【正文】 業(yè)戶入住時(shí)，將對(duì)新居進(jìn)行必要的清潔。如有需要，為解決業(yè)戶搬家的問(wèn)題，管理處將臨時(shí)劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū)，派專人看護(hù)；且組建以員工為主、社會(huì)搬運(yùn)工為輔的搬運(yùn)隊(duì)，為業(yè)戶提供搬家服務(wù)。 提供一批品質(zhì)好、信譽(yù)好的裝修材料供應(yīng)商的資料，方便業(yè)戶選購(gòu)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的裝修材料。耐心、熱情、詳盡地向業(yè)戶解釋小區(qū)二次裝修管理規(guī) 定和協(xié)同辦理相關(guān)審批手續(xù)，正面引導(dǎo)業(yè)戶遵守裝修規(guī)定，實(shí)施家居裝飾；而且對(duì)裝修工程進(jìn)行必要的監(jiān)理，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的監(jiān)管，對(duì)外來(lái)裝修人員作必要的管制。 建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺(tái)等部門(mén)的良好合作關(guān)系，在業(yè)戶收樓入伙辦理時(shí)可以及時(shí)開(kāi)通或辦理以上各類服務(wù)項(xiàng)目，讓業(yè)戶住得舒心。 如有特殊要求，采用電話預(yù)約和上門(mén)提供服務(wù)等形式，真正為業(yè)戶著想。也就是說(shuō)白領(lǐng)公寓物業(yè)管理應(yīng)圍繞業(yè)戶的服務(wù)需求，秉承“以業(yè)戶服務(wù)為中心”的理念，開(kāi)展全方位的業(yè)戶服務(wù)。 2 熟悉業(yè)主（住戶）情況， 準(zhǔn)備業(yè)主入伙工作 業(yè)主入伙前 資料準(zhǔn)備；業(yè)主（住戶）入伙 安排 3 辦理入伙入住手續(xù) 接管后 按公司 ISO9002體系有關(guān)文件辦理 日 常 管 理 階 段 1 房屋的使用、維修、養(yǎng) 護(hù) 委 托 管 理 期 內(nèi) 按公司 ISO9002質(zhì)量保證體系運(yùn)行 2 區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理 3 清潔衛(wèi)生 4 公共生活秩序 《白領(lǐng)公寓物業(yè)管理方案》 24 服務(wù)與品位同步 24 階段 序號(hào) 工 作 項(xiàng) 目 時(shí) 間 具 體 措 施 5 便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及其它公共場(chǎng)所的管理及維修養(yǎng)護(hù) 6 區(qū)內(nèi)車輛行駛及停泊 7 社區(qū)文化活動(dòng) 8 白領(lǐng)公寓檔案資料管 理 9 其它事項(xiàng) 十、業(yè)戶服務(wù) 提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的業(yè)戶服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，亦是提高小區(qū)業(yè)戶生活質(zhì)量的重要措施和保障。 3 參與小區(qū)房屋的竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收與移交 發(fā)展商安排 做好記錄；督促施工單位修整；復(fù)驗(yàn)；辦理書(shū)面移交手續(xù)。 管理服務(wù)所需配備的物資裝備計(jì)劃清單如下：（顧問(wèn)管理僅供參考） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算方法 金額 (萬(wàn)元 ) 備 注 一 辦公設(shè)備 1+2+… +10 按三年攤銷 1 電腦 2 臺(tái) 6000 元 /臺(tái) 2 打印機(jī) 2 臺(tái) 2021 元 /臺(tái) 《白領(lǐng)公寓物業(yè)管理方案》 20 服務(wù)與品位同步 20 序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算方法 金額 (萬(wàn)元 ) 備 注 3 傳真機(jī) 1 臺(tái) 2021 元 /臺(tái) 4 電話 2 部 500 元 /部 含裝機(jī)費(fèi) 5 復(fù)印機(jī) 1 臺(tái) 16000 元 /臺(tái) 6 空調(diào)機(jī) 3 臺(tái) 3000 元 /臺(tái) 7 照相機(jī) 1 部 1500 元 /部 8 資料柜 5 個(gè) 800 元 /個(gè) 9 辦公桌椅 10 套 500 元 /套 10 會(huì)議桌椅 3000 元 /套 二 治安消防管理裝備 1+2+… +4 三年攤銷 1 警棍 6 根 100 元 /根 2 對(duì)講機(jī) 15 部 2500 元 /部 3 手提式滅火器 80 支 120 元 /支 4 訓(xùn)練器材 綜合估測(cè) 三 清潔、綠化 設(shè)備 1+2+3+4+5 三年攤銷 1 垃圾車 3 輛 800 元 /輛 2 清潔工具、機(jī)器一批 打磨機(jī)、地毯清洗機(jī)等（不含易耗品） 3 