【正文】 總部： 設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員 20人，面積 300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。 （ 2）、中心店： 武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個(gè)中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門點(diǎn)投入人員 15 人，面積不少于100平方米，投入資金 10萬元，是公司的形象店 。每個(gè)門點(diǎn)投入人員 45 人，面積 2040 平方米，平均每個(gè)店投入資金 3萬元。 組織和職能 13 （ 1）、社區(qū)店： 在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù) 營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為 A 級(jí)店和 B 級(jí)店。中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。樹立 “渠道為王 ”的思想，努力打造一個(gè)扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級(jí)市場的聯(lián)動(dòng)。我們值得借鑒他們的發(fā) 12 展模式，同時(shí)提 出自己的創(chuàng)新模式：進(jìn)入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴(kuò)張市場策略，沿重點(diǎn)社區(qū)均衡進(jìn)行的門點(diǎn)布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，開展一、二級(jí)市場聯(lián)動(dòng)經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。 競爭分析 根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊(cè)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有 400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實(shí)力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素 質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個(gè)集團(tuán)，第一集團(tuán)在 60 家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)左右，在未來的一年內(nèi)，不超過 3 家公司；第二集團(tuán)在 20 家經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)以上，數(shù)量在 810家公司，第三集團(tuán)在 5個(gè)網(wǎng)點(diǎn)左右，有 30家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì)，常為客戶看不起，愛忽悠信譽(yù)差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多；而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗(yàn)見識(shí)少，不懂社會(huì)心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場敏感性不強(qiáng)不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。主要表現(xiàn)在以下方面： （ 1）、中介機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小 在武漢市 400 多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨(dú)自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實(shí)證明 2021 年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺(tái)，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會(huì)進(jìn)一步集中 ，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌鲲L(fēng)險(xiǎn)，生存下來。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到 2021 年 2 月止，武漢市注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到 400多家，在所有注冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司中，有近 70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級(jí)市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時(shí)也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運(yùn)營商搶 10 灘武漢。國內(nèi)外 知名中介運(yùn)營商的介入將進(jìn)一步加快武漢市房地產(chǎn)二級(jí)市場中介行業(yè)的變革，推動(dòng)市場的快速、健康發(fā)展。其中，住宅平均價(jià)格為 /平方米，同比增長 %；寫字樓平均價(jià)格為 /平方米，同比增長 26%；武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場與二手房住宅市場的價(jià)格差額 05 年增大，而寫字樓方面的價(jià)格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場 05 年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場較為平 9 淡。一方面是 2021 年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，并有效 控制了投資需求，特別是對(duì)二手房市場的成交量影響顯著。而 2021年全市二手房成交 60168起，同比下降 %，面積為 米，同比增長 %；其中：二手房住宅成交 34179 起，同比下降 %，成交面積為 ，同比增長 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為 3： 4，二手房市場正處于 上升時(shí)期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店（所）如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活 躍在存量房交易市場上，整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機(jī)勃勃的景象。 房產(chǎn)中介店連鎖項(xiàng)目需求資金三百萬元的支 持，兩年內(nèi)可以建設(shè) 80 個(gè)以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn) 85%以上的主要住宅小區(qū)，進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤 200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個(gè)主業(yè)。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個(gè)社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對(duì)各類型消費(fèi)者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時(shí)機(jī)。其實(shí)個(gè)貸方面的違約風(fēng)險(xiǎn)還算是低的，如果開發(fā)貸款出現(xiàn)問題，銀行可就慘了。出臺(tái)的有關(guān)文件規(guī)定了銀行關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)買賣的政策更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)商不會(huì)像以往那樣從銀行輕易貸款了，現(xiàn)在局