營”三位一體經(jīng)營理念的世界級(jí)的 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)還將是武漢市場上的一二名。作為全球中介巨頭的 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)更以全球調(diào)差安家及廣泛的客戶資源成為房地產(chǎn)中介行業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。目 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域加盟店數(shù)量已逾 50 余家，經(jīng)紀(jì)人 600 余名。 三、競爭分析 根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有 400 多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在 60 家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來的一年內(nèi)，不超過 3 家公司；第二集團(tuán)在 20 家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在 8－ 10 家公司，第三集團(tuán)在 5 個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右，有 30家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì) ,常為客戶看不起， 愛忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多；而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少，不懂社會(huì)心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其