剪草機(jī) 1 臺(tái) 6000 元 /臺(tái) 4 機(jī)動(dòng)噴霧器 1 部 2021 元 /部 灑藥用 《白領(lǐng)公寓物業(yè)管理方案》 21 服務(wù)與品位同步 21 序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算方法 金額 (萬(wàn)元 ) 備 注 5 吸塵 (吸水 )器 1 臺(tái) 4000 元 /臺(tái) 6 綠化工具一批 不含易耗品 四 維修器材、設(shè)備 1+2+… +9 三年攤銷 1 電工工具 3 套 1000 元 /套 2 水工工具 1 套 2021 元 /套 3 瓦工工具 1 套 5000 元 /套 4 長(zhǎng)鋁梯 2 臺(tái) 1000 元 /臺(tái) 5 疏通機(jī) 1 部 2500 元 /部 6 沖擊鉆 1 臺(tái) 2021 元 /臺(tái) 7 煤氣探測(cè)器 1 臺(tái) 8000 元 /臺(tái) 8 電焊機(jī) 1 臺(tái) 2021 元 /臺(tái) 9 臺(tái)鉗 1 臺(tái) 5000 元 /臺(tái) 10 砂輪切割機(jī) 1 臺(tái) 2021 元 /臺(tái) 11 鉸絲機(jī) 1 臺(tái) 5000 元 /臺(tái) 12 地板打蠟機(jī) 1 臺(tái) 8000 元 /臺(tái) 地板打蠟 13 常用材料備件一批 1 14 其它工具一批 五 社區(qū)文化設(shè)施 1+2+3+4 五年攤銷 1 游樂(lè)設(shè)施一批 2 按小區(qū)建成后實(shí) 際情況配備 2 庭院休閑設(shè)施 一批 2 同上 《白領(lǐng)公寓物業(yè)管理方案》 22 服務(wù)與品位同步 22 序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算方法 金額 (萬(wàn)元 ) 備 注 3 宣傳設(shè)施一批 按小區(qū)實(shí)際和物業(yè)管理需要配備 4 電視、音響一套 1 社區(qū)活動(dòng)用 六 員工服裝、 生活設(shè)施 1+2+3 1 員工服裝 A+B+C+D 兩年攤銷 A 保安員 22 人 2 套 /人 800 元 /套 含鞋、帽等整套 B 保潔員 (含綠化工 ) 13 人 2 套 /人 300 元 /套 C 維修工 5 人 2 套 /人 500 元 /套 D 管理人員 12 人 2 套 /人 1000 元 /套 2 宿舍設(shè)施 A+B+C+D 五年攤銷 A 雙人鐵床 20 張 300 元 /張 B 單人木床 12 張 500 元 /張 C 衣柜 52 個(gè) 200 元 /個(gè) D 床上用品 52 套 300 元 /套 3 生活設(shè)施 A+B+C 五年攤銷 A 電視 (含電視柜 ) 1 臺(tái) 2021 元 /臺(tái) B 視盤(pán)機(jī) 1 臺(tái) 500 元 /臺(tái) C 食堂設(shè)施一套 2 合計(jì) 全部按兩至五年攤銷 , 萬(wàn)元 九、工作計(jì)劃 為保證白領(lǐng)公寓接管后的工作能順利開(kāi)展，除全程策劃參與白領(lǐng)公寓前期租售管理和施工場(chǎng)地及樣板房管理外，另特制定如下各階段工作計(jì)劃表。 管理服務(wù)人員住房 管理人員的房屋可按白領(lǐng)公寓管理處的統(tǒng)一安排，考慮物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)，保安員應(yīng)集中住在小區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，以備緊急情況發(fā)生能及時(shí)到位 。通過(guò)崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升機(jī)會(huì)；通過(guò)人才橫向、縱向交 流，達(dá)到“專職、多能”的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開(kāi)拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)聘請(qǐng)有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會(huì)或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識(shí)的管理途徑或管理措施。在深圳金地物業(yè)管理的小區(qū)進(jìn)行實(shí)際操作訓(xùn)練。 （ 3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。 （ 2）自辦培訓(xùn)班。 2. 培訓(xùn)方式 （ 1）自學(xué)。 