【正文】 公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者或受委托方使用。 本商業(yè)計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作商業(yè)買賣使用。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機(jī)。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。 遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支 持，兩年內(nèi)可以建設(shè) 80 個以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn) 85％以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤 200 萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。新地之杰繼承地之杰的優(yōu)良傳統(tǒng)， 2021 年成立，為開發(fā)商提供科學(xué)和富有創(chuàng)意的房地產(chǎn)顧問服務(wù)。 1999 年 4 月地之杰武漢廣場房產(chǎn)中介店開業(yè)，第一個采用計算機(jī)多媒體技術(shù)在售房全程運(yùn)用。但由于缺乏武漢市有關(guān)部門金融和政策的支持而失敗，給武漢市房地產(chǎn)市場上留下了一個遺憾。 新地之杰是一個銷售型的公司，多年以來為十幾個項目提供高效、專業(yè)的策劃、代理銷售服務(wù)，獲得了開發(fā)商的一致贊譽(yù)。 第三章：市場分析 一、二手房市場分析 武漢市自 2021 年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居 用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。 2021 年我市商品房銷售面積為 8131/a.89 萬平方米，同比增長 %；其中：商品房住宅銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，占商品房銷售面積的 93 %。 2021 年和 2021年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。另一方面是通過 2021 年商品房市場的供需分析 ，得出 2021 年商品房市場需求比較旺盛的結(jié)論。 2021 年二手房綜合物業(yè)平均價格為 元 /平方米，同比增長 %。 值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在 500－ 800 元 /平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在 1000元 /平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 二、中介行業(yè)概述 作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。 雖然我市的二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內(nèi)一些城市市場，我市房地產(chǎn)中介市場還是不夠成熟發(fā)達(dá)。 中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙 目前，我市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。 中介信息渠道不暢通 武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，武漢市的中介市場，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導(dǎo)致整個市場普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造 成了很大的信息資源流失。 國際連鎖加盟巨頭－ 21 世紀(jì)不動產(chǎn) 21 世紀(jì)不動產(chǎn) (.c21wuhan):上市公司人福高科技股份有限公 司全資子公司武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng) 21 世紀(jì)中國不動產(chǎn)直接授權(quán)，成立了 21 世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部，注冊資金1000 萬。目標(biāo)是在未來兩年內(nèi)，加盟店數(shù)量力爭達(dá)到 120家。但高達(dá)近 15 萬元的開店成本、高額的運(yùn)營成本及尚未成熟的地區(qū)特許經(jīng)營模式將很難支持 100 家加盟連鎖店的戰(zhàn)略目標(biāo)。 外省中介商 1+2 聯(lián)合不動產(chǎn)（ .my012） :河北企業(yè)，創(chuàng)業(yè)于 2021 年，武漢公司于 2021 年 4 月成立，初期的武漢公司，人員缺乏經(jīng)營乏力，整個公司處于混亂狀態(tài)。 寧波鴻橋（ .hqfc/wuhan）： 2021年品牌進(jìn)入武漢 ,發(fā)展 高峰期有 15 家左右，目前有 6 家店，基本為加盟店，寧波總部沒有控制能力，只是品牌共享，經(jīng)營情況一般，基本處于衰退期，有可能近期退出武漢市。但公司整體沒有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和布局，從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，業(yè)務(wù)戰(zhàn)線長資金鏈比較緊張、對外投資的效率和回報也不高，發(fā)展遇到瓶頸?？傮w上資金實力較弱，沒有新的發(fā)展方向和盈利增長點。從開業(yè)之初的 8家連鎖機(jī)構(gòu)發(fā)展 到現(xiàn)在的 43家連鎖店，但其中直營店只有 5 家，對加盟店的控制力較弱。 聯(lián)動典范 順馳置業(yè)（ ）：成立于 2021 年 11 月，是天津順馳置業(yè)集團(tuán)在武漢地區(qū)設(shè)立的全資子公司，公司目前現(xiàn)有員工 300 多名，擁有直營連鎖店 70 家，是武漢門點數(shù)量第一的連鎖運(yùn)營體系。作為有著全國化房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司背景的順馳置業(yè)，其獨(dú)特的一、二級市場聯(lián)動模式，由于二手房源的更新向次新房化發(fā)展的趨勢將會是未來中介企業(yè)當(dāng)然的老大。 我們最值得借鑒的還是順馳的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式： 進(jìn)入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場策略，沿重點社區(qū)均衡進(jìn)行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊的建設(shè)，開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。 樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展 戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動。 中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。 三、組織和職能 社區(qū)店： 在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為 A級店和 B 級店。每個門點投入人員 4－5 人，面積 20－ 40 平方米，平均每個店投入資金 3 萬元。 中心店： 武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門點投入人員 15 人，面積不少于 100 平方米，投入資金 10 萬元，是公司的形象店。 公司總部： 設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員 20人，面積 300 平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。 四、人員配置： 為了保證遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，將不采用順馳置業(yè)和 21 世紀(jì)不動產(chǎn)的只招收年輕大學(xué)生的人力資源方案，而是將采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局 和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。 五、主營業(yè)務(wù)收入 各組織收入 社區(qū)店－買賣和租賃中介收入 中心店－買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入 公司總部－拍賣房產(chǎn)投資收益，個人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入 收入說明 買賣中介收入按交易金額的 2％計算，租賃中介收入按每單 8000 元計算，代理新 盤分銷收入按每單 4000 元計算，代辦權(quán)證收入按三證代辦 600元計算，個人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的 1％，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于 20％，期限不多于 6 個月，平均在 4 月內(nèi)銷售完畢實現(xiàn)資金回籠。 對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費(fèi)用的最大經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；對于當(dāng)?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居