七、人員的配備和培訓(xùn) （一）白領(lǐng)公寓管理處人員配備（不考慮分期如 住，僅從白領(lǐng)公寓整體入伙后的理想狀態(tài)考慮） 管理處經(jīng)理： （ 8000 元 /人 *月） 1 人 項(xiàng)目主任： （ 5000 元 /人 *月） 2 人 物業(yè)主任（下設(shè)環(huán)境組、 1 人 其中： 客戶服務(wù)中心） 工程主任 1 人 物業(yè)部： （平均 3000 元 /人 *月） 9 人 （要求熟練英語(yǔ)） 其中： 客戶服務(wù)主管 1 人 客戶服務(wù)中心客戶接待 6 人 （考慮四個(gè)單元門(mén)廳） 環(huán)境主管 1 人 文檔資料員兼收款員 1 人 維修工： （平均 1500 元 /人 *月） 5 人 （不含工程主管） 其中： 弱電維修工 1 人（兼智能維修） 強(qiáng)電維修工 3 人（兼電梯維保） 供水、供暖維修工 1 人 保安員： （平均 1200 元 /人 *月） 22 人 其中： 隊(duì)長(zhǎng) 1 人 主出入口門(mén)崗 6 人（三班制，每班2 人） 智能監(jiān)控中心 3 人（三班制，每班1 人） 小區(qū)及樓宇巡視 9 人（三班制，每班3 人） 《白領(lǐng)公寓物業(yè)管理方案》 14 服務(wù)與品位同步 14 停車場(chǎng) 3 人（三班制，每班1 人） 保潔、綠化： （平均 600 元 /人 *月） 13 人 其中： 小區(qū)樓宇公共部位保潔 10 人 （每棟 3人家政服務(wù) 4 人） 會(huì)所、辦公室及停車場(chǎng)保潔 2 人 綠化工 1 人 合計(jì)： （總計(jì) 86700 元 /月） 52 人 （以上人員配備僅供參考，具體配備將根據(jù)實(shí)際情況再做調(diào)整） （二）人員培訓(xùn) 1. 培訓(xùn)目標(biāo) 為了充分體現(xiàn)白領(lǐng)公寓智能化、多功能的生活環(huán)境和金地管理模式的典范，必須培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊(duì) 伍，確保白領(lǐng)公寓物業(yè)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 4）發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。 2）貫徹公司 ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量體系，導(dǎo)入 ISO14000 環(huán)境管理質(zhì)量 《白領(lǐng)公寓物業(yè)管理方案》 13 服務(wù)與品位同步 13 體系管理規(guī)程和操作要求。 財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，制定 詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃的控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。 管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。 （七）量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作 量化管理 每年根據(jù) ISO9002 質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等作出量化要求。 （ 4）管理處主任、主管的每 月（日）檢查，通過(guò)總結(jié)評(píng)比獲取反饋信息。 （ 2）嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。 —— 管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督 —— 業(yè)戶對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系 —— 過(guò)信息反饋監(jiān)督，通過(guò)各種手段及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn) （五）、自我約束機(jī)制 《白領(lǐng)公寓物業(yè)管理方案》 12 服務(wù)與品位同步 12 —— 經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分 利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象利益銘感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為自我約束 —— 目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相關(guān)聯(lián)系而造成的促進(jìn)機(jī)制 —— 權(quán)利鏈條相關(guān)制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條，造成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互的自我約束機(jī)制。 （四）、監(jiān)督機(jī)制 監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開(kāi)展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。 —— 依據(jù)管理、管教結(jié)合，容情與管。 —— 實(shí)施獎(jiǎng)金破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)員工工作熱情。 5. 管理運(yùn)作機(jī)制圖 《白領(lǐng)公寓物業(yè)管理方案》 10 服務(wù)與品位同步